ENTRE :
et
Appels entendus sur preuve commune avec les appels de Simon Pépin (2013-3319(IT)I) le 8 juillet 2014 à Montréal (Québec).
Devant : L'honorable juge Réal Favreau
Comparutions :
JUGEMENT
Les appels à l’encontre des nouvelles cotisations datées du 12 mars 2012 établies par le ministre du Revenu national en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour les années d’imposition 2007, 2008 et 2009 sont accueillis et les nouvelles cotisations sont déférées au ministre pour nouvel examen et nouvelles cotisations pour donner effet au consentement partiel à jugement daté du 8 juillet 2014 et pour soustraire le gain en capital imposable ajouté aux revenus de l’appelante pour l’année d’imposition 2008.
ENTRE :
SABRINA DALLAIRE,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT MODIFIÉS
[1] Il s’agit d’appels logés par l’appelante selon la procédure informelle à l’encontre de nouvelles cotisations établies en date du 12 mars 2012 par le ministre du Revenu national (le « ministre ») en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, L.R.C. (1985) ch. 1 (5e suppl.), telle que modifiée (la « Loi ») pour les années d’imposition 2007, 2008 et 2009. Ces appels ont été entendus sur preuve commune avec les appels de Simon Pépin (dossier 2013-3319(IT)I).
[2] En vertu des nouvelles cotisations datées du 12 mars 2012, le ministre a apporté les redressements suivants aux déclarations de revenu de l’appelante pour les années d’imposition 2007, 2008 et 2009 :
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2007 |
2008 |
2009 |
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Revenus non déclarés |
78 418 $ |
31 400 $ |
31 478 $ |
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Gain en capital imposable |
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23 057 $ |
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Revenus de location |
2 034 $ |
(785) $ |
(772) $ |
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Changement au revenu net |
80 452 $ |
53 672 $ |
30 706 $ |
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Montant assujetti à la pénalité 163(2) |
80 452 $ |
53 672 $ |
30 706 $ |
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Pénalité imposée selon 163(2) |
9 863,91$ |
8 422,60$ |
4 799,03$ |
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Pénalité pour production tardive |
661,24$ |
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[3] En fixant l’impôt payable par l’appelante, le ministre s’est fondé sur les conclusions et hypothèses de fait suivantes énoncées au paragraphe 6 de la Réponse modifiée à l’avis d’appel :
a) au cours des années en litige, l’appelante a travaillé comme serveuse dans un resto-bar;
b) dans le crade [sic] de la vérification, l’appelante a mentionné à la vérificatrice que les revenus de pourboire pouvaient représenter 30 000 $ par année;
c) dans ses déclarations de revenus pour les années d’imposition 2007, 2008 et 2009, l’appelante a déclaré des revenus totaux de 13 940 $, de 19 788 $ et de 13 634 $ respectivement;
Revenus non déclarés
d) au stade de la vérification, une analyse par la méthode des dépôts dans les comptes bancaires de l’appelante a été effectuée et des écarts importants n’ont pu être expliqués;
e) le ministre considère que ces écarts s’élevant à des sommes respectives de 78 418 $, de 31 400 $ et de 31 478 $ sont des revenus non déclarés pour l’appelante pour les années d’imposition 2007, 2008 et 2009;
Gain en capital
f) 1er février 2007, l’appelante a acquis à parts égales avec son conjoint, Simon Pépin, un immeuble situé au 175-184, rue Jacques-Lussier à Varennes pour un prix de 270 000 $;
g) au cours de l’année d’imposition 2008, l’appelante a disposé de l’immeuble pour un prix de 379 000 $
h) les frais reliés à la disposition de l’immeuble s’élèvent à une somme de 16 773 $;
i) l’appelante n’a déclaré aucun gain capital au cours de l’année d’imposition 2008;
j) l’appelante et son conjoint auraient prétendument servi de prête-nom;
k) le ministre n’a pas donné foi aux explications fournies par l’appelante et son conjoint relativement aux prétendus propriétaires;
l) le ministre a ajouté aux revenus de l’appelant [sic] un gain en capital imposable de 23 057 $ représentant la part de l’appelante (92 227 x 50% x 50%);
Revenus de location
m) l’appelante et son conjoint loue pour 600 $ par mois un logement au sous-sol de leur résidence principale;
n) dans sa déclaration de revenus pour l’année d’imposition 2007, l’appelante a déclaré des revenus bruts de location de 7 200 $ et a réclamé une perte nette de 2 943 $;
o) dans ses déclarations de revenus pour les années d’imposition 2008 et 2009, l’appelante n’a déclaré aucun revenu de location;
p) le 19 septembre 2011 alors qu’elle faisait l’objet d’une vérification, l’appelante a produit des déclarations modifiées pour les années d’imposition 2008 et 2009. Le ministre a apporté les redressements suivants :
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Année 2007 accordé |
Année 2008 |
Année 2009 |
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modifié |
révisé |
modifié |
révisé |
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Revenus bruts de location |
7 200 $ |
7 200 $ |
7 200 $ |
7 200 $ |
7 200 $ |
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assurances |
1 082 $ |
1 082 $ |
1 082 $ |
1 082 $ |
1 082 $ |
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intérêts |
17 443 $ |
17 109 $ |
17 109 $ |
16 728 $ |
16 728 $ |
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impôts fonciers |
2 800 $ |
2 735 $ |
2 800 $ |
2 809 $ |
2 800 $ |
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services publics |
3 732 $ |
3 612 $ |
3 371 $ |
3 525 $ |
3 667 $ |
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Total des dépenses |
25 057 $ |
24 538 $ |
24 362 $ |
24 144 $ |
24 287 $ |
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Dépenses reliées au logement (36%) |
9 021 $ |
8 834 $ |
8 770 $ |
8 692 $ |
8 743 $ |
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Revenu net (perte nette) de location |
(1 821 ) $ |
(1 634) $ |
(1 570) $ |
(1 492) $ |
(1 543) $ |
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Part de l’appelant [sic] |
(910) $ |
(817) $ |
(785) $ |
(746) $ |
(772) $ |
q) le ministre a considéré que l’appelant [sic] avait plutôt des pertes de location de 910 $, de 785 $ et de 772 $ pour les années d’imposition 2007, 2008 et 2009 respectivement;
r) les dépenses refusées n’ont pas été engagées par l’appelante;
Pénalité pour production tardive
s) pour l’année d’imposition 2007, l’appelante devait produire sa déclaration de revenus au plus tard le 30 avril 2008 et elle l’a produite le 20 mai 2008;
t) l’appelante avait un solde d’impôt à payer de 13 224,86 $;
[4] Pour imposer à l’appelante la pénalité prévue au paragraphe 163(2) de la Loi, le ministre s’est appuyé sur les faits suivants :
a) les faits mentionnés au paragraphe 6;
b) l’appelante ne pouvait ignorer qu’elle devait déclarer des revenus de pourboires et de location;
c) l’appelante a signé sa déclaration de revenus de l’année d’imposition 2008;
d) les redressements sont importants par rapport aux revenus déclarés, ils représentent 87 %, 77 % et 69 % pour les années d’imposition 2007, 2008 et 2009 respectivement;
[5] À l’ouverture de l’audience, les parties ont déposé un consentement partiel à jugement daté du 8 juillet 2014 dont les modalités sont les suivantes :
Les parties consentent à ce que la Cour rende jugement, accueillant en partie l’appel à l’encontre des cotisations pour les années d’imposition 2007, 2008 et 2009 quant à la question du revenu non déclaré et déférant le tout au ministre du revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations à établir de la façon suivante :
1. Pour l’année d’imposition 2007, le total des redressements au revenu de l’appelante sera établi à $ 21 080 (diminution de $ 59 372).
2. Aucune pénalité imposable en vertu du paragraphe 163(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu ne sera appliquée.
3. Pour l’année d’imposition 2008, le total des redressements au revenu de l’appelante (à l’exclusion de tout gain en capital imposable) sera établi à $ 16 115 (diminution de $ 14 500).
4. Aucune pénalité imposable en vertu du paragraphe 163(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu ne sera appliquée sur la somme de $ 16 115.
5. Pour l’année d’imposition 2009, le total des redressements au revenu de l’appelante sera établi à $ 21 078 (diminution de $ 9 628).
6. La pénalité imposable en vertu du paragraphe 163(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu sera appliquée et calculée en conséquence.
LE TOUT SANS FRAIS.
[6] Suite au dépôt du consentement partiel à jugement, la seule question en litige consiste à déterminer si le ministre était justifié d’ajouter aux revenus de l’appelante le montant de 23 057 $ à titre de gain en capital imposable pour l’année d’imposition 2008, conformément au paragraphe 38(a) de la Loi?
[7] L’appelante allègue que le gain en capital réalisé suite à la vente de l’immeuble sis aux 178, 180, 182 et 184, rue Jacques-Lussier à Varennes (l’« immeuble ») ne peut lui être attribué car elle agissait à titre de prête-nom dans une proportion de 50 % pour Alexandre St-Pierre, un ami qu’elle connaissait depuis une dizaine d’années.
[8] Lors des témoignages de l’appelante, de Simon Pépin, son conjoint de fait, et d'Alexandre St-Pierre, les documents suivants furent déposés :
a) le contrat d’achat notarié daté du 1er février 2007 en vertu duquel Simon Pépin et Sabrina Dallaire Tremblay ont acquis l’immeuble dans une proportion de 50 % indivis pour un prix de 270 000 $; les loyers bruts des baux en vigueur à la date d’achat s’élevaient à 2 145,00 $ par mois;
b) un acte de prêt hypothécaire résidentiel daté du 30 janvier 2007 en vertu duquel Corporation Hypothécaire Xceed et Corporation de Capitaux Xceed ont consenti en faveur de Simon Pépin et de Sabrina Dallaire Tremblay un prêt au montant 264 836,25 $ au taux d’intérêt annuel de 6,95 %, calculé semestriellement, et non à l’avance, lequel prêt d’une durée de 3 ans était garanti par une hypothèque de premier rang sur l’immeuble. Le remboursement du prêt (principal et intérêts) était effectué au moyen de versements mensuels égaux et consécutifs d’un montant de 1 664,42 $;
c) le contrat de vente notarié daté du 3 juillet 2008 en vertu duquel Simon Pépin et Sabrina Dallaire Tremblay ont vendu l’immeuble au prix de 379 000 $;
d) une photocopie d’un chèque daté du 3 juillet 2008 tiré sur le compte en fidéicommis du notaire fait à l’ordre de Sabrina Dallaire Tremblay au montant de 92 227,30 $;
e) une photocopie d’un chèque daté du 8 juillet 2008 tiré sur le compte de Sabrina Dallaire à la Caisse Populaire de Varennes fait à l’ordre de Karine Meunier au montant de 42 227 $ de même qu’une photocopie d’un autre chèque daté du 8 juillet 2008 tiré sur le compte de Sabrina Dallaire à la Caisse Populaire de Varennes fait à l’ordre de François St-Pierre au montant de 50 000 $;
f) Une convention de prête-nom sous seing privé datée du 5 janvier 2007 signée par Sabrina Dallaire et Alexandre St-Pierre en vertu de laquelle les parties ont consenti, entre autres choses, à ce qui suit :
2. Sabrina Dallaire déclare qu’elle a agi selon les instructions d’Alexandre St-Pierre dans le cadre de ses responsabilités d’acquéreur de la propriété et qu’elle n’agit que pour le bénéfice d’Alexandre St-Pierre.
3. Simon Pépin et Sabrina Dallaire ont la responsabilité d’aviser Alexandre St-Pierre verbalement ou par écrit lors de la disposition de la propriété.
4. Alexandre St-Pierre aura alors la totale responsabilité fiscale lors de la disposition.
5. Cette convention est exécutée selon les lois de la province de Québec.
6. Les parties reconnaissent que Sabrina Dallaire n’a aucun bénéfice relié à l’acquisition éventuelle de la propriété et agit pour et au nom d’Alexandre St-Pierre.
g) Une convention de prête-nom sous seing privé daté du 5 janvier 2007 signée par Simon Pépin et Alexandre St-Pierre en vertu de laquelle les parties ont consenti, entre autres choses, à ce qui suit :
2. Simon Pépin déclare qu’il a agi selon les instructions d’Alexandre St-Pierre dans le cadre de ses responsabilités d’acquéreur de la propriété et que Simon Pépin n’agit que pour le bénéfice d’Alexandre St-Pierre.
3. Simon Pépin et Sabrina Dallaire ont la responsabilité d’aviser Alexandre St-Pierre verbalement ou par écrit lors de la disposition de la propriété.
4. Alexandre St-Pierre aura alors la totale responsabilité fiscale lors de la disposition.
5. Cette convention est exécutée selon les lois de la province de Québec.
6. Les parties reconnaissent que M. Simon Pépin n’a aucun bénéfice relié à l’acquisition éventuelle de la propriété et agit pour et au nom d’Alexandre St-Pierre.
h) Un document intitulé « Avis et acceptation de fin de mandats comme prête-noms dans le cadre d’une acquisition et disposition d’une propriété (10 juillet 2008) » signé par Sabrina Dallaire, Simon Pépin et Alexandre St-Pierre en vertu duquel Sabrina Dallaire et Simon Pépin reconnaissent (i) avoir agi comme prête-noms pour Alexandre St-Pierre dans le cadre de l’acquisition et de la vente de l’immeuble, (ii) que les mandats de Sabrina Dallaire et Simon Pépin se limitaient à l’acquisition et à la gestion de l’immeuble jusqu’à sa vente et (iii) que suite à la vente de l’immeuble le 3 juillet 2008, les mandats se sont terminés.
[9] La question à déterminer est celle de savoir qui était le ou les véritables propriétaires de l’immeuble entre le 1er février 2007 et le 3 juillet 2008. Les témoignages des parties impliquées sont vagues, imprécis et contradictoires à plusieurs égards.
[10] Lors de son témoignage, Sabrina Dallaire a révélé connaître Alexandre St‑Pierre depuis une dizaine d’années et qu’il était un ami. Par contre, elle été très vague concernant les circonstances de leurs premières rencontres et la fréquence de leurs rencontres subséquentes. Elle a dit qu’Alexandre St-Pierre lui a demandé d’acheter l’immeuble parce qu’il n’avait pas les ressources financières pour l’acheter lui-même. Elle a également indiqué qu’elle ne devait pas d’argent à Alexandre St-Pierre et que ce dernier n’était pas un motard, ni un vendeur de drogues.
[11] Concernant l’acquisition, la gestion et la vente de l’immeuble, Sabrina Dallaire a révélé qu’elle n’a pas visité l’immeuble avant d’en faire l’acquisition, qu’elle n’a pas négocié l’emprunt hypothécaire, qu’elle n’a pas signé les baux des locataires et n’a pas perçu les loyers, et qu’elle n’a pas fait de démarches pour vendre l'immeuble. Plus précisément, elle a indiqué qu’Alexandre St-Pierre percevait les loyers payés par chèques ou en argent liquide et qu’il lui remettait les chèques et l’argent comptant pour qu’elle les dépose dans son compte de banque afin d’effectuer les versements sur l’hypothèque. Le produit net de la vente de l'immeuble a également été déposé dans son propre compte de banque.
[12] Sabrina Dallaire a également prétendu qu’elle n’a jamais reçu de rémunération ou de contrepartie pour rendre le « petit service » à Alexandre St‑Pierre.
[13] Lors de la vérification, Sabrina Dallaire a indiqué à l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC ») qu’il n’y avait pas de convention de prête-nom alors que son représentant a présenté une telle convention par la suite. Elle a affirmé qu’elle n’avait pas préparé la convention de prête-nom, ni la convention de fin du mandat comme prête-nom. Elle a reconnu avoir signé lesdites conventions mais elle n’a pas confirmé si les dates de signature de ces conventions étaient bien les dates apparaissant sur les documents.
[14] Lors de son témoignage, Sabrina Dallaire n’a pas été en mesure d’expliquer les raisons pour lesquelles le notaire a émis seulement à son nom, un chèque représentant la totalité du produit net de la vente au montant de 92 227,30 $ alors qu’elle n’avait qu’un intérêt indivis de 50 % dans l’immeuble. Par contre, elle a confirmé avoir préparé et signé les chèques faites à l’ordre de Karine Meunier et à François St-Pierre et les avoir remis à Alexandre St-Pierre.
[15] Lors de son témoignage, Simon Pépin a reconnu avoir acheté en 2007 un intérêt indivis de 50 % dans l’immeuble pour le compte et le bénéfice d’Alexandre St-Pierre qu’il a qualifié de connaissance plutôt que d’un ami. Il a confirmé être le conjoint de Sabrina Dallaire depuis 2004 et être co-propriétaire avec elle de la résidence familiale sise au 152, rue de la Marine à Varennes dont un logement est loué, en plus d’être seul propriétaire d’un autre immeuble sis au 40, rue du Vallon à Terrebonne qui est également loué.
[16] Simon Pépin a indiqué qu’il ne devait pas d’argent à Alexandre St‑Pierre au moment de l’acquisition de l’immeuble et qu’il n’a reçu aucune forme de compensation pour le « petit service » qu’il lui a rendu. Il a reconnu ne pas avoir déclaré, dans le calcul de son revenu pour les années d’imposition 2007 et 2008, les revenus de loyer générés par l’immeuble et il a confirmé ne pas avoir fait de démarches pour vendre l’immeuble. Il était présent chez le notaire pour signer les actes d’achat et de vente de l’immeuble.
[17] Alexandre St-Pierre a également témoigné à l’audience. Il est un étudiant inscrit au département des Sciences biomédicales de l’Université de Montréal et, il effectue présentement un stage rémunéré à l’institut de recherche en immunologie et en cancérologie.
[18] Alexandre St-Pierre a confirmé l’existence du mandat en faveur de Sabrina Dallaire et de Simon Pépin parce qu’il n’avait pas, en 2007, la capacité financière d’acquérir l’immeuble. Il a indiqué qu’il a trouvé l’immeuble à vendre sur l’internet, qu’il l’a visité avant d’en faire l’acquisition et qu’il a constaté que les quatre logements étaient loués. Il ne se rappelait pas exactement du montant des revenus mensuels générés par l’immeuble mais il a indiqué que les revenus étaient près des coûts d’opérations et du financement.
[19] Lors de son témoignage, Alexandre St-Pierre a été très vague et imprécis lorsque la question de la signature des baux et de la perception des loyers a été abordée. Il a d’abord dit que, face aux locataires, il s’annonçait comme étant le propriétaire de l’immeuble pour ensuite prétendre que les loyers étaient parfois perçus par lui et à d’autres occasions par Sabrina Dallaire et/ou Simon Pépin. Il ne se rappelait pas à l’ordre de qui les chèques de loyer étaient effectués. Pour ce qui est des baux, il ne se rappelait pas qui les a signés, ni qui a envoyé les avis de renouvellement aux locataires en 2007 et en 2008. Il a de plus confirmé ne pas avoir déclaré dans le calcul de son revenu les revenus locatifs générés par l’immeuble.
[20] Alexandre St-Pierre a révélé qu’il n’a pas fait de démarches auprès de la banque pour négocier les modalités de l’hypothèque et qu’il n’était pas présent dans le bureau du notaire pour signer les documents d’achat et de vente de l’immeuble, ni à la banque pour signer les documents relatifs au prêt hypothécaire. Il ne se rappelait pas si un mandat de vente de l’immeuble a été donné à un agent d’immeuble, ni du montant exact du profit réalisé lors de la vente de l’immeuble (selon lui entre 40 000 $ et 70 000 $).
[21] Le fait le plus révélateur du témoignage d’Alexandre St-Pierre est sans aucun doute son allégation à l’effet que Sabrina Dallaire et Simon Pépin ont reçu quelques milliers de dollars pour leurs bons services. De plus, il a justifié l’émission des chèques en faveur de sa tante, Karine Meunier, et de son oncle François St-Pierre par le fait qu’il devait à son oncle les sommes d’argent en question suite à son support financier dans plusieurs autres projets.
[22] Alexandre St-Pierre a affirmé avoir pris sur internet les modèles de convention de prête-nom et être totalement en pleine connaissance des conséquences fiscales qui pourraient résulter de l’application desdites conventions de prête-nom.
Analyse
[23] Les témoins ont livré des versions contradictoires et non réconciliables des faits, dont notamment, la contrepartie obtenue par Sabrina Dallaire et Simon Pépin pour avoir agi comme prête-nom, l’identité de la personne qui a négocié les modalités de l’hypothèque avec la banque et l’identité de la personne qui faisait la gestion de l’immeuble.
[24] Le témoignage d’Alexandre St-Pierre a été particulièrement nébuleux et imprécis et ne correspondait pas à la preuve documentaire, comme, par exemple, le montant du prix de l’achat de l’immeuble, le montant de l’hypothèque, le montant des loyers mensuels, l’identité de la personne qui signait les baux et qui percevait les loyers, le prix de vente de l’immeuble et le montant du profit réalisé lors de la vente de l’immeuble.
[25] Aucune explication n’a été fournie concernant la raison pour laquelle le notaire instrumentant la vente de l’immeuble n’a émis qu’un seul chèque fait à l’ordre de Sabrina Dallaire alors qu’elle n'avait qu’un intérêt indivis de 50 % dans l’immeuble. Sabrina Dallaire n’a pas fourni d’explications claires concernant les circonstances entourant l’émission des chèques faits à l’ordre de François St-Pierre et Karine Meunier, dont les montants correspondaient exactement au produit net de la vente de l’immeuble.
[26] D’autres témoins auraient pu corroborer les faits, comme par exemple, des locataires de l’immeuble au cours des années en question, le représentant de la banque qui a consenti à l’hypothèque, le notaire qui a instrumenté la vente, les agents d’immeuble, s’il y en a, qui étaient impliqués dans l’achat ou la vente de l’immeuble, ou encore l’oncle et la tante d’Alexandre St-Pierre.
[27] L’analyse de la preuve documentaire et testimoniale déposée dans le cadre de ces appels, m’amène à conclure que Sabrina Dallaire et Simon Pépin n’étaient pas les véritables propriétaires de l’immeuble.
[28] Je ne crois pas qu’une jeune serveuse dans un bar ou un restaurant, âgée de 21 ans lors de l’acquisition de l’immeuble, avait la capacité financière avec son conjoint, débosseleur de son métier en 2007, d’emprunter seuls sur hypothèque 264 836,25 $, soit 98 % du prix d’achat de l’immeuble et d’effectuer des paiements hypothécaires mensuels de 1 664,42 $ alors que le montant des loyers bruts mensuels n'était que de 2 145,00$.
[29] À mon avis, une autre personne a dû intervenir pour négocier les modalités de l'hypothèque et pour garantir le remboursement et cette autre personne pourrait bien être une personne qui a reçu une partie du produit net de la vente de l'immeuble. Par contre, je n'ai pas à me prononcer sur cette question dans le cadre de la résolution de ces appels.
[30] Pour ces raisons, les appels sont accueillis.
Signés à Ottawa, Canada, ce 5e jour de janvier 2015.
« Réal Favreau »
Juge Favreau
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RÉFÉRENCE : |
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Nº DU DOSSIER DE LA COUR : |
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INTITULÉ DE LA CAUSE : |
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LIEU DE L’AUDIENCE : |
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DATE DE L’AUDIENCE : |
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MOTIFS DE JUGEMENT PAR : |
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DATE DU JUGEMENT : DATE DE MOTIFS DU JUGEMENT MODIFIÉS : |
le 5 janvier 2015 |
COMPARUTIONS :
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Représentant de l'appelante : |
Michel Montmorency |
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Avocat de l'intimée : |
Me Alain Gareau |
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Nom : |
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Cabinet : |
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William F. Pentney Sous-procureur général du Canada Ottawa, Canada
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