Date : 20030307
Dossier : T-1402-01
Référence neutre : 2003 CFPI 277
ENTRE :
LYDIA HWITSUM, chef des Tribus Cowichan, à
titre de fiduciaire des membres des Tribus Cowichan
demanderesse
- et -
SA MAJESTÉ LA REINE DU CHEF DU CANADA,
LE MINISTRE DES AFFAIRES INDIENNES ET DU NORD
CANADIEN, LE PROCUREUR GÉNÉRAL DU CANADA
et VENTURE LEASING LTD.
défendeurs
MOTIFS DE LA DÉTERMINATION DU LOYER
Introduction
[1] Dans la présente action, on demande à la Cour de déterminer le « loyer économique » à compter du 1er janvier 2001 pour une parcelle de terrain faisant partie de la Réserve Cowichan, d'une superficie d'environ 567 000 pieds carrés (13 acres). Le loyer ainsi déterminé deviendra alors le loyer de la parcelle de terrain pour la période de cinq ans commençant le 1er avril 2001. La Bande a cédé cette parcelle à la Couronne, qui la lui a ensuite louée. La Bande et la défenderesse Venture ont conclu un sous-bail, aux termes duquel la Bande louait 83 200 pieds carrés (environ 1,9 acre) de la parcelle à Venture. Les conditions de la location exigeaient que Venture paie la totalité de toute augmentation du loyer pouvant devenir exigible par suite de la révision du bail principal applicable à la totalité de la parcelle. Étant donné que la Couronne a un rôle de fiduciaire à l'égard de la Bande, cette dernière se trouve dans la position irrégulière de souhaiter que son obligation de payer le loyer en vertu du bail principal augmente le plus possible étant donné qu'elle est en mesure de récupérer la totalité de cette somme de Venture et qu'elle en est donc la bénéficiaire ultime. Ainsi, le loyer que demande la Couronne, à titre de bailleur, est inférieur à ce que la Bande, à titre de locataire, prétend qu'elle devrait être tenue de payer, mais il est considérablement plus élevé que le montant que Venture, qui en dernier lieu devra acquitter le loyer, suggère comme somme appropriée.
Contexte
[2] Le résumé suivant des faits de base est largement inspiré du mémoire préparatoire de la demanderesse qui, à cet égard, n'a pas fait l'objet de controverse.
[3] La demanderesse désignée est l'ancienne chef de la Tribu cowichan qui est une « bande » au sens de la Loi sur les indiens, L.R.C. (1985), ch. I-5.
[4] Le Canada détient le titre légal de la Réserve indienne de Cowichan no 1 (la « Réserve » ), qui est un lopin de terre qui a été mis de côté par la Couronne à l'usage et au profit de la Bande. Le Canada est le bailleur en vertu d'un bail principal conclu entre la Bande et la Couronne. Venture est une société constituée en vertu du droit de la Colombie-Britannique.
[5] Aux termes du bail principal, à compter du 1er avril 1987, le Canada a loué à Dennis Alphonse, à titre de fiduciaire pour les Cowichan, certaines terres de la Réserve d'une superficie d'environ 13 acres et qui seront décrites plus en détail ci-dessous. Aux termes d'une série de déclarations de fiducie, de cessions de bail et de consentements à ces cessions par le ministre, Dennis Alphonse, locataire en vertu du bail principal et simple fiduciaire au profit des Cowichan a transféré son titre fiduciaire à Lydia Hwitsum, qui, à son tour, a récemment transféré le sien à Harvey Alphonse. Par conséquent, le simple fiduciaire qui est titulaire à ce jour du bail principal au nom des Cowichan est Harvey Alphonse.
[6] Venture est une sous-locataire des Cowichan puisqu'elle a sous-loué une partie des terres visées par le bail principal, sous-bail qui a été établi le ou vers le 26 mai 1987 (le sous-bail) aux termes duquel une certaine partie des terres visées par le bail principal, soit environ 1,9 acre, a été cédée à bail à Venture.
[7] Le 22 juin 1987, le ministre a accepté le sous-bail.
Le bail principal
[8] La durée du bail principal est de vingt-quatre ans, soit du 1er avril 1987 au 31 mars 2011. Le loyer annuel est établi en divisant la durée du bail principal en une première période de location de neuf ans et trois périodes consécutives de cinq ans jusqu'à la fin du bail.
[9] Le loyer pour la période initiale de neuf ans (soit du 1er avril 1987 au 31 mars 1996) avait été établi à 20 000 $. Le loyer pour chacune des périodes de cinq ans devait être établi de la façon suivante :
[TRADUCTION]
[...]
c) Le loyer annuel pour chaque période quinquennale suivant la période initiale de neuf ans sera établi de la manière décrite ci-après, mais en l'absence d'un tel établissement ou tant que le loyer n'aura pas été établi, le locataire continuera de payer le même loyer qu'il payait au cours de l'année précédente le ou avant le 1er avril de l'année pour laquelle le loyer est exigible.
d) Le loyer annuel pour chaque période quinquennale suivant la période initiale sera l'un ou l'autre des montants suivants :
(i) le montant qui correspond, quatre-vingt-dix jours avant le début de la période quinquennale, de l'avis du ministre, au loyer économique pour les terres louées aux conditions énoncées dans le présent bail, comprenant tous les services et commodités qui existent alors, mais excluant la valeur de toutes les améliorations permanentes faites sur le terrain par le locataire, améliorations qui incluent la valeur du remplissage et du mur de soutènement; ou
(ii) pour chaque année, le même loyer que celui de la dernière année de la période quinquennale antérieure, si ce montant est le plus élevé.
[10] Le loyer pour la première période quinquennale du bail principal (du 1er avril 1996 au 31 mars 2001) a été fixé à 85 000 $ par le ministre.
[11] Le bail principal renfermait également une clause concernant l'utilisation des terres visées :
[TRADUCTION]
5. Le locataire utilisera les terres uniquement comme Centre du patrimoine et de la culture, conçu pour le tourisme commercial et autres usages institutionnels liés à l'éducation et aux arts, ou à toutes autres fins auxquelles le ministre peut, de temps à autre, et à sa seule discrétion, consentir par écrit.
[12] En outre, le bail principal prévoit, notamment, que si le locataire conteste le loyer fixé par le ministre pour une période de cinq ans, la question peut être renvoyée, dans les soixante jours suivant la réception de l'avis de révision de loyer pour cette période de cinq ans, à la Cour fédérale du Canada aux termes de l'article 17 de la Loi sur la Cour fédérale, L.R.C. (1985), ch. F-7 et ses modifications, afin que ce loyer soit fixé, pourvu que le locataire ait payé tous les loyers exigibles et fixés par le ministre.
Le sous-bail
[13] La durée de validité du sous-bail est également de 24 ans, soit du 1er avril 1987 au 31 mars 2011.
[14] Le sous-bail prévoit que, pour les fins de la détermination du loyer, la durée de validité est répartie en périodes quinquennales consécutives. Pour la première période de location, soit du 1er avril 1987 au 31 mars 1992, le loyer avait été fixé à 19 100 $. Pour les autres périodes quinquennales consécutives, Venture a accepté de payer un loyer selon les clauses du sous-bail, la détermination de ce loyer reposant sur la fixation du loyer payable par Cowichan et fixé par le ministre en vertu du bail principal.
[15] Aux termes d'une clause implicite du sous-bail, Cowichan doit faire parvenir à Venture tout avis de révision du loyer qu'il reçoit du ministre dans les 15 jours suivant la réception de cet avis. Toutefois, si le ministre n'augmente pas le loyer prévu dans le bail principal dans les délais prescrits par les clauses de celui-ci, ou si Cowichan ne donne pas l'avis de révision de loyer en vertu du bail principal à Venture, alors le loyer annuel demeurera le même que le loyer annuel pour la période quinquennale antérieure.
[16] Le sous-bail prévoit en outre que si Venture conteste le loyer fixé par le ministre aux termes du bail principal, elle peut demander par écrit, dans les 45 jours suivant la réception de la décision du ministre concernant le loyer, que Cowichan renvoie l'affaire à la Cour fédérale du Canada aux termes de l'article 17 de la Loi sur la Cour fédérale pour que le loyer soit fixé, pourvu que Venture ait payé tous les loyers exigibles fixés par le sous-bail et qu'elle n'ait manqué à aucune autre clause du sous-bail.
[17] Étant donné que le ministre n'a pas augmenté le loyer prévu dans le bail principal dans le délai prescrit par les clauses du bail principal en 1996 et que Cowichan n'a pas envoyé à Venture l'avis requis concernant la révision éventuelle du loyer en vertu du bail principal en 1998, le loyer annuel en vertu du sous-bail est demeuré à 19 100 $ pour la période quinquennale du 1er avril 1997 au 31 mars 2002.
[18] Avant le 1er avril 2001, le ministre n'a pas établi le nouveau loyer annuel en vertu du bail principal pour la nouvelle période quinquennale, c'est-à-dire pour la période du 1er avril 2001 au 31 mars 2006. Par conséquent, le 1er avril 2001, Cowichan a versé 85 000 $ de loyer au Canada et Venture a payé 19 100 $ de loyer à Cowichan.
[19] Toutefois, le bail principal prévoit que le ministre peut, dans un délai de 90 jours après le 1er avril 2001, fixer un nouveau loyer. Le 11 juin 2001, le ministre a fait parvenir à Cowichan un avis indiquant que le loyer économique annuel payable en vertu du bail principal pour la période quinquennale commençant le 1er avril 2001 était fixé à 145 000 $ par année.
[20] Le 20 juin 2001, Cowichan a fait parvenir l'avis de révision du loyer du ministre à Venture. Le 9 juillet 2001, Venture a accusé réception par écrit du fait que Cowichan lui avait fait parvenir l'avis de révision du loyer du ministre et l'a informé qu'elle n'acceptait pas le loyer fixé par le ministre. Venture a de plus demandé par écrit que Cowichan renvoie l'affaire à la Cour fédérale.
[21] Le 25 juillet 2001, Cowichan a payé 60 000 $ au Canada, soit le solde dû sur le loyer exigible au 1er avril 2001 en vertu du bail principal pour la première année de la période quinquennale commençant le 1er avril 2001 et se terminant le 31 mars 2006.
[22] La présente action a été intentée le 2 août 2001. Le 9 août 2001, Cowichan a informé formellement Venture qu'elle s'attendait à ce que Venture paie 145 000 $ par année à compter du 1er avril 2002, ce qui correspond au loyer exigé par Cowichan en vertu du sous-bail pour la première année de la période de location de cinq ans commençant le 1er avril 2002 et se terminant le 31 mars 2007.
[23] Au 1er avril 2002, Venture avait payé à Cowichan la somme de 145 000 $ pour la première année de la période quinquennale de location commençant le 1er avril 2002, mais sous réserve de tout droit.
Les questions en litige
[24] En termes généraux, la question dont est saisie la Cour consiste à déterminer le loyer économique des terres visées par le bail principal comme si elles n'avaient fait l'objet d'aucune amélioration au 1er janvier 2001 (soit 90 jours avant le début de la période quinquennale en cours). Cette fixation exige en retour une évaluation de la valeur marchande du terrain et l'application d'un taux raisonnable de rendement. Toutefois, un certain nombre de sous-questions doivent être traitées au cours de ce processus, dont les plus importantes sont les suivantes : i) faut-il tenir compte d'un recul obligatoire à partir des berges de la rivière Cowichan; ii) l'usage optimal du terrain exigerait-il du remplissage et d'autres travaux pour protéger les terres contre les inondations; iii) faut-il tenir compte du fait qu'il ne reste que dix ans à la durée de validité des baux et dans quelle mesure ce fait influe-t-il sur le loyer économique.
La propriété
[25] La propriété qui fait l'objet du bail principal est située au sud-est du centre-ville de la ville de Duncan, au nord de la rivière Cowichan.
[26] Il s'agit d'un quartier commercial; la plupart des terres contiguës qui s'étendent à l'ouest de l'autoroute Transcanadienne et au nord de la rivière Cowichan ont été aménagées et sont occupées par un grand nombre d'établissements commerciaux ou de magasins de détail, notamment le Centre commercial Duncan, comprenant un Wal-Mart, la Place Duncan et le Village Green Mall et les magasins Saan, Safeway, Real Canadian Superstore, les postes d'essence Shell et Tempo, le restaurant White Spot et le complexe hôtelier Village Green.
[27] Dans ce voisinage commercial, on accède à la parcelle appartenant aux Premières nations au sud par la grand-route et à l'ouest par l'autoroute Transcanadienne, le trafic de transit empruntant la route Cowichan, qui traverse le voisinage, au sud par la grand-route et ensuite à l'est par la Transcanadienne. Le quartier au sud de la route Cowichan jusqu'à la rivière Cowichan et la Transcanadienne forme la propriété visée qui a été d'abord partiellement améliorée par la construction du Centre culturel et de conférences Quw'utsun qui appartient à la Bande, dans le quadrant central, et deuxièmement, par le campus Cowichan du collège Malaspina dans le quadrant nord-ouest qui a été construit sur la parcelle de terrain qui fait l'objet du sous-bail cédé à Venture.
[28] La propriété visée par le bail principal se compose d'une parcelle de terrain de forme légèrement irrégulière avec une façade de 423,788 mètres (1 390,38 pieds) au sud de la route Cowichan, une profondeur de 140,077 mètres (459,57 pieds) le long de la limite ouest jouxtant l'emprise du chemin de fer E & N, une profondeur de 144,81 mètres (475,10 pieds) le long de la limite est jouxtant l'emprise de la Transcanadienne, une limite arrière de "300 mètres ("985 pieds) le long de la rive nord de la rivière Cowichan et une autre extension vers l'est de 104,211 mètres (341,90 pieds) au-dessus de la rive nord de la rivière. La superficie totale indiquée au cadastre est de 5,272 hectares (13,027 acres, soit approximativement 567 000 pieds carrés.).
[29] À l'origine, le terrain s'inclinait doucement à partir de la façade donnant sur la route jusqu'à la façade sur la rivière Cowichan. Avant le temps et la construction de différentes améliorations, on a dû construire un mur de soutènement le long de la façade sur la rivière pour empêcher l'érosion et le niveau moyen du sol a été relevé jusqu'au niveau de la route Cowichan. Il reste toutefois que la plus grande partie du terrain est inférieure, et quelque fois très largement inférieure, au niveau de la plaine d'inondation de 200 ans. Au moment de l'instruction, soit en janvier 2003, les parties les plus basses du terrain étaient mouillées et il y avait des signes évidents d'inondation, notamment des flaques d'eau, des sacs de sable et des avertissements.
Les experts
[30] Trois témoins experts ont été appelés par les parties pour donner leur évaluation de la valeur des terres louées et du loyer économique au 1er janvier 2001.
[31] Au nom de la Bande, M. Burnett s'est dit d'avis que la valeur marchande du terrain, vacant et sans amélioration, s'établit à 2 385 500 $. Cette valeur marchande est fondée sur la valeur unitaire économique non majorée des terres visées par le bail principal selon des montants variant de 4,25 $ à 6,50 $ le pied carré, selon l'emplacement, pour un total de 3 195 000 $, moins une valeur estimative pour le remplissage et le mur de soutènement en place, de même que le remplissage qui sera exigé à l'avenir, soit 810 000 $. Si on utilise un taux de rendement de 7 %, l'évaluation Burnett conclut que le taux du loyer pour les terres visées par le bail principal est de 167 000 $. C'est le loyer que réclame la Bande dans la présente instance.
[32] Dans un rapport préparé pour la Couronne le 28 mai 2001, le témoin McConnell a estimé la valeur marchande des terres visées par le bail principal à 1 450 000 $, soit 3,75 $ le pied carré. Ce chiffre tient compte d'une hypothèse selon laquelle un recul de 30 mètres s'appliquerait aux terres de la réserve réduisant ainsi la valeur marchande des terres visées par le bail principal de 25 %. Ce chiffre reflète également une estimation du coût du remplissage et du mur de soutènement en place qui sont évalués à 362 500 $, sans toutefois prévoir le coût d'une protection future contre les inondations. Si on utilise un taux de rendement de 8 %, le rapport McConnell, établi au 28 mai 2001, concluait que la valeur marchande des terres visées par le loyer principal est de 120 000 $ par année. La Bande n'a pas jugé ce rapport acceptable.
[33] Dans un autre rapport daté du 6 juin 2001, McConnell a soustrait le facteur de recul de 30 mètres du calcul de la valeur marchande des terres visées par le bail principal au motif que la loi provinciale imposant un tel recul ne s'appliquait pas aux terres de la réserve. Le taux du loyer a alors été évalué à 145 000 $ par année, en utilisant le même taux de rendement de 8 % sur le marché. C'est le loyer que réclame maintenant la Couronne.
[34] Au nom de Venture, un rapport préparé par le témoin Clark indique que la valeur marchande des terres visées par le bail principal au 1er janvier 2001 était de 2,40 $ le pied carré, ce qui donne une valeur de 1 360 000 $ au terrain visé. Cette valeur est calculée avant de prendre en compte les redressements ayant trait aux reculs ou aux améliorations sur le terrain. Une fois que le coût estimé de ces améliorations, qui de l'avis de Clark sont nécessaires pour ramener le terrain au niveau de la plaine d'inondation de 200 ans, est pris en compte, la valeur du terrain est actuellement inférieure à 0,00 $. Le rapport Clark arrive à cette conclusion en supposant tout d'abord qu'il y avait une condition exigeant que le niveau existant des terres visées par le bail principal soit relevé au-dessus du niveau de la plaine d'inondation de 200 ans; deuxièmement, un recul de 30 mètres à partir de la rivière Cowichan serait exigé pour tout autre aménagement futur; et troisièmement, ces considérations d'aménagement futur sont pertinentes à la détermination du loyer en vertu du bail principal.
[35] Le rapport Clark reconnaît cette conclusion contre-intuitive en offrant une autre évaluation de la valeur marchande et du taux économique du loyer pour les terres visées par le bail principal basée sur des comparaisons d'autres sites n'ayant pas fait l'objet d'améliorations. Bien que l'un de ces sites soit assez près des terres visées, tant par la taille que par l'emplacement, la vente en question a eu lieu il y a treize ans et le site a fait l'objet d'un aménagement résidentiel et non pas commercial. Le rapport conclut que la valeur marchande non majorée des terres s'établit à 260 000 $. Si l'on utilise un taux de rendement de 8 % sur le marché comme dans les rapports McConnell, le rapport Clark conclut que, sur cette base, le loyer des terres visées par le bail principal n'est que de 20 800 $.
Évaluation des témoignages d'experts
[36] Aucun des rapports d'experts n'est tout à fait satisfaisant. Bien que les trois évaluateurs aient convenu que la démarche axée sur le « rendement d'après la valeur du site » était la plus appropriée dans les circonstances (McConnell a également essayé deux autres méthodes, mais il les a finalement rejetées) et que deux des trois experts (McConnell et Clark) ont estimé qu'un taux de rendement de 8 % était le facteur approprié à appliquer, ils sont tous les trois parvenus à des conclusions tout à fait différentes. Tous ont déposé plus d'un rapport et ont fait preuve d'un regrettable empressement à modifier leurs opinions à la suggestion des parties qui ont retenu leurs services ou de leurs avocats.
[37] À mon avis, le rapport de M. Burnett est le moins fiable. Il n'a pas bien réagi au cours de son contre-interrogatoire. La valeur qu'il a établie au pied carré est très disproportionnée par rapport à celle des deux autres évaluateurs. Tous ses comparables étaient des propriétés de taille beaucoup plus petite que les terres louées, ce qui en fait un modèle non approprié aux fins de la comparaison. Même ses comparables les plus importants n'atteignaient qu'environ 20 % de la taille des terres louées et l'un d'entre eux n'était même pas à compter parmi les ventes, puisqu'il s'agissait d'une propriété inscrite qu'il a admis avoir vendue par la suite en consentant un rabais d'environ 40 % sur le prix inscrit. Burnett a aussi théoriquement divisé les terres louées en trois parcelles plus petites qu'il a évaluées séparément, un stratagème qui a non seulement entraîné des valeurs plus élevées, mais qui est aussi directement contraire aux instructions du bail principal qui nous demande de présumer un bail hypothétique pour l'ensemble de la propriété louée, et non pas une série de baux applicables à des parties de terrain. L'estimation de Burnett concernant le coût des améliorations nécessaires au site n'est étayée par aucun élément de preuve. En outre, mais ceci est moins important à mon avis, M. Burnett a tout simplement présumé, contrairement aux clauses explicites du bail principal, que les terres louées pourraient être utilisées à des fins touristiques commerciales alors qu'il existe des restrictions claires à cet égard et que tout autre usage est assujetti à l'approbation du ministre, une approbation qui, bien qu'il soit improbable qu'elle soit refusée, n'avait pas été accordée en date du 1er janvier 2001 (ni apparemment à ce jour). J'accorde donc peu d'importance aux évaluations de Burnett, sinon aucune.
[38] Pour ce qui est de MM. McConnell et Clark, j'estime qu'il est à peu près impossible de les départager. Les deux témoins ont été convaincants et ils ont des qualifications impressionnantes. Dans une tâche aussi difficile que celle qu'ils ont entreprise, il existe un grand nombre de variables, dont chacune exige un exercice de jugement et un certain degré de subjectivité de la part de l'évaluateur. La différence entre les valeurs qu'ils ont établies au pied carré, soit 2,40 $ et 3,75 $ respectivement, est due en grande partie à l'importance différente qu'ils ont accordé à plusieurs facteurs de redressement, par exemple la date, la taille, les variations possibles dans l'usage autorisé, le choix des comparables et ainsi de suite. Dans la mesure où cela est pertinent, je note que les évaluations effectuées par la B.C. Assessment Authority pour les propriétés avoisinantes et adjacentes indiquent généralement des valeurs se situant dans une fourchette semblable, ce qui me laisse croire que les valeurs suggérées ne sont pas totalement exagérées. Par conséquent, je fixerais la valeur au pied carré des terres louées, avant tout redressement pour le recul, les améliorations, etc. à un point à peu près médian entre les deux évaluations, soit 3,10 $ du pied carré, pour un total arrondi de 1 758 000 $.
Le recul de trente mètres
[39] Une bonne part de la différence entre les rapports Clark et McConnell (et entre les premier et second rapports de McConnell est due à la mésentente sur la question de savoir si les terres louées doivent ou non être évaluées en tenant compte d'un recul de 30 mètres à partir des berges de la rivière Cowichan. Il est clair qu'il n'y a pas d'obligation légale contraignante à cet effet, ni dans la loi provinciale ni dans la loi municipale qui ne s'appliquent ni l'une ni l'autre aux terres des réserves. Toutefois, la preuve indique que le ministère des Pêches et Océans, qui a compétence en la matière, suivrait les directives qu'il a émises et qui exigeraient presque certainement un tel recul pour la protection de la pêche. Il est également clair que la Bande estime elle-même avoir imposé une telle condition et il existe une résolution du Conseil de bande en date de septembre 2002 qui traite des « normes environnementales » de la Bande et qui impose ce recul. Mais, dans un geste que je considère comme hautement suspect, étant donné le moment choisi pour le faire et les questions qui se posent en l'espèce, le Conseil de bande a essayé d'annuler cette résolution en novembre 2002, c'est-à-dire deux mois seulement avant la date prévue de l'instruction de la présente instance.
[40] Dans les circonstances, je conclus qu'aucun promoteur prudent n'achèterait ou ne louerait cette propriété sans tenir compte d'une « bande » d'environ 30 mètres le long des berges de la rivière et cela diminuerait considérablement le prix d'achat ou de location qu'un tel promoteur devrait payer sur un marché libre. Ne pas tenir compte de la quasi-certitude qu'un tel recul serait exigé, comme le ministre l'a fait en commandant le second rapport McConnell et en s'appuyant sur ce rapport, serait tout à fait déraisonnable.
[41] J'accepte la méthode utilisée par M. McConnell dans son premier rapport qui consistait à calculer l'impact d'un tel recul sur la valeur totale des terres, à savoir que cette bande représente environ 20 % de la superficie totale et 25 % de la valeur du reste du terrain. En arrondissant les chiffres, on obtient le résultat suivant :
80 % du terrain, soit environ 453 600 pieds carrés, aurait une valeur de 3,10 $ = environ 1 406 000 $;
le reste, soit 113 400 pieds carrés, aurait une valeur de 0,75 $ = environ 85 000 $
Total (arrondi) : 1 490 000 $.
Protection contre les inondations
[42] La plus grande différence, et de loin, entre MM.Clark et McConnell, se trouve dans l'allocation par M. Clark d'une somme excédant la valeur estimée du terrain pour tenir compte du coût prévu pour le relèvement du niveau du terrain jusqu'à la plaine d'inondation de 200 ans. Il n'y a aucune exigence légale qui oblige à remplir le terrain ou une partie de celui-ci jusqu'à un tel niveau avant qu'il soit aménagé. Mais, cela ne signifie pas que l'on puisse ignorer une telle exigence. Il ressort clairement de la preuve, particulièrement du témoignage même de M. Clark, qui s'est rendu sur le terrain quelques jours seulement avant l'instruction, que ce terrain est extrêmement susceptible d'être inondé et que les immeubles existants ont été relevés à peu près au niveau de la plaine d'inondation de 200 ans. L'un des immeubles, soit le Riverside Café, qui fait partie du Centre du patrimoine, a même été construit sur pilotis. De toute évidence, si le terrain doit être aménagé, le promoteur inclura dans ses frais d'acquisition le coût d'aménagement du terrain pour qu'il soit utilisable et réduira proportionnellement le prix du terrain. Les évaluations de la valeur marchande des terres louées qui ne tiennent pas compte d'une allocation pour un tel facteur sont déraisonnables et ne peuvent pas être étayées.
[43] D'après la preuve dont je suis saisi, ce n'est pas une mince affaire que de déterminer ce que devrait être ce facteur. Certains indices tendent à démontrer qu'en 1987 la Bande a estimé qu'il en coûterait 300 000 $ pour faire le remplissage et construire le mur de soutènement nécessaires, mais non seulement cela constitue-t-il une évaluation de non-spécialiste, c'est-à-dire le chef de l'époque, mais il semble probable que ce qui a été estimé était le coût de relèvement de cette partie du terrain qui est maintenant occupée par le Centre du patrimoine et de la culture, qui ne représente qu'une partie des terres louées.
[44] La seule preuve qui existe est celle de M. Hradowytch, un ingénieur qualifié qui en arrive à un chiffre d'un peu plus de 2 millions $ pour relever tout le terrain au niveau de la plaine d'inondation de 200 ans et construire un mur de soutènement le long des berges de la rivière. C'est la somme déduite par Clark pour en arriver à une valeur négative pour le terrain. Hradowytch estime également qu'il en coûterait 1 million $ de plus pour les travaux de protection contre les inondations qui ont déjà été effectués sur le terrain et qui, d'après les conditions déjà énoncées du bail principal, doivent être exclus du calcul de la valeur du loyer. Si cette somme était également déduite, bien entendu, la valeur négative du terrain qui en résulterait serait encore plus frappante et contre-intuitive.
[45] À mon avis, l'estimation de M. Hradowytch est très nettement exagérée. Le fait que, si elle est acceptée, elle entraînerait une énorme valeur foncière négative, un résultat qui n'a manifestement pas de sens, indique très fortement que le rapport est radicalement erroné. Parmi les nombreuses lacunes importantes, l'auteur du rapport ne fait aucune allocation appropriée pour une « bande » de terres humides le long de la rivière où il ne serait pas nécessaire ni même, en toute probabilité, permis de faire du remplissage; il prévoit un mur de soutènement à des endroits où il reconnaît qu'une simple pente de 1:1 serait suffisante; il propose de faire du remplissage « structural » onéreux sur 75 % du terrain, bien qu'il soit virtuellement certain qu'aucun promoteur n'envisagerait un remplissage aussi important, même si cela était permis; il propose un mur de soutènement d'une hauteur (1,5 mètre) et d'une longueur qui dépasse de loin ce qui est déjà en place et qui semble avoir été suffisant à ce jour; sa méthode proposée entraînerait un extraordinaire dédoublement de travail puisqu'il envisage d'enlever toute la couche de surface pour la remplacer par une nouvelle couche de recouvrement dont une partie à tout le moins serait de la même qualité que ce qui a été enlevé et jeté à grand frais; finalement, même l'exigence de faire du remplissage jusqu'au niveau de la plaine d'inondation de 200 ans est suspect puisque la preuve indique que la route Cowichan elle-même, de même que certaines des propriétés aménagées de l'autre côté de la rue en face des terres visées sont également, même que si ce n'est que de très peu, inférieures à ce niveau, grâce peut-être à de meilleures méthodes de contrôle des inondations de la rivière elle-même.
[46] Il reste toutefois que le témoignage de M. Hradowych constitue toute la preuve dont je dispose sur la question et je dois faire de mon mieux pour en soustraire la valeur par ce que j'estime un chiffre raisonnable. Ce n'est pas une mince affaire et je le fais avec beaucoup d'hésitation. La meilleure indication que je puisse trouver dans la preuve est l'estimation de M. McConnell en dollars courants d'une somme de 362 000 $ comme représentant le coût du remplissage et du mur de soutènement actuels. Bien que la preuve à l'appui de ce chiffre ne soit pas aussi solide que l'on pourrait le souhaiter, c'est tout ce que nous avons et elle a l'avantage d'avoir été présentée par un témoin que j'estime généralement digne de foi (même si je ne suis pas d'accord avec lui sur la nécessité d'une protection contre les inondations). Accepter le chiffre de M. McConnell indiquerait que l'estimation de M. Hradowych, qui s'élève à 1 million $ pour la valeur du remplissage et du mur de soutènement actuels est au moins trois fois trop élevée. Si ce facteur est en retour projeté sur l'estimation de l'ingénieur pour le coût total des aménagements existants et des travaux requis, cela indiquerait qu'une déduction de 1 million $ serait justifiée pour couvrir à la fois la valeur des aménagements existants et le coût probable des travaux qui seraient nécessaires pour assurer une protection contre les inondations sur le reste de la propriété à un niveau suffisant pour en permettre l'aménagement futur. Bien que j'aie accordé peu d'importance au témoignage de M. Burnett, je note qu'il a alloué un peu plus de 800 000 $ pour ces travaux et, même s'il n'a donné aucun élément à l'appui de ce chiffre, celui-ci confirme d'une certaine façon que la somme que j'ai retenue n'est pas tout à fait disproportionnée. Au risque de me répéter, je suis convaincu qu'il est nécessaire de prévoir une assez grande protection contre les inondations et bien que la preuve à ce sujet soit à la fois faible et non satisfaisante, je dois faire du mieux que je peux avec ce dont je dispose. Il ne s'agit pas d'un cas où je peux simplement dire que l'une ou l'autre partie n'a pas réussi à s'acquitter du fardeau de la preuve qui lui incombait puisque, en fait, elles l'ont tous fait, et ignorer le coût probable des installations nécessaires de protection contre les inondations aurait pour effet d'augmenter énormément la valeur du terrain au détriment de la seule partie qui a essayé de fournir une preuve sur la question.
[47] Appliquer le chiffre de 1 million $ et le déduire de la valeur révisée, après avoir tenu compte d'un recul de 30 mètres, donne une valeur nette de 490 000 $ ce qui, à un taux de rendement de 8 % produirait un revenu annuel de 39 000 $.
[48] Ce loyer, comparé au loyer négocié entre des parties n'ayant pas de lien de dépendance pour la première période de location de neuf ans dans le bail principal, va dans le sens de la preuve générale des conditions du marché dans la région de Duncan, où l'évaluation foncière est restée stable depuis les cinq ou six dernières années après avoir subi une augmentation substantielle au cours des dix années précédentes. Bien que je ne fonde pas ma conclusion sur ce raisonnement, cela me rassure quelque peu de constater que le résultat auquel je suis arrivé par la méthode que j'ai suivie n'est pas totalement dénué de réalité.
[49] Je n'attache aucune importance au fait que mon estimation du loyer économique soit bien en-deçà de ce que la Bande a apparemment accepté en 1996 et de ce qu'elle-même et le ministre ont proposé pour 2001. La position de la Bande dans la présente instance démontre que, lorsqu'elle a l'assurance que la facture sera payée par quelqu'un d'autre, on ne peut se fier à elle pour négocier, sans lien de dépendance, le loyer avec le ministre. J'ai déjà démontré que le fondement sur lequel le ministre s'est appuyé pour établir le loyer actuel, en ignorant à la fois le recul de 30 mètres et la nécessité d'installer une protection contre les inondations, n'était pas raisonnable.
L'impact du reste des conditions du bail principal
[50] Dans ses observations et dans un rapport commandé à M. Clark, expressément à cette fin, Venture fait valoir que le loyer économique devrait être encore réduit d'un facteur qui en diminuerait la valeur jusqu'à environ 58 % du chiffre autrement déterminé pour tenir compte du fait qu'il ne reste que dix ans à la durée de validité du bail principal. Si je comprends bien l'argument, le locataire hypothétique d'un bail assujetti aux [TRADUCTION] « mêmes conditions » que celles du bail principal n'obtiendrait qu'un bail qui l'obligerait à renoncer à la propriété en 2011, c'est-à-dire dans dix ans. Par conséquent, il serait erroné de calculer le loyer économique comme si le bail hypothétique devait avoir une durée de validité de 24 ans à compter de 2001. Un certain nombre de précédents anglais sont cités à l'appui de cette proposition qui me semble inattaquable. Ce qui me semble beaucoup plus douteux, et en fait inacceptable, c'est l'autre proposition de Venture selon laquelle le bail hypothétique devrait être considéré comme ayant une durée de validité de dix ans à compter de 2001. Un tel bail ne serait évidemment pas établi aux mêmes conditions que le bail principal qui avait une durée de validité de 24 ans à compter de 1987. En calculant le loyer économique en 2001 pour un bail hypothétique qui est déjà en vigueur depuis 14 ans d'après les conditions du bail principal, il me semble que l'on ne devrait pas faire de réduction pour la durée de validité « raccourcie » parce que le locataire aurait déjà eu l'avantage d'occuper la propriété pendant 14 ans, y compris, bien entendu, l'avantage de recouvrer les frais engagés pour aménager la propriété. Bien que j'aie quelques doutes quant à l'applicabilité de la jurisprudence anglaise à cause du très important chevauchement législatif de leurs règles de droit foncier, il me semble que même les tribunaux anglais ont aussi tendance, après une certaine hésitation, à parvenir à une conclusion semblable à celle à laquelle j'en suis arrivé. Voir : Lynnthorpe Enterprises Ltd. v. Sidney Smith (Chelsea) Ltd., [1990] E.W.J. 672 (C.A.).
[51] À mon avis, en ne tenant pas compte de précédents jurisprudentiels d'une pertinence douteuse et en me contenant d'interpréter simplement le bail dont je suis saisi, je ferais erreur de mettre l'accent sur la partie non expirée de la durée de validité pour conclure qu'il devrait y avoir une remise quelconque du fait que cette portion sera manifestement moindre que la pleine durée de validité. Le bail hypothétique est d'une durée de 24 ans à compter de 1987, au moment où nous l'examinons après 14 ans, soit en 2001, le locataire a occupé la propriété pendant cette période à un loyer que nous fixons maintenant comme étant inférieur à ce que le marché d'aujourd'hui pourrait justifier. Les périodes de révision du loyer, c'est-à-dire tous les cinq ans à compter de la neuvième année du bail, sont des périodes au cours desquelles le loyer peut augmenter mais jamais diminuer. Elles ne représentent pas de « nouvelles » durées de validité du bail dont le ministre doit tenir compte quand il fixe le loyer. Il me semble arbitraire d'interpréter un bail, dans lequel les conditions expresses indiquent que le loyer ne peut être qu'augmenté et jamais réduit, comme si les parties avaient accepté une condition implicite allant à l'encontre des conditions expresses en autorisant un taux réduit au fur et à mesure que l'expiration du bail approche. Non seulement cela me semble-t-il contraire à tout sens commercial, mais je pense également qu'il n'y a aucune raison pratique pour les parties d'inclure une clause « d'augmentation progressive » si un rabais (qui, par sa nature même, deviendrait de plus en plus important à chaque date de révision) devait s'appliquer à chacune de ces révisions. Cela irait certainement à l'encontre de l'objectif général qui sous-tend la clause de révision du loyer en premier lieu, savoir que le bailleur doit bénéficier de toute augmentation des valeurs foncières sous-jacentes qui se produisent pendant la durée de validité.
[52] Par conséquent, je rejette les observations de Venture sur ce point.
Conclusion
[53] Je fixe donc le loyer économique annuel pour la propriété privée à 39 000 $ au 1er janvier 2001. Si les parties ont besoin d'autres détails au-delà de ma déclaration formelle à cet effet et, en particulier, si une ordonnance est nécessaire pour énoncer les redressements qui devront être apportés entre les parties, j'entendrai une ou plusieurs requêtes en jugement aux termes de la Règle 394. Ces requêtes devraient être déposées aux termes de la Règle 369.
Dépens
[54] Bien que le résultat entraîne une très forte augmentation du loyer de Venture, elle représente néanmoins un succès considérable pour cette entreprise puisque le nouveau loyer est nettement inférieur au chiffre réclamé par la Bande et par le ministre. Je suis d'avis d'adjuger à Venture ses dépens contre la Bande qui devront être taxés aux termes de la colonne III. Je n'adjugerai aucuns dépens ni pour ni contre la Couronne.
« James K. Hugessen »
Juge
Ottawa (Ontario)
le 7 mars 2003
Traduction certifiée conforme
Suzanne M. Gauthier, trad. a., LL.L.
COUR FÉDÉRALE DU CANADA
SECTION DE PREMIÈRE INSTANCE
AVOCATS INSCRITS AU DOSSIER
DOSSIER : T-1402-01
INTITULÉ DE LA CAUSE : Lydia Hwitsum et al. c.
Sa Majesté la Reine du chef du Canada et al.
LIEU DE L'AUDIENCE : Vancouver (C.-B.)
DATE DE L'AUDIENCE : les 22, 23 et 24 janvier 2003
MOTIFS ET DÉCISION DE M. LE JUGE HUGESSEN
COMPARUTIONS :
Christopher Devlin/John Gailus POUR LES DEMANDEURS
Paul Miller/Narvinder Gill POUR LA DÉFENDERESSE (Sa Majesté
la Reine)
Gerald Ghikas, c.r./Robert Deane POUR LA DÉFENDERESSE (Venture Leasing Ltd.)
AVOCATS INSCRITS AU DOSSIER :
Woodward & Company POUR LES DEMANDEURS
Avocats
Victoria (Colombie-Britannique)
Boughton Peterson Yang POUR LA DÉFENDERESSE (Sa Majesté
Anderson Law Corporation la Reine)
Avocats
Vancouver (Colombie-Britannique)
Borden Ladner Gervais LLP POUR LA DÉFENDERESSE (Venture
Avocats - Agents de brevets et Leasing Ltd.)
de marques de commerce
Vancouver (Colombie-Britannique)