Date : 19971223
Dossiers : 95-2137-IT-G; 95-2142-IT-G
ENTRE :
VANTEM HOLDINGS LTD. (autrefois Praxis Group Ltd.), 352139 B.C. LTD.,
appelants,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Bell, C.C.I.
[1] L’expression “appelante” dans les présents motifs désigne Vantem Holdings Ltd.
[2] L'appel que l'appelante a interjeté a été entendu sur preuve commune avec l'appel de 352139 B.C. Ltd. La seule preuve qui a été présentée se trouvait dans l'exposé conjoint des faits.
LA QUESTION EN LITIGE :
[3] Il s'agit de savoir si le transfert par l'appelante des actifs à The Praxis Real Estate Partnership (la “ société ”)1 constituait un transfert avec report d'impôt (le “ transfert ”) au sens du paragraphe 97(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu (la “ Loi ”) ou si, comme l'intimée le soutient, l'appelante est réputée, en vertu de cette disposition et de l'alinéa 85(1)b), avoir reçu un produit de disposition en sus de la somme convenue, ce qui a donné lieu à un gain en capital et à une récupération de la déduction pour amortissement. La “ somme convenue ” selon le formulaire T20592, qui a été signé par l'appelante et par la société, était de 17 667 342 $ et la juste valeur marchande de la contrepartie reçue indiquée dans ce document était de 17 087 117 $. En effet, l'intimée a pris la position selon laquelle le produit de disposition que l'appelante est réputée avoir reçu était de 24 799 738 $, de sorte qu'il y a eu un gain en capital imposable de 6 909 630 $ et qu'une récupération de la déduction pour amortissement d'un montant de 3 705 167 $ a été ajoutée au revenu.
LES FAITS :
[4] Les parties ont déposé un exposé conjoint des faits que je résumerai comme suit :
(1) En vertu d'une entente conclue le 25 février 1986, l'appelante a constitué une société en nom collectif avec 303799 B.C. Ltd. en vertu de la Partnership Act de la Colombie-Britannique. Conformément à cette entente, l'appelante s'engageait à vendre et la société s'engageait à acheter un centre commercial et à encaisser une somme de 10 500 000. Le prix d'achat était de 35 871 000 $, que les parties ont réparti comme suit :
Actif Prix d'achat
Terrain (le “ terrain ”) 5 423 700 $
Bâtiments (les “ bâtiments ”) 19 796 000 $
Biens amortissables de la catégorie 8 101 300 $
Achalandage 50 000 $
Argent comptant 10 500 000 $
35 871 000 $
[5] Par une lettre datée du 11 juin 1986, la Banque Royale du Canada a convenu d'avancer la somme de 10 500 000 $ à l'appelante pour le motif suivant, dont il est fait état dans la lettre :
[TRADUCTION]
Étant donné que l'hypothèque grevant le centre commercial que la société doit prendre en charge excède le coût pour vous aux fins de l'impôt du centre commercial, afin d'éviter une dette fiscale, vous devez remettre à la société d'autres actifs dont le coût aux fins de l'impôt pour vous est au moins égal à cet excédent. Vous nous avez informés que l'excédent est d'environ 10 500 000 $.
La banque a avancé cette somme à l'appelante le 13 juin 1986.
[6] Ce jour-là, Pension Funds Realty Limited (“ Pension Fund ”) a acquis une participation de 85 p. 100 dans la société au moyen d'un apport en capital de 850 000 $, de sorte que l'appelante et une compagnie prête-nom avaient dans la société une participation correspondant à 15 p. 100. L'obligation de 150 000 $ de l'appelante se rapportant à cette participation a été acquittée tel qu'il en est ci-dessous fait mention.
[7] Le 13 juin 1986, la société a acheté le centre commercial et l’argent comptant de l'appelante et a payé le prix d'achat en prenant en charge certaines dettes de l'appelante, en émettant un billet en faveur de l'appelante et en créditant le compte capital que cette dernière avait dans la société, cette contrepartie étant répartie comme suit :
|
Actif |
Prise en charge de la dette — Billet |
Somme portée au crédit du compte capital |
|
Terrain |
627 793 $ |
4 795 907 $ |
|
Bâtiments |
5 959 324 $ |
13 836 676 $ |
|
Biens de la catégorie 8 |
0 $ |
101 300 $ |
|
Achalandage |
0 $ |
50 000 $ |
|
Argent comptant |
10 500 000 $ |
0 $ |
|
17 098 117 $ |
18 783 883 $ |
Cette entente prévoyait que les chiffres figurant dans l’annexe suivante ne liaient pas les parties, mais qu'ils étaient uniquement mentionnés à titre d'exemple. L’annexe se lit comme suit :
[TRADUCTION]
ANNEXE “ A ”
CENTRE COMMERCIAL PLACE ROSEMERE
Le 12 juin 1986
Voici la suite des mesures à prendre au moment de la conclusion de la vente du centre commercial par Praxis à la société et de l'achat par Pensionfund Realty Limited d'une participation dans la société :
1. Praxis emprunte 10 500 000 $ à la Banque Royale.
2. Praxis vend le centre commercial à la société pour la somme de 25 731 000 $ et investit 10 500 000 $ en espèces dans la société. La société paie le centre commercial comme suit :
a) elle prend en charge les dettes existantes, qui s'élèvent à environ 14 800 000 $;
b) elle émet des obligations hypothécaires d'une valeur d'environ 2 000 000 $;
c) elle émet un billet de 225 000 $;
d) elle porte le reste au crédit du compte capital de Praxis.
À ce moment-là, le compte capital sera d'environ 18 000 000 $. Un bilan pro forma est joint à l'annexe A.
3. Praxis retire la somme de 10 500 000 $ de la société et rembourse le prêt de la Banque Royale. Son compte capital est réduit de ce montant.
4. Pensionfund fait un apport de 850 000 $ dans le capital social de la société et achète des obligations de la société d'une valeur d'environ 11 000 000 $. Un bilan pro forma est alors joint à l'annexe B.
5. La société accorde à Praxis une hypothèque de 1 500 000 $, en échange de quoi le billet est annulé et le compte capital de Praxis est réduit d'un montant additionnel de 1 275 000 $.
6. La société achète un titre de créance à terme de 5 000 000 $.
7. Sous réserve de la conclusion de l'entente relative à la lettre de crédit, Praxis retire le reste de l'argent qui se trouve dans le compte qu'elle a dans la société de façon à ramener à 150 000 $ l'avoir qu'elle a dans la société. Le montant de la réduction est d'environ 6 500 000 $. Un bilan pro forma est alors joint à titre d’annexe C.
L'annexe A montre que le compte capital de l'appelante s'élevait à 18 815 000 $3. L'annexe B montre que le compte s'élevait à 9 165 000 $ et l'annexe C montre que le compte s'élevait à 1 000 000 $. Pension Fund a acheté des obligations de la société d'une valeur d'environ 11 000 000 $, l'achat étant en partie financé de cette façon.
[8] L'exposé conjoint des faits employait le mot “ alors ” pour décrire le moment où avaient lieu les trois premiers événements dont il est ci-après fait mention. Cela semble se rapporter au moment de la vente, ces événements donnant lieu aux réductions suivantes du compte capital de l'appelante :
1. Une réduction de 10 500 000 $ du fait que la société versait ce montant à l'appelante et que cette dernière remboursait le prêt consenti par la Banque Royale.
2. Une réduction de 1 275 000 $ du fait que la société accordait une hypothèque de 1 500 000 $ à l'appelante et annulait le billet de 225 000 $ émis en faveur de cette dernière.
3. Une réduction de 808 617 $ du fait que la société payait les pénalités prévues par suite du remboursement de l'hypothèque4.
4. Une réduction de 6 018 871 $ du fait que, le 21 juillet 1966, l'appelante a retiré cette somme, ce qui avait pour effet de ramener son compte capital à 150 000 $, soit le montant de son obligation à l'égard de la participation de 15 p. 100 dans la société.
Ces quatre montants s'élèvent en tout à 18 633 883 $, montant qui, une fois soustrait du montant de 18 783 883 $ porté au crédit du compte capital, nous donne 150 000 $.
[9] L'appelante et tous les membres de la société ont conjointement choisi selon le formulaire prescrit et dans le délai imparti que les règles prévues au paragraphe 97(2) de la Loi s'appliquent au transfert des actifs sur la base suivante :
[TRADUCTION]
[...] chaque actif serait réputé être transféré à la société pour une somme convenue égale à son coût aux fins de l'impôt de façon qu'aucune obligation fiscale ne prenne naissance par suite du transfert5.
Les sommes convenues à l'égard des actifs selon ce formulaire étaient les suivantes :
|
Actif |
Sommes convenues |
|
Terrain |
627 793 $ |
|
Bâtiments |
6 472 837 $ |
|
Biens de la catégorie 8 |
66 711 $ |
|
Achalandage |
1 $ |
|
Argent comptant |
10 500 000 $ |
|
17 667 342 $ |
[10] Dans la réponse à l'avis d'appel, l'intimée dit ceci :
[TRADUCTION]
que le ministre du Revenu national n'a pas admis les “ sommes convenues ” par l’appelante et qu'en établissant la nouvelle cotisation, il a fixé la somme à 24 799 738 $.
[Je souligne.]
Cette somme est répartie comme suit :
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Argent comptant |
6 018 871 $6 |
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Dettes prises en charge par la société |
17 087 117 $ |
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Financement hypothécaire par le vendeur |
1 500 000 $7 |
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Hudsons Bay Co. —remboursement de l'hypothèque |
418 750 $8 |
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Moins : montant du billet |
(225 000 $) |
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|
24 799 738 $ |
||
[11] L'avocat de l'appelante a soutenu que la somme convenue dans le choix fait sur le formulaire prescrit était de 17 667 342 $ et que le ministre ne peut pas la modifier. Je suis d'accord. Il semble que l'intimée ait en fait cherché à appliquer l'alinéa 85(1)b) et ait choisi cette façon incorrecte de le faire. L'avocat a également déclaré que la juste valeur marchande de la contrepartie reçue par l'appelante était de 17 087 117 $ comme il en est fait mention dans ce formulaire.
[12] L'intimée semble avoir traité les sommes susmentionnées, qui s'élevaient au total à 24 799 738 $, comme une somme versée à l'appelante à l'égard des actifs9 10. Les avocats des deux parties semblaient reconnaître que le compte capital était une participation dans la société puisqu'aucune question n'a été soulevée à cet égard. En effet, l'avocat de l'intimée a pris la position voulant
(1) qu'au sens de l'alinéa 85(1)b), la somme convenue mentionnée dans le formulaire, telle qu'elle est rajustée de façon à s'appliquer aux transferts en faveur d'une société, était inférieure à la juste valeur marchande de la contrepartie que l'appelante avait reçue pour le bien, et
(2) que la somme convenue devrait être réputée être une somme égale à la juste valeur marchande.
[13] Toutes les mesures prises par l'appelante et par la société étaient conformes aux ententes et aux documents qui énoncent en détail les mesures qui devaient être prises. Ces documents énonçaient explicitement qu’on devait faire en sorte que l'opération soit libre d'impôt. Les ententes ont été conclues sur cette base et le formulaire prescrit a été rédigé sur cette base.
[14] L'alinéa 85(1)b) de la Loi, modifié de façon à s'appliquer à une société, se lit comme suit :
[...] sous réserve de l'alinéa (c), lorsque la somme convenue entre le contribuable et la [société], dans leur option, relativement au bien, est inférieure à la juste valeur marchande, à la date de la disposition, de la contrepartie de la disposition (autre [qu'une participation dans la société]), reçue par le contribuable la somme ainsi convenue est, quel qu'en soit le montant effectivement convenu entre eux, réputée être une somme égale à cette juste valeur marchande;
Il s'agit de savoir si les dettes de l'appelante que la société a prises en charge et si les montants que la société a versés à l'appelante l’ont été au titre du prix d'achat des actifs transférés ou si, comme l'appelante l'allègue, ils l’ont été en partie à cette fin et en partie pour réduire le compte capital de l'appelante.
[15] L'avocat de l'intimée s'est reporté à plusieurs jugements à l'appui de la thèse selon laquelle la somme susmentionnée de 24 799 738 $ était réputée constituer un produit de disposition. Le premier était le jugement Haro Pacific Enterprises Limited v. The Queen, 90 DTC 6583. Dans cette affaire-là, le contribuable avait transféré des biens d'une valeur de 1,9 million de dollars à une société en commandite et avait déposé en vertu du paragraphe 97(2) de la Loi un formulaire selon lequel il était convenu que les biens étaient transférés en échange d'une participation dans la société. L'autre associé avait investi 950 000 $ dans la société. Cinq jours plus tard, la société a versé 950 000 $ à ce contribuable, le contrat de société prévoyant que Haro :
[...] aura[it] le droit d'exiger et de recevoir sur le champ, à même les biens de la société de personnes, un remboursement en espèces selon un montant égal à l'apport versé par B.C. Ltd.
Le juge qui a présidé l'audience a conclu que la preuve montrait clairement que ce transfert était uniquement destiné à servir de paiement en contrepartie du transfert des biens de la demanderesse à la société. Dans le jugement qu'elle a prononcé oralement, Madame la juge Reed a dit ceci, à la page 6586 :
J'admets que des propriétés appartenant à la demanderesse ont été transférées à la société de personnes, ce qui a fait naître la possibilité d'une option fondée sur le paragraphe 97(2). Cependant, la contrepartie obtenue lors de ce transfert se composait, comme l'a dit l'avocat de la défenderesse, d'une participation dans la société de personnes ainsi que d'une somme de 950 000 $ payée en espèces quelques jours après le transfert. Toute autre description des faits serait extrêmement artificielle. En conséquence, l'alinéa 85(1)b) s'applique. Le montant que la contribuable a reçu lors du transfert de la propriété à la société de personnes était supérieur à la somme convenue entre la demanderesse et la société en question dans leur option fondée sur le paragraphe 97(2). En conséquence, le ministre a eu raison de traiter comme il l'a fait le produit que la demanderesse a reçu de la vente de la propriété.
[16] L'avocat de l'intimée a également référé la Cour au jugement Stursberg v. The Queen, 91 DTC 5607 (Section de première instance) et 93 DTC 5271 (Cour d'appel fédérale). Je ne trouve pas ces jugements utiles en l'espèce.
[17] Comme il en a ci-dessus été fait mention, il s'agit de savoir si les paiements que la société a effectués en vue de réduire le compte capital de l'appelante étaient imputables au capital ou s'il s'agissait de sommes versées à l'appelante à l'égard du transfert des actifs. La preuve montre qu'un compte capital indiquant qu'une somme de 18 783 883 $ était due à l'appelante a été établi. L'exposé conjoint des faits énonce également que des sommes s'élevant au total à 12 615 012 $ ont été versées à l’appelante et portées au crédit de son compte capital au moment où les actifs ont été vendus et qu'une somme de 6 018 871 $ a été versée à l'appelante 38 jours plus tard, soit le 21 juillet 1986, pour réduire le montant de ce compte11. L'appelante voulait transférer ses actifs à la société de façon qu'il n'y ait pas d'impôt à payer. Dans ces conditions, il est logique d'inférer que le compte capital a été créé pour permettre que des sommes soient distribuées, lesquelles seraient considérées comme imputables au capital. Toutefois, la vente était structurée, comme le montre l'annexe A jointe à l'entente du 13 juin 1986 reproduite ci-dessus, de façon que le prix d'achat intégral de 35 871 000 $ soit distribué sauf pour la somme de 150 000 $. Le retrait d'un montant représentant environ les deux tiers du montant figurant dans le compte capital au moment du transfert des actifs et, 38 jours plus tard, le retrait du solde (sauf pour 150 000 $), sont incompatibles avec l'existence d'un véritable compte capital.
[18] La forme que prend l'opération dans son ensemble n'en masque pas le fond. Je conclus que les montants versés ou crédités à l'appelante en vue de réduire son “ compte capital ” constituaient en réalité des produits de disposition des actifs que cette dernière avait transférés à la société. En vertu de l'alinéa 85(1)b), il en résulte que la somme totale convenue dans le choix qui a été fait est inférieure à la juste valeur marchande de la contrepartie versée relativement aux biens transférés à la société. L'appelante n'a pas réussi à démontrer que la nouvelle cotisation était inexacte.
[19] Par conséquent, l'appel est rejeté. Les dépens sont adjugés à l'intimée.
[20] L'appel interjeté par 352139 B.C. Ltd., qui dépend de l'issue de l'appel interjeté par l'appelante, est également rejeté. Les dépens sont adjugés à l'intimée.
Signé à Ottawa, Canada, ce 23e jour de décembre 1997.
“ R. D. Bell ”
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 24e jour d’avril 1998.
Benoît Charron, réviseur
1 Il s'agissait d'une société canadienne au sens de l'article 102 de la Loi de l'impôt sur le revenu.
2 Choix relatif à la disposition de biens par un contribuable en faveur d'une société canadienne.
3 Il importe de noter qu'il s'agissait d'estimations.
4 À l'audience, la Cour a été informée que ce montant devrait être de 840 012 $, chiffre qui est utilisé ci-dessous pour totaliser les quatre montants.
5 Tiré de l'exposé conjoint des faits.
6 Le paiement de cette somme par la société a eu pour effet de ramener le compte capital à 150 000 $, ce qui représentait une participation de 15 p. 100 dans la société.
7 À cette fin, la société a accordé une hypothèque de 1 500 000 $ à l'appelante en échange de l'annulation du billet de 225 000 $ qu'elle avait émis et d’un paiement additionnel de 1 275 000 $ au titre du capital de l'appelante.
8 Cela fait partie des pénalités découlant du remboursement de l'hypothèque, lesquelles s'élevaient à 840 012 $ et ont été payées pour le compte de l'appelante, ces pénalités étant considérées comme des paiements imputables au capital.
9 Le total a) de 10 500 000 $, b) de 421 262 $, qui fait partie des pénalités de 840 012 $ se rapportant à l'hypothèque que la société a prises en charge en sus des 418 750 $ susmentionnés et c) de 150 000 $, s'élève à 11 071 262 $. Si l'on ajoute ce montant au montant de 24 799 738 $, on obtient 35 871 000 $, soit le prix de vente total.
10 Dans l'avis de nouvelle cotisation, on ne donnait absolument aucun détail au sujet des calculs effectués par l'intimée. Compte tenu de cette omission commune de la part du ministère du Revenu national, la Cour n'est absolument pas en mesure, en l'absence de la présentation d'une preuve à ce sujet, de comprendre ce sur quoi une cotisation est fondée. Cette pratique devrait être modifiée. Il ne suffit pas que l'avocat de l'intimée dise que l'appelante avait été informée des modifications et qu'elle en était au courant. Le paragraphe 170(2), en vertu duquel “ toutes les déclarations, tous les avis de cotisation, avis d'opposition et toutes les notifications ” doivent être transmis à cette cour vise principalement de toute évidence à permettre à la Cour d'obtenir tous les renseignements appropriés.
11 Cela représente au total 18 633 083 $; si l'on y ajoute le montant de 150 000 $ que la société a conservé à l'égard de la participation de l'appelante, on obtient en tout 18 783 083 $, soit le montant figurant dans le compte capital.