Date: 19990315
Dossier: 97-1925-IT-G
ENTRE :
ROBERT OUELLETTE,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Lamarre Proulx, C.C.I.
[1] Il s'agit d'un appel concernant les années d'imposition 1992 et 1993. La question en litige est de savoir si les dépenses réclamées en déduction par l'appelant ont été engagées pour gagner du revenu de location. La position du ministre du Revenu national (le “Ministre”) est qu'il ne s'agit pas de telles dépenses. L'appelant soutient le contraire.
[2] Les faits sur lesquels le Ministre s'est fondé pour établir ses nouvelles cotisations sont décrits aux paragraphes 20, 22 et 23 de la Réponse à l'avis d'appel, (la “Réponse”) comme suit :
20. Dans le calcul de son revenu pour les années 1990 à 1994 inclusivement, l'appelant a déclaré des revenus et pertes “dites” de location comme suit :
|
1990 |
1991 |
1992 |
1993 |
1994 |
|
|
Revenus bruts |
0 $ |
8 400 $ |
0 $ |
0 $ |
0 $ |
|
Dépenses |
0 $ |
20 335 $ |
50 057 $ |
33 001 $ |
27 601 $ |
|
Revenus nets |
0 $ |
(11 935 $) |
(50 057 $) |
(33 001 $) |
(27 601 $) |
...
22. Pour établir les nouvelles cotisations en litige, le ministre du Revenu national a tenu pour acquis, notamment, les faits suivants :
a) en 1974, l'appelant a acquis une propriété comprenant une ferme d'environ 60 arpents, avec bâtiments, située dans le village de St-Augustin, sur laquelle il a fait construire une résidence pour ses fins personnelles;
b) en avril 1990, l'appelant a mis en vente cette propriété désignée comme étant le 12 281 Côte-des-Bouchard à St-Augustin (ci-après “la propriété”) par le biais d'un agent d'immeuble;
c) l'appelant a par la suite décidé de louer la propriété à condition que le bail soit accompagné d'une promesse d'achat;
d) du 9 juin 1990 au 31 décembre 1990, l'appelant a loué la propriété à monsieur Gilles Forgeot pour une somme de 1 200 $ par mois, monsieur Forgeot ayant fait une promesse d'achat;
e) le ou vers le 28 octobre 1990, l'appelant avisait monsieur Gilles Forgeot qu'il ne désirait pas renouveler son bail puisque ce dernier ne donnait pas suite à la promesse d'achat;
f) le ou vers le 15 décembre 1990, monsieur Gilles Forgeot a signé une offre d'achat de la propriété de l'appelant et a convenu avec l'appelant qu'il continuerait d'occuper la propriété jusqu'à ce que la vente intervienne, aux mêmes conditions que celles prévues au bail de 1990;
g) l'appelant a reçu un loyer de 1 200 $ par mois jusqu'en août 1991, inclusivement;
h) le ou vers le 9 octobre 1991, l'appelant a signifié une action à monsieur Gilles Forgeot par laquelle il demandait l'annulation de l'offre d'achat, l'expulsion de monsieur Forgeot ainsi que des dommages-intérêts;
i) la Cour supérieure du Québec a ordonné que monsieur Forgeot quitte la propriété de l'appelant au plus tard le 4 juin 1992;
j) l'appelant n'a pas loué sa résidence ni sa ferme par la suite;
k) l'appelant a, par la suite, remis sa propriété en vente;
l) l'appelant est retourné habiter sa résidence aux environs ou quelques temps après le mois de juin 1994;
m) l'appelant a toujours eu l'intention de conserver sa propriété afin d'y habiter lui-même;
n) l'appelant n'avait aucune expectative raisonnable de profit à l'égard de sa propriété de St-Augustin;
23. Au surplus, pour ratifier les nouvelles cotisations en litige, le ministre s'est appuyé, notamment sur les faits suivants :
a) de 1975 à 1983, l'appelant a loué sa ferme à différents cultivateurs pour des sommes minimes de 100 $ à 300 $ par année;
b) l'appelant n'a déclaré aucun revenu relatif à sa ferme depuis son acquisition jusqu'en 1991;
c) l'appelant n'a déclaré aucun revenu à l'égard de la location de sa résidence pour l'année 1990;
d) l'appelant n'a pas consacré de temps et d'efforts pour louer sa résidence ou sa propriété au cours des années en litige;
e) l'appelant, ainsi que des amis de l'appelant, ont habité la résidence située sur la propriété durant les étés 1992 et 1993;
f) l'appelant n'a mis sa propriété en vente qu'en raison de difficultés financières et il ne l'aurait vendue qu'à un prix qui était bien supérieur à la juste valeur marchande de cette propriété, car il préférait malgré tout conserver ladite propriété;
g) l'appelant a loué la propriété dans le but de pouvoir la conserver pour sa retraite et n'a jamais eu d'expectative raisonnable de profit à l'égard de cette propriété.
[3] Les faits sur lesquels l'appelant s'appuie sont décrits aux paragraphes 6 à 21 de son Avis d'appel comme suit :
6- Au cours de l'année 1974, l'appelant a acquis une propriété à St-Augustin sur laquelle il a construit une résidence;
7- De 1974 à 1990, l'appelant était également propriétaire d'un immeuble à Montréal dans lequel se trouvait sa clinique médicale et sa résidence. L'appelant se rendait à sa propriété de St-Augustin les fins de semaines et les jours de congés;
8- Au début de l'année 1990, l'appelant a cessé d'habiter la propriété de St-Augustin pour des raisons de santé;
9- À compter de juin 1990, il a loué la propriété de St-Augustin à Gilles Forgeot pour un loyer mensuel de 1 200 $, tel qu'il appert d'un bail de location dûment signé le 2 juin 1990;
10- Au début de l'année 1991, Gilles Forgeot a présenté une offre d'achat au prix de 325 000 $ pour la propriété de St-Augustin, laquelle offre a été acceptée par l'appelant, ladite offre étant conditionnelle à la signature du contrat de vente dans les 90 jours de l'acceptation;
11- Le contrat n'a jamais été signé de sorte que l'offre d'achat et son acceptation sont devenues caduques;
12- À compter du 1er août 1991, le locataire, Gilles Forgeot, a cessé de faire les paiements de loyer;
13- Le locataire, Gilles Forgeot, a considérablement détérioré la propriété. Il gardait des animaux et les maltraitait. La Société protectrice des animaux a saisi des animaux de sorte qu'il y a eu un grand battage médiatique entourant la propriété;
14- L'appelant a entrepris des procédures judiciaires pour expulser Gilles Forgeot et lui réclamer les loyers impayés et des dommages et intérêts pour la détérioration de la propriété;
15- Gilles Forgeot a été expulsé à la fin du mois de mai 1992;
16- M. le juge Durant de la Cour supérieure a ordonné à Gilles Forgeot de payer l'appelant la somme de 156 700 $ répartie comme suit, à savoir :
Vandalisme : 71 500 $
Tracas soucis : 7 500 $
Dommages exemplaires : 35 000 $
Dommages exemplaires : 30 700 $
Loyer (10 mois) 12 000 $
Total : 156 700 $
17- Gilles Forgeot n'a jamais payé cette somme et l'appelant n'a jamais pu faire exécuter le jugement;
18- L'appelant a encouru environ 50 000 $ de frais judiciaires, d'expertises et d'honoraires professionnels pour obtenir ce jugement;
19- Suite à l'expulsion de Gilles Forgeot l'appelant a entrepris des travaux de nettoyage, de réparation et de remise en état de la résidence, du terrain et des fosses septiques dans le but de relouer la propriété;
20- L'appelant a installé une pancarte à louer sur la résidence mais n'a pu la louer. Les personnes intéressées à louer la résidence changeaient d'idée lorsqu'elles apprenaient que la propriété était celle qui avait fait l'objet du battage médiatique;
21- Le 17 septembre 1992, l'appelant a confié à Mme Sophie Drouin de “Remax 2001 inc.” le mandat de vendre la résidence pour le prix de 325 000 $, soit le prix offert par Gilles Forgeot au début de l'année 1991. L'appelant espérait vendre un prix élevé afin de recouvrer les montants qu'il avait déboursés en réparation et frais légaux;
[4] La Réplique à la Réponse à l'avis d'appel (la “Réplique”) de l'appelant énonce les faits suivants aux paragraphes 17 à 27 :
17- En 1988, pour des raisons de santé, l'appelant a dû choisir de vendre l'une ou l'autre de sa résidence de Montréal ou sa résidence de la Côte-des-Bouchard à St-Augustin de Mirabel tel qu'il le sera démontré à l'enquête;
18- L'appelant a choisi de vendre la résidence de St-Augustin tel qu'il appert du mandat confié à l'agent d'immeuble;
19- Au cours du mois de juin 1990, étant donné qu'aucun acheteur ne s'était présenté, l'appelant a jugé qu'il serait plus rentable de louer la propriété. Il a alors fait paraître une annonce dans un journal local dans le but de louer la propriété de St-Augustin;
20- Le ou vers le 9 juin 1990, l'appelant et M. Gilles Forgeot ont signé un bail de location pour la propriété de St-Augustin. Ce bail était d'une durée de 7 mois pour se terminer le 31 décembre 1990 et ce bail n'était pas conditionnel à une promesse d'achat;
21- Le bail était d'une courte durée afin de permettre à l'appelant d'évaluer comment M. Gilles Forgeot s'occupait des lieux;
22- À plusieurs reprises, l'appelant a avisé verbalement M. Gilles Forgeot qu'il s'occupait mal des lieux et qu'il ne renouvellerait pas le bail échéant le 31 décembre 1990;
23- M. Gilles Forgeot a alors fait part à l'appelant de son intention d'acheter l'immeuble et lui a demandé de préparer une offre d'achat qu'il soumettrait à ses avocats;
24- L'appelant a préparé une offre d'achat qu'il a remis à M. Gilles Forgeot;
25- Le ou vers le 28 octobre 1990, comme l'appelant n'avait toujours pas reçu l'offre d'achat, il a avisé M. Gilles Forgeot qu'il n'avait pas l'intention de renouveler le bail de location échéant le 31 décembre 1990;
26- Le ou vers le 15 décembre 1990, M. Gilles Forgeot a présenté à l'appelant une offre d'achat pour la propriété de St-Augustin, laquelle offre a été acceptée par l'appelant le 15 décembre 1990;
27- L'offre d'achat prévoyait que l'acte de vente devait être signé au plus tard le 1er avril 1991, lequel acte de vente n'a jamais été signé;
[5] L'appelant, madame Sophie Daoust, agent d'immeubles, madame Marjolaine Martin, agent de bord, monsieur Roger-Luc Chayer et monsieur Daniel Diquinzio, comptable ont témoigné à la demande de l'avocate de l'appelant. Monsieur Richard Bastien a témoigné à la demande de l'avocate de l'intimée.
[6] L'appelant est un psychiatre. L'appelant a subi un infarctus à l'âge de 39 ans. Il avait son bureau et une résidence rue Delorimier à Montréal et la maison de campagne à Mirabel. L'appelant a trouvé le voyage fatiguant entre les deux lieux et en 1988, il a mis sa propriété de St-Augustin (Mirabel) à vendre ainsi qu'il est mentionné aux paragraphes 17 et 18 de la Réplique. Ce premier mandat n'a pas été produit. Madame Sophie Daoust, agent d'immeubles, a produit comme pièce A-4, l'inscription de la propriété à vendre. On y voit que le mandat est du 17 avril 1990 au 1er juillet 1990 et que la propriété à vendre est la maison seulement pour un prix de 139 500 $. Comme la maison ne se vendait pas, l'agent d'immeubles a suggéré de louer. Une annonce a paru le 28 avril 1990 dans le journal La Presse, à la rubrique “Maisons de campagne à louer” (pièce A-1). Dans cette annonce, seule la maison était à louer pour un loyer mensuel de 1 000 $. Cette annonce et possiblement une affiche à louer sur le site même aurait amené l'appel d'une dame Rita Savoie, agent de bord à Air Canada. Elle était l'épouse de monsieur Gilles Forgeot. Ce dernier était un éleveur de bisons et de daims.
[7] L'appelant a dit qu'il avait pris des renseignements sur madame Savoie et qu'il avait appris qu'elle était en effet employée par Air Canada et qu'elle était une personne responsable. Madame Marjolaine Martin, une amie de l'appelant, a confirmé lors de son témoignage qu'elle connaissait madame Savoie de vue et que cette dernière était bien une employée d'Air Canada. La pertinence de ce témoignage est difficile à saisir puisque madame Savoie n'est ni co-locataire, ni caution.
[8] Le bail a été produit comme pièce A-2. Il ne contient qu'une seule page. Il est daté du 2 juin 1990. Le locataire est monsieur Gilles Forgeot. La désignation des lieux ne réfère qu'à l'adresse civique et les quelques détails ne concernent que ce qui est contenu dans la maison.
[9] Il est vrai que dans ce document, il n'y a aucune clause concernant une promesse d'achat tel que spécifié au paragraphe 20 de la Réplique. Mais il y avait certainement une autre entente entre les parties car le 28 octobre 1990, l'appelant écrit à son locataire pour l'informer qu'il n'a pas l'intention de renouveler le bail de location de la maison parce que l'achat de la ferme n'a pas pu être réglé dans les délais prévus. Cette lettre a été produite comme pièce I-6. Voici son contenu :
...
Comme nous n'avons pas pu régler l'achat de la ferme dans les délais prévus, je me vois dans l'obligation de vous informer que je n'ai pas l'intention de renouveler votre bail de location du 12 281 Côte-des-Bouchard, St-Augustin, le premier janvier 1991.
Comme vous le savez, j'ai l'intention de vendre cette ferme et non de la louer et je dois la garder à la disposition d'un éventuel acheteur.
Je serai disponible le 15 octobre pour toute discussion.
...
[10] À la suite de cette lettre, le locataire a signé le 1er décembre 1990 une résiliation de bail à valoir à partir du 1er janvier 1991, pièce A-5. Toutefois, le 15 décembre 1990, le locataire fait une offre d'achat de la propriété entière au prix de 300 000 $, pièce A-6. Le promettant-acheteur remet un chèque de 10 000 $, qui a été encaissé par l'appelant.
[11] À l'article 7 de cette offre d'achat, (pièce A-6) on lit ceci à l'alinéa c) :
c) l'équipement de ferme comprenant les machines agricoles et les objets de maison déjà décrits dans le bail signé en juin 1990 :
· - tracteur
· - tracteur tondeuse Columbia
· - instruments aratoires
· - charettes
· - lave-vaisselle
· - rideaux et stores
· - mobilier de salon du bas
· - etc. ...
·
[12] Cet allégué qui réfère à de l'équipement décrit dans le bail, signé en juin 1990, porte à croire que le bail produit comme pièce A-1 ne constitue pas la totalité de l'entente intervenue entre les parties en juin 1990.
[13] L'appelant donne comme raison pourquoi il n'a pas inclus le revenu locatif dans sa déclaration de revenu au cours de l'année 1990 parce que ces paiements locatifs auraient été pris en compte dans le coût d'achat de la ferme par le locataire.
[14] L'offre d'achat, pièce A-6, mentionnée au paragraphe [10] de ces motifs, a été acceptée le jour même par l'appelant. Toutefois l'acte d'achat n'a jamais été signé par le promettant-acheteur.
[15] En novembre 1991, la Société protectrice des animaux a été appelée sur les lieux de la ferme pour cause de mauvais traitements allégués à l'égard des daims. La pièce A-7 est une coupure d'un journal local à cet effet.
[16] Le 30 mars 1991, l'appelant commence les procédures d'expulsion contre le locataire de la ferme. Le 28 mai 1992, une première décision est rendue enjoignant le locataire à laisser les lieux le 4 juin 1992. Le jugement ultérieur de la Cour supérieure en date du 7 août 1992, a été produit comme pièce A-8. Le juge conclut que le locataire occupait sans droit la propriété de l'appelant depuis le 1er août 1991, qu'il avait gravement endommagé cette propriété, qu'il était de mauvaise foi à l'égard de l'appelant et qu'il s'était rendu coupable d'atteintes illicites et intentionnelles aux droits de l'appelant.
[17] L'appelant reçoit par la suite la note d'honoraires de ses avocats au montant total de 36 180,79 $, en date du 1er octobre 1992 et une autre en date du 3 mai 1993, au montant de 4 431,19 $. La pièce A-9 contient ces factures ainsi que celles d'autres professionnels dont les services ont été requis pour l'expulsion du locataire et les réclamations à son encontre.
[18] L'appelant soutient que la maison est à louer depuis juin 1992, soit depuis l'expulsion du locataire précédent. Une affiche à louer aurait été placée sur les lieux. Toutefois, un mandat est accordé à madame Daoust, agent d'immeubles, en date du 17 septembre 1992 de vendre la propriété entière au montant de 325 000 $, pièce I-5. Ce mandat a duré jusqu'à juillet 1994. De juin 1992 à janvier 1994, l'appelant s'occupe de la restauration des lieux et y fait quelques séjours avec des amis. En 1994, il vend la propriété de Montréal et retourne habiter dans la propriété de St-Augustin, où il établit également son bureau.
[19] Monsieur Roger-Luc Chayer est un journaliste, ancien patient et maintenant ami de l'appelant. Il a expliqué qu'un jour, vers la fin 1992 et début 1993, il a relaté à l'appelant qu'il avait des amis français qui cherchaient un endroit pour faire de l'élevage de chiens huskies. Ce dernier lui a dit que sa propriété était à louer mais l'endroit n'a pas convenu.
[20] Monsieur Daniel Diquinzio est un comptable à l'emploi de l'Union des producteurs agricoles. Il n'était pas le comptable de l'appelant au moment des faits et l'avocate de l'intimée s'est opposée à son témoignage parce que le but de son témoignage était de prouver l'expectative raisonnable de profit et qu'il s'agissait d'un témoignage d'expert. Elle a fait valoir que la procédure prescrite n'avait pas été suivie. J'ai accepté d'entendre le témoignage sous réserve de cette objection. Comme le témoignage de monsieur Diquinzio ne s'est appuyé que sur les chiffres paraissant aux pièces I-2 et I-3, je ne crois pas qu'il s'agisse d'un genre de témoignage qui prenne l'autre partie par surprise. C'est un témoignage qui aurait pu être rendu par l'appelant lui-même. Il arrive à un certain profit pour l'année 1992 alors qu'aucune somme n'est inscrite pour l'entretien et la réparation et pour l'année 1993 alors que le montant des impôts fonciers est inférieur de plus de 1 000 $ à leur prix réel. De toute façon cet aspect n'aura pas d'influence sur ma décision comme nous le verrons plus tard.
[21] Monsieur Richard Bastien, vérificateur pour Revenu Québec, a considéré comme un élément important dans sa décision de ne pas accorder les pertes locatives, le fait qu'il n'y ait pas eu la démonstration d'un effort pour louer comme par exemple les annonces dans les journaux ou dans les babillards communautaires. Il n'a vu dans les faits de cette affaire que la démonstration d'une personne qui voulait vendre sa propriété et qui avait accepté de la louer à une personne pour cette fin exclusive.
Conclusion
[22] Malgré la bonne plaidoirie de l'avocate de l'appelant, je suis d'avis que la preuve a clairement révélé que la location de la ferme n'a pas été faite par l'appelant dans le but de gagner un revenu de location mais dans le but de disposer de la propriété. Le revenu locatif n'est pas déclaré en 1990 parce que, selon l'appelant, ce revenu pourrait éventuellement être pris en compte lors de la disposition de l'immeuble. La pièce I-6, qui est une lettre de l'appelant à son locataire et qui est reproduite au paragraphe [9] de ces motifs, exprime clairement que l'appelant ne veut pas continuer à louer parce que ce qu'il veut c'est de vendre la propriété. C'était également sa décision en 1988, tel qu'affirmé au paragraphe 18 de la Réplique, paraissant au paragraphe 4 de ces Motifs. En 1992 et 1993, il n'y a pas de preuve d'efforts de location. Le mandat donné à l'agent d'immeubles en 1992 et renouvelé jusqu'en 1994 (pièce I-5), est uniquement un mandat de vente.
[23] Les frais juridiques engagés par l'appelant ont été engagés pour expulser un promettant-acheteur qui a endommagé la propriété et qui n'a pas procédé à l'achat. Ils n'ont pas été engagés dans le but de gagner un revenu locatif.
[24] En conséquence, l'appel est rejeté avec frais en faveur de l'intimée.
Signé à Ottawa, Canada, ce 15e jour de mars, 1999.
“Louise Lamarre Proulx”
J.C.C.I.