Date: 19980401
Dossier: 95-1086-IT-G
ENTRE :
154135 CANADA INC.
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
Le juge Lamarre, C.C.I.
[1] L’appelante interjette appel d’une cotisation établie par le Ministre du revenu national ( « Ministre » ) en date du 8 juin 1993 en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu ( « Loi » ) pour l’année d’imposition 1990 et d’une autre cotisation établie en date du 10 mai 1993 en vertu de la Loi concernant l’impôt de la Partie III.
[2] Dans le calcul de son revenu pour l’année 1990, l’appelante a déclaré un gain de 3 173 929 $ réalisé lors de la disposition d’un édifice à bureaux situé au 144 boulevard de l’Hôpital dans la ville de Gatineau comme un gain en capital dont elle a inclus la fraction imposable au montant de 2 313 780 $ dans son revenu. Suite à cette disposition, l’appelante a effectué un choix en vertu du paragraphe 83(2) de la Loi relativement à un dividende en capital de 612 930 $ lequel fut versé libre d’impôt à ses actionnaires.
[3] En cotisant l’appelante, le Ministre a considéré que le gain ainsi réalisé n’était pas un gain en capital mais un revenu d’entreprise. Il a dès lors annulé le gain en capital et ajouté le montant de 3 173 929 $ au revenu de l’appelante. Il a de plus cotisé un impôt en vertu de la Partie III de la Loi au montant de 459 698 $ sur le montant de dividende déclaré de 612 930 $.
[4] L’intimée reconnaît que l’appelante a été constituée en société le 18 février 1987 en vue d’élaborer et réaliser un projet d’investissement qui consistait à acquérir un terrain en la Ville de Gatineau, à y construire un édifice à bureaux de six étages et à le louer à divers locataires dont la Ville de Gatineau. Elle soutient toutefois que dès l’acquisition et la construction de l’immeuble, l’appelante avait l’intention secondaire de revendre à profit, ce que nie l’appelante (voir article 3 de l’avis d’appel; l’article 2 et l’alinéa 9 d) de la Réponse à l’avis d’appel; et l’article 2 de la Réplique).
[5] Les actionnaires de l’appelante sont :
|
NOM Claude Bérard Daniel Moreau Jacques Cormier Jacques G. Sauvé Gérald Groulx Gilles Lauzon Yves Letellier Maynard Robinson |
POURCENTAGE DU CAPITAL-ACTIONS DE L’APPELANTE 30 % par l’entremise de la corporation “Les Carrières de la Gatineau Inc.” 12,5 % par l’entremise de “151706 Canada Inc.” 12,5 % par l’entremise de “151706 Canada Inc.” 12,5 % par l’entremise de “151706 Canada Inc.” 12,5 % par l’entremise de “Les Investissements Gefra” 10 % par l’entremise de “144002 Canada Inc.” 5 % par l’entremise de “155629 Canada Inc.” 5 % |
[6] Les parties ont soumis au début de l’audience une entente partielle sur les faits par laquelle ils admettent les faits suivants :
1. Durant les années en litige, M. Claude Bérard était, en partie, engagé personnellement ou par l’entremise de corporations, dans des activités d’achat de terrains vacants, de leur subdivision et de la vente des lots à des entrepreneurs en construction pour fins de construction pour résidences unifamiliales.
2. Les individus suivants détenaient et ont continué à détenir, directement ou indirectement, depuis le 5 mai 1988 jusqu’à ce jour un immeuble locatif commercial de 11 000 pieds carrés sis au 139 de l’Hôpital à Gatineau:
Claude Bérard
Jacques Sauvé
Gilles Lauzon
Daniel Moreau
Jacques Cormier
3. Les individus suivants détenaient et ont continué à détenir, directement ou indirectement, depuis le 20 janvier 1988 jusqu’à ce jour, un immeuble locatif commercial de 14 000 pieds carrés sis au 360 boul. Maloney à Gatineau:
Claude Bérard
Jacques Sauvé
Daniel Moreau
Jacques Cormier
La preuve
[7] J’ai entendu les témoignages suivants : Jacques Sauvé, ingénieur en structure, vice-président de l’appelante; Gilles Lauzon, courtier en immeubles; Daniel Moreau, auparavant directeur de services auprès de la Ville de Gatineau pendant dix ans et maintenant restaurateur et propriétaire de la Brasserie Le Houblon exploitée au 455 boulevard de l’Hôpital dans un immeuble lui appartenant; et Claude Bérard, homme d’affaires transigeant dans des entreprises variées incluant une entreprise de développement immobilier.
[8] Au début de 1987, la Ville de Gatineau avait annoncé son intention de créer un nouveau centre-ville dans le quadrilatère formé par les boulevards de l’Hôpital, Maloney, Montée Paiement et St-René. Elle annonçait par la même occasion son intention de louer des espaces à bureaux dans le futur centre-ville pour y centraliser certains de ses services municipaux (la mairie, le secrétariat, la direction générale et les ressources humaines).
[9] C’est ainsi qu’elle a lancé un appel d’offres pour la location de locaux dans un édifice à être construit à l’intérieur du quadrilatère du centre-ville. L’immeuble devait rencontrer certaines exigences, soit avoir une superficie minimum de 30 000 pieds carrés sur trois étages ou un maximum de 60 000 pieds carrés sur six étages. La Ville offrait de louer une superficie approximative de 1 400 mètres carrés (environ 15 000 pieds carrés) sur une période de sept ou dix ans.
[10] Selon les directives d’aménagement de la Ville de Gatineau pour la construction de son nouveau centre-ville, l’immeuble en question devait être construit dans une zone commerciale non loin de la Maison de la Culture et de l’Hôtel de Ville qui devait se construire en 1997 dans une zone institutionnelle.
[11] Selon monsieur Sauvé, il s’agissait d’une possibilité pour le groupe d’investisseurs dont il faisait partie de faire un investissement à long terme puisqu’en ayant la Ville comme locataire ils entrevoyaient attirer d’autres commerçants dans cet immeuble.
[12] Le groupe d’investisseurs dont parle monsieur Sauvé se composait de Daniel Moreau, Gérald Groulx, courtier en assurances, Yves Letellier, avocat, Maynard Robinson, entrepreneur en camionnage, Claude Bérard, Gilles Lauzon, Jacques Cormier, constructeur maintenant décédé et lui-même. Tous auraient été dans la quarantaine à ce moment.
[13] La Banque Nationale était prête à financer le projet et la Communauté régionale de l’Outaouais avait laissé entendre qu’elle établirait possiblement un bureau satellite à Gatineau. Différents partenaires associés dans le projet désiraient également devenir locataires. C’est ainsi que les mêmes investisseurs ont entrevu la possibilité de rentabiliser le projet assez rapidement.
[14] Ils ont donc décidé de soumettre une proposition à la Ville de Gatineau par l’intermédiaire d’une société déjà existante, 146607 Canada Inc. ( « société 146607 » ) -- dans laquelle ils étaient tous actionnaires -- compte tenu du court délai pour ce faire et du fait que cette société avait un peu de liquidités lui permettant d’obtenir un financement plus facilement.
[15] Une offre de location a donc été présentée à la Ville de Gatineau le 7 janvier 1987 dans laquelle on proposait de construire un édifice de 60 000 pieds carrés et de louer une superficie de 1 400 mètres carrés (15 000 pieds carrés) à la Ville pour un prix de location de 159,84 $ net le mètre carré (toutes les dépenses étant incluses à l’exception des frais de conciergerie) sur une période de 10 ans. Dans la présentation générale de cette offre de location, le groupe d’hommes d’affaires Bérard, Moreau, Cormier, Groulx et Sauvé se présente comme un groupe sérieux ayant participé activement au développement des environs du centre-ville et ayant fait ses preuves dans la planification, la conception, la construction, et la location d’immeubles commerciaux. Toujours selon cette offre de location, ce groupe aurait été responsable de la réalisation de projets dont l’ensemble totalise une valeur de plus d’un milliard de dollars (voir pièce A-1, onglet 4).
[16] Cette proposition aurait été acceptée le 11 février 1987 et la société appelante aurait été constituée une semaine plus tard, le 18 février 1987. Par la suite, la société 146607 aurait cédé ses droits à l’appelante par contrat notarié en date du 11 septembre 1987.
[17] La mise de fonds initiale des actionnaires a été de 150 000 $ dont 1 000 $ sous forme de capital-actions et 149 000 $ sous forme d’avances.
[18] Une option d’achat a été signée le 9 avril 1987 par laquelle Gérald Groulx acceptait de vendre son terrain à la société appelante représentée par Claude Bérard pour la somme de 300 000 $. Ce terrain était situé à l’angle des boulevards de l’Hôpital et de la Gappe, au coeur du nouveau centre-ville. Cette option était valable pour une période de six mois. L’option a été levée et le terrain acheté le 30 juillet 1987.
[19] Le 13 avril 1987, la Communauté régionale de l’Outaouais acceptait de louer de la société 146607 un espace d’une superficie de 3 600 pieds carrés dans l’édifice à être construit suivant un bail totalement net (toutes les dépenses étant exclues), pour un terme de sept ans, avec option de renouvellement de trois ans, à compter du 1er janvier 1988 et selon un loyer annuel de 13,60 $ le pied carré (voir pièce A-1, onglet 8). Selon monsieur Sauvé, ce bail rapportait 5 $ de plus le pied carré que celui qui avait été signé avec la Ville compte tenu du fait que le prix de location était totalement net.
[20] Le 24 avril 1987, la Ville de Gatineau signait un protocole d’entente avec la société 146607 par lequel la Ville s’engageait à abandonner la réserve qui empêchait toute construction sur le terrain en question. Par la même occasion, la Ville officialisait la location des locaux dans l’édifice à être construit et la société 146607 donnait une caution de 30 000 $ si la construction ne se faisait pas dans les délais et conditions fixés par la Ville. Le bail avec la Ville ne devait être signé qu’à la fin des travaux. La réserve qui existait depuis le 19 décembre 1985 a finalement été officiellement abandonnée le 27 avril 1987.
[21] La construction a commencé après l’obtention d’un permis octroyé à la société 146607 le 12 mai 1987. La construction qui devait avoir lieu en deux phases s’est finalement complétée d’un seul coup compte tenu du nombre suffisant de locataires recrutés, et la fin des travaux a eu lieu en décembre 1987. Jacques Sauvé a fait les plans de la charpente de l’édifice et la construction s’est faite sous la gérance de la compagnie Termina Construction appartenant à Jacques Cormier. Ce sont les associés eux-mêmes qui se sont occupés d’engager les divers sous-contractants.
[22] L’appelante a conclu un bail de dix ans avec la Ville de Gatineau pour une partie des deuxième et troisième étages de l’édifice selon les termes de l’offre de location. De nombreux autres baux avec divers locataires comme la Communauté régionale de l’Outaouais, le cabinet d’avocats Bélec, Letellier, deux firmes comptables, l’Assurance-Vie Desjardins, les compagnies Landry, Gauthier & Associés Inc. et Immeubles G.R. Lauzon Inc. ont également été conclus avec l’appelante.
[23] La Ville a pris possession des locaux au mois de janvier 1988 et l’inauguration officielle du nouvel immeuble portant le nom « Édifice Pierre Papin » a eu lieu au printemps 1988.
[24] Un crédit-relais de 5 500 000 $ avait été octroyé à la société appelante le 25 mai 1987 par la Banque Nationale et chacun des huit associés s’était porté caution personnellement. Ce prêt était remboursable au plus tard le 31 juillet 1988 et les actionnaires devaient investir 450 000 $. Finalement, ils n’ont eu qu’à débourser 150 000 $. En fait, si l’on se fie aux états financiers de l’appelante, même cette mise de fonds a été remboursée aux actionnaires au cours de la première année (voir bilan au 30 septembre 1988, pièce A-3, onglet 48).
[25] Par ce crédit-relais, la Banque Nationale s’engageait à avancer 75 pour cent de la valeur économique en fonction des revenus de location. Elle devait débourser les fonds 35 jours après la fin des travaux ou au plus tard le 1er juillet 1988 sur présentation des baux démontrant des revenus annuels de location totalement nets de 834 000 $.
[26] Une projection des revenus de location anticipés a été préparée par monsieur Sauvé le 5 octobre 1988 (pièce A-2, onglet 31). Selon monsieur Sauvé, à ce moment, il y avait encore beaucoup d’espaces non loués. Selon cette projection, on prévoyait louer le rez-de-chaussée à 22,50 $ le pied carré (toutes les projections ont été faites selon un prix de location totalement net) et les autres étages à 18,50 $ le pied carré. La Ville de Gatineau avait signé un bail dont le loyer équivalait à 10 $ le pied carré et la Commission régionale de l’Outaouais à 13,60 $ le pied carré. Pour la période de 1988 à 1993, on prévoyait un revenu de loyer total annuel de 1 008 453 $. Dans les faits, la superficie louée en octobre 1988 était de moins des deux tiers et a rapporté 450 988 $ pour l’année. L’état des résultats de la location de la bâtisse a été déposé pour les années 1987 à 1990 (année de la disposition) sous la pièce A-3, onglet 48. Il se lit comme suit :
ÉTATS DES RÉSULTATS
|
Année |
1987 |
1988 |
1989 |
1990 |
|
Revenus |
0 |
450 988 $ |
829 544 $ |
1 048 653 $ |
|
Intérêts |
17 069 $ |
451 550 $ |
755 563 $ |
838 769 $ |
|
Dépenses |
51 273 $ |
581 689 $ |
456 302 $ |
551 419 $ |
|
Amortissement |
- |
92 318 $ |
119 502 $ |
- |
|
Perte |
68 342 $ |
605 186 $ |
501 823 $ |
341 535 $ |
[27] A ce moment, les actionnaires de l’appelante étaient en pourparlers avec la Banque de Nouvelle-Écosse afin de négocier un bail avec elle et par la même occasion un nouveau financement. C’est pourquoi l’appelante a conservé son emprunt sous forme de crédit-relais avec la Banque Nationale plutôt que de le garantir par une hypothèque sur l’immeuble.
[28] En octobre 1988, l’édifice était loué à près de 70 pour cent et la Banque de Nouvelle-Écosse manifestait alors un intérêt pour louer le rez-de-chaussée de l’édifice, ce qui aurait eu pour effet de porter la superficie louée à près de 75 pour cent.
[29] Le 27 octobre 1988, la Banque de Nouvelle-Écosse a finalement fait une offre aux fins de louer une superficie de 4 000 pieds carrés au rez-de-chaussée pour un prix de 23,50 $ le pied carré pour les cinq premières années et pour un prix de 26,50 $ le pied carré pour les cinq années suivantes. Cette offre a été acceptée le 4 novembre 1988.
[30] Le 11 juillet 1989, l’appelante obtenait un financement avec la Banque de Nouvelle-Écosse par voie d’un crédit-relais afin de finir l’aménagement des locaux. Grâce à cette nouvelle entente, l’appelante a remboursé la Banque Nationale. Le nouveau prêt de 7 000 000 $ était remboursable avant le 31 décembre 1990 et garanti personnellement par les actionnaires.
[31] Monsieur Sauvé a expliqué qu’il était plus avantageux pour l’appelante de garder un financement à court terme parce qu’elle bénéficiait d’un meilleur taux d’intérêt et que les intérêts étaient totalement déductibles. C’était donc temporairement intéressant. Selon monsieur Sauvé, il était moins coûteux de garder un financement sous forme de crédit-relais tant que la bâtisse n’était pas complètement louée.
[32] Les actionnaires de l’appelante ont utilisé le même mode de financement pour les immeubles situés au 139 boulevard de l’Hôpital et 360 boulevard Maloney à Gatineau, immeubles qu’ils détiennent toujours. Ils ont d’abord obtenu un financement sous forme de crédit-relais en donnant des garanties personnelles pour une période d’environ cinq ou six ans avant de garantir l’emprunt par une hypothèque.
[33] Avant l’obtention de ce nouveau financement, les actionnaires de l’appelante éprouvaient certaines difficultés à louer le tiers toujours libre de la bâtisse. C’est alors que la Ville de Gatineau a fait part qu’elle désirait louer des espaces supplémentaires. En effet, suite à l’élection municipale de 1988, la Ville de Gatineau, sous l’administration de son nouveau maire, élaborait le projet de relocaliser et centraliser ses services au même endroit dans l’immeuble de l’appelante. L’ampleur de ce projet entraînait l’agrandissement de l’édifice et du stationnement.
[34] Au début, l’appelante n’était pas intéressée puisque le prix de location qui avait été initialement accordé à la Ville n’était pas assez élevé. Les parties en sont finalement venues à un accord où la Ville acceptait de payer 15,90 $ le pied carré net, net, net. Selon monsieur Sauvé, ce prix était acceptable pour la rentabilité de la bâtisse bien que tous espéraient que les taux d’intérêt diminuent.
[35] Par la suite, la Ville a exigé l’agrandissement de la bâtisse d’environ 4 000 pieds carrés comme condition à toute location d’espaces additionnels. Ceci engendrait un nouvel investissement pour l’appelante qui pour satisfaire la Ville devait alors acheter le terrain adjacent.
[36] Finalement, la Ville a posé comme dernière condition à la location de nouveaux locaux que l’appelante lui donne une option d’achat qu’elle pourrait exercer dans un délai d’un an. Le prix d’achat proposé était de 9 000 000 $ plus les coûts d’agrandissement d’une superficie additionnelle de 8 000 pieds carrés (et non plus 4 000 pieds carrés) évalués par les actionnaires de l’appelante à environ 800 000 $.
[37] Les exigences de la Ville ont causé beaucoup de remous au sein du groupe d’actionnaires. Les procès-verbaux soumis en preuve en font état. La nouvelle proposition de la Ville n’était pas acceptable. Certains ont toutefois avancé que la Ville avait le pouvoir de les exproprier si sa proposition était rejetée. D’autres ont suggéré qu’il y avait un pari à prendre que la Ville n’exercerait pas son option. Finalement, les actionnaires considérant qu’ils n’avaient pas vraiment le choix ont accepté toutes les conditions imposées par la Ville lors d’une assemblée qui a eu lieu le 15 mai 1989.
[38] L’appelante a donc acheté le terrain adjacent de la Ville de Gatineau le 18 mai 1989 (aux fins de procéder à l’agrandissement demandé par la Ville) pour la somme de 144 736 $ tout en s’engageant à ne pas le revendre pour une valeur plus élevée si la Ville exerçait l’option.
[39] Le 20 juin 1989, la Ville signait un bail par lequel elle s’engageait à louer une superficie de plus de 20 000 pieds carrés au prix déjà négocié de 15,90 $ le pied carré pour une durée de huit ans avec option d’achat, selon les termes préalablement convenus. L’option devait être levée avant le 1er septembre 1990. Selon ce bail, la Ville devait prendre possession des locaux à l’automne 1989.
[40] Tel que convenu, la bâtisse fut agrandie de 8 000 pieds carrés sur une période de quatre mois. Des arrangements ont été pris pour déménager des locataires, dont les Assurances Desjardins, l’architecte Landry et Gilles Lauzon.
[41] Le 18 avril 1990, monsieur Bérard informait les actionnaires de l’appelante que la Ville avait décidé d’exercer l’option. Cette nouvelle fut très mal acceptée par certains d’entre eux qui ont laissé entendre d’après le procès-verbal de la réunion qu’ils étaient perdants car l’édifice aurait eu « une valeur beaucoup plus intéressante dans quatre ou cinq années » (procès-verbal d’une réunion des actionnaires du 18 avril 1990, pièce A-3, onglet 53).
[42] Bien que les travaux d’agrandissement avaient été évalués à environ 800 000 $ incluant le prix d’achat du terrain, la Ville a acheté la bâtisse le 1er septembre 1990 pour la somme de 9 500 000 $ (soit 9 000 000 $ tel que convenu dans le bail plus 500 000 $ pour les coûts d’agrandissement). Par cette transaction, l’appelante réalisait un gain de 3 173 929 $.
[43] Le 30 juillet 1990, le bureau de Gilles Lauzon facturait l’appelante pour une somme de 285 000 $ à l’occasion de la vente de la bâtisse située au 144 boulevard de l’Hôpital. Selon messieurs Sauvé et Lauzon, cette somme qui correspond à trois pour cent du prix de vente aurait été versée à monsieur Lauzon pour le dédommager des nombreux déménagements subis par suite des transactions avec la Ville. Ce montant forfaitaire aurait été fixé selon les coûts réels de relocalisation, d’aménagement de bureaux etc... et n’était en aucune façon, selon eux, relié à un mandat de vente qui aurait été donné à monsieur Lauzon. Monsieur Lauzon a expliqué qu’il avait déménagé son bureau d’un endroit très lucratif aux Promenades de l’Outaouais pour venir s’installer dans ce nouvel édifice. Ce qui était pour lui au départ un placement avantageux, s’est avéré par la suite dommageable. En effet, après avoir convaincu ses vendeurs de le suivre, il en aurait perdu plusieurs après le nouveau déménagement imposé par la Ville de Gatineau. C’est pourquoi il aurait négocié le paiement de cette somme avec les autres actionnaires de l’appelante. Il est à noter toutefois que cette somme a été facturée un an après le dernier déménagement et que cette somme a été considérée comme un débours suite à la vente aux états financiers de l’appelante pour l’année financière se terminant le 30 septembre 1990. Ces états financiers ont été approuvés par une résolution des actionnaires le 30 novembre 1990.
[44] Selon monsieur Sauvé, il n’y eut jamais de publicité pour mettre en vente la bâtisse. Toutefois, il y eut une première offre d’achat faite par Yves Daigle le 19 octobre 1987 pour la somme de 8 675 000 $ qui a été soumise au comptable pour étude et par la suite refusée. Une deuxième offre de 10,5 millions de dollars aurait été présentée par monsieur Daigle, par laquelle l’appelante se serait engagée, si elle l’avait acceptée, à donner une hypothèque de deuxième rang en acceptant une garantie de loyers. Cette deuxième offre a été refusée pour les motifs invoqués dans le procès-verbal d’une réunion du 19 janvier 1988 et qui se lisent comme suit :
L’édifice n’est que 50% loué présentement et ils croient que sa valeur dépassera 11$m lequel sera loué au complet à 18,50 $/pi,2 net, net, net et à 23,50 $/pi,2 à la Banque Nouvelle Écosse.
Il serait préférable d’attendre un acheteur plus solvable dans le futur et de ne pas avoir à supporter une 2e hypothèque ou une garantie de loyer.
Si les taux d’intérêts se maintiennent ou baissent, l’édifice aura une valeur beaucoup plus élevée dans cinq (5) ou six (6) ans.
(Voir pièce A-3, onglet 53)
[45] Auparavant, la société 146607 avait aussi acquis un terrain d’une société dans laquelle monsieur Bérard avait des intérêts. Un édifice commercial à bureaux a été construit sur ce terrain (situé au 430 boulevard de l’Hôpital) par l’intermédiaire de la société Termina Construction appartenant à monsieur Cormier. Le terrain a été acheté le 18 avril 1986 (selon la pièce I-2) et l’édifice a été vendu le 1er mai 1987 (selon la pièce I-3). La société 146607 aurait réalisé un profit de 942 816 $ lequel a été traité comme un gain en capital (voir déclaration de revenu pour l’année d’imposition 1987 de la société 146607, pièce I-1, onglet 8). Monsieur Sauvé a dit que dans ce cas comme dans le cas de l’immeuble en litige, il n’y a eu aucune sollicitation pour vendre. Les sociétés en commandite étaient très populaires à cette époque pour des investisseurs qui voulaient bénéficier d’un allégement fiscal. Ces sociétés démontraient un intérêt marqué pour ce genre d’immeubles. Selon monsieur Sauvé, c’est une société de la sorte qui se serait portée acquéreure. L’acte de vente (pièce I-3) indique un dénommé Gaétan Lemieux comme étant l’acheteur.
[46] De même, au cours de la même période, un autre immeuble (situé au 492 boulevard de l’Hôpital) a été construit et vendu à l’intérieur d’un délai de deux ans par le même groupe d’actionnaires sous le couvert d’une autre société. Encore une fois, selon monsieur Sauvé, il n’y aurait pas eu de sollicitation pour vendre et une autre société en commandite aurait fait l’acquisition de cet immeuble. Lui-même aurait repris une part dans cet immeuble pour y installer ses bureaux. Monsieur Lauzon, qui à ce moment représentait le plus gros bureau de courtage de la région, a indiqué qu’il était assez rare de recevoir des offres non sollicitées à l’exception des sociétés en commandite qui elles payaient les immeubles plus chers que leur valeur réelle compte tenu des avantages fiscaux disponibles. Selon lui, l’immeuble en litige était très convoité puisqu’il s’agissait du plus gros projet de construction à Gatineau. De plus, l’immeuble était très bien situé stratégiquement et était occupé par des locataires de qualité.
[47] Le même groupe d’actionnaires détenait également plusieurs terrains vacants qu’ils avaient l’intention de développer soit en lotissement résidentiel soit en édifices commerciaux, et ce, par l’entremise d’autres sociétés.
[48] Évidemment, tous ont dit qu’ils s’étaient engagés dans tous ces projets dans l’intention de « se bâtir une équité » et de conserver ces immeubles à long terme. Quant aux immeubles vendus, à l’exception de l’immeuble en litige, ils avaient reçu des offres alléchantes qui ne se refusaient pas et qui leur donnaient la chance de faire autre chose.
[49] Monsieur Bérard a ajouté quant à lui qu’il avait mal accepté que la Ville de Gatineau lève l’option. Immédiatement après, il aurait construit avec d’autres investisseurs qui n’étaient pas avec lui dans le projet de l’Hôtel de Ville, un autre immeuble (situé au 160 boulevard de l’Hôpital) voisin de l’immeuble en litige. Il posséderait encore un intérêt dans cette bâtisse. Il aurait financé cet immeuble comme les autres par l’obtention d’un crédit-relais qu’il viendrait tout juste après six ans de détention de transformer en emprunt garanti par hypothèque.
Argument des parties
[50] L’avocat de l’appelante soutient que cette dernière a fait en 1987 l’acquisition d’un actif de nature capitale aux fins d’en tirer un revenu de biens et qu’en disposant de cet immeuble en 1990, elle a réalisé un gain en capital. Il soutient en argument alternatif que le Ministre, en émettant la cotisation en date du 10 mai 1993, n’a pas procédé avec diligence dans l’examen du choix exercé par l’appelante en vertu du paragraphe 83(2) de la Loi en date du 22 février 1991 mais plutôt de façon indue, abusive et tardive, causant ainsi un préjudice à l’appelante, et pour ces raisons demande d’annuler cette cotisation.
[51] L’avocat de l’intimée soutient que le gain réalisé sur l’immeuble en litige doit être considéré comme un revenu d’entreprise et non pas comme un gain en capital. Compte tenu de l’emplacement de l’immeuble, de l’expérience des dirigeants de l’appelante, de la mise de fonds minimale, du mode de financement, de la courte durée de possession, des débours au moment de la disposition et de l’ensemble de tous les autres facteurs, il fait valoir que l’appelante avait au moment de l’acquisition de l’immeuble « l’intention de le revendre à profit ou à tout le moins l’intention secondaire de le revendre à profit » . Il soutient également que la cotisation du 10 mai 1993 établie en vertu de la Partie III de la Loi est valide et a été considérée avec diligence de la part du Ministre.
Analyse
[52] Pour démontrer que la disposition de l’immeuble faisant l’objet du litige a donné lieu à un gain en capital et non à un revenu d’entreprise, l’appelante doit prouver que l’immeuble n’a pas été acquis dans le cours de l’exercice d’un commerce de vente et de revente d’immeubles (Californian Copper Syndicate v. Harris (1904) 5 T.C. 159; Irrigation Industries Limited. v. M.N.R. [1962] C.T.C. 215 (S.C.C.)). Par ailleurs, même s’il est accepté que l’appelante ne faisait pas un tel commerce, elle doit également démontrer que l’acquisition de l’immeuble en question n’était pas une initiative ou affaire d’une nature commerciale dans le but de disposer de l’immeuble en question à profit (voir M.N.R. v. Taylor 56 DTC 1125, 1131 (C. de l’Éch.). Pour ce faire, elle doit démontrer selon la prépondérance des probabilités que son intention première ou sa véritable intention était d’acquérir l’immeuble pour l’exploiter comme immeuble à revenus locatifs et non pour le revendre à profit. (Voir Les Immeubles M.H.T. Ltée c. M.R.N. 93 DTC 70, [1992] 2 C.T.C. 2326 (C.C.I.)). Dans le cas présent, il semble que l’intimée accepte que l’intention première de l’appelante était de construire un immeuble pour en retirer des revenus de location.
[53] Toutefois, l’analyse doit aller plus loin puisque l’on doit se demander si l’appelante avait, au moment de l’acquisition une intention secondaire de revendre cet immeuble si les circonstances s’y prêtaient. En d’autres termes, si l’intention secondaire de revendre à profit, dans l’hypothèse où des circonstances seraient telles qu’il serait plus avantageux de revendre l’immeuble à profit que de l’utiliser pour des fins de capital, est un motif déterminant ayant poussé l’appelante à faire l’acquisition de l’immeuble, la transaction pourra être qualifiée d’initiative d’une nature commerciale (voir Regal Heights Limited v. M.N.R. [1960] CTC 384 (S.C.C.); Racine, Demers et Nolin c. M.R.N. 65 DTC 5098, [1965] C.T.C. 150, 159 (C. de l’Éch.)). Une telle décision doit être basée sur des inférences découlant des circonstances entourant la transaction plutôt que d’une preuve directe de ce que l’acquéreur avait en tête (voir Racine, Demers, supra, p. 159).
[54] Selon une certaine jurisprudence, l’appelante n’aurait pas à prouver que l’intention de revendre à profit n’était pas un motif déterminant l’ayant poussé à faire l’acquisition de l’immeuble s’il ne s’agit pas d’un fait qui a été tenu en compte par le Ministre pour établir sa cotisation (voir Hiwacko Investments Ltd. v. The Queen 78 DTC 6281, [1978] C.T.C. 378 (F.C.A.); Kit-Win Holdings (1973) Ltd. v. The Queen, [1981] C.T.C. 43 (C.F, division de première instance) ; Les Immeubles M.H.T. Ltée, supra).
[55] L’avocat de l’appelante s’appuie précisément sur ce point pour dire qu’il n’a pas à démontrer l’absence d’intention secondaire. A l’alinéa 9 s) de la Réponse à l’avis d’appel, l’intimée indique que le Ministre, pour établir sa cotisation, s’est appuyé entre autres sur la présomption de fait suivante :
s) compte tenu de l’emplacement de l’immeuble, de l’expérience des dirigeants de l’appelante, de la mise de fonds, du mode et du montant de financement par rapport au coût de la propriété, de la courte durée de possession, les débours au moment de la disposition et de l’ensemble de tous les autres facteurs, lors de l’acquisition/construction de l’immeuble l’appelante avait à tout le moins l’intention secondaire de revendre à profit;
[56] Selon l’avocat de l’intimée, la lecture de cet alinéa établit clairement que la base de la cotisation repose sur la notion de l’intention secondaire.
[57] A mon avis, la question de l’intention secondaire de revendre à profit comme motif déterminant ayant poussé à faire l’acquisition de l’immeuble s’infère des termes mêmes utilisés dans les présomptions de fait ayant servi de base à la cotisation et qui sont énoncées dans la Réponse à l’avis d’appel. Il importe donc à l’appelante de démontrer l’inexistence de cette intention.
[58] Dans le cas présent, l’appelante a été créée afin de se conformer à l’engagement pris par ses actionnaires dans la soumission acceptée par la Ville de Gatineau de construire un immeuble servant à abriter une partie des services municipaux en attendant la construction de l’Hôtel de Ville.
[59] Les actionnaires de l’appelante étaient tous des gens d’affaires ayant une connaissance assez approfondie dans le domaine immobilier. En effet, chacun par sa profession apportait son savoir dans ce projet de construction initié par la Ville elle-même. Tous savaient que la Ville de Gatineau désirait développer un nouveau centre-ville à l’endroit précis où l’un des actionnaires détenait déjà le terrain qui servirait de site à la bâtisse à être construite.
[60] Tous savaient que les terrains situés dans ce quadrilatère ou dans les environs étaient des terrains convoités. Selon la preuve, il y avait aussi à cette époque recrudescence des sociétés en commandite qui recherchaient ce genre de terrains à des prix plus élevés que leur valeur réelle compte tenu des avantages fiscaux offerts aux investisseurs dans ces sociétés.
[61] Bien que les témoins ont dit que cet immeuble avait été construit sous leur gérance dans le but de se constituer un capital, la preuve entourant les circonstances de la transaction ne va pas à mon avis dans ce sens. Chaque actionnaire n’a investi que très peu d’argent dans ce projet compte tenu du coût réel de financement. L’état des résultats de la société depuis l’acquisition en 1987 jusqu’à la disposition de l’immeuble en 1990 montre des pertes assez importantes au cours de chacune de ces années et ce bien que 70 pour cent de la bâtisse ait été louée. La composante « intérêts » au lieu de diminuer au cours des années augmente sérieusement. La preuve a également révélé que les actionnaires se sont remboursés l’investissement initial de 150 000 $ avant la disposition de l’immeuble alors qu’il générait encore des pertes. Ils n’ont remboursé aucun capital sur l’emprunt. Tous ces éléments supportent difficilement la thèse des actionnaires de l’appelante qu’ils s’étaient engagés dans ce projet dans le but de se constituer un capital.
[62] Par ailleurs, au moment de faire la soumission à la Ville, les actionnaires de l’appelante savaient que la Ville était prête à s’engager comme locataire pour une période maximale de 10 ans puisqu’elle avait déjà, à ce moment, planifié de construire l’Hôtel de Ville. De plus, ils savaient le prix maximum que la Ville était prête à payer pour la location d’une superficie de 15 000 pieds carrés. Ce prix de 10 $ le pied carré totalement net était clairement insuffisant pour rentabiliser la bâtisse. Les témoins ont dit qu’ils avaient accepté ce prix au début pour obtenir le contrat de la Ville. Également, avec la Ville comme locataire, ils escomptaient attirer d’autres locataires de qualité. Par ailleurs, si l’on se fie au procès-verbal du 19 janvier 1988, il semble que le consensus était d’attendre que l’édifice soit loué en entier afin d’essayer d’obtenir un prix plus élevé pour la bâtisse.
[63] Ceci semble confirmer l’intention des actionnaires non seulement d’obtenir le contrat de la Ville pour la construction de la bâtisse mais de la revendre aussitôt qu’elle serait entièrement louée en tirant un profit de cette aventure.
[64] De plus, la question de la commission versée à monsieur Lauzon au moment de la vente de l’immeuble vient à mon avis confirmer l’intention qu’avaient les actionnaires au début de toute cette aventure de revendre à profit dès que les circonstances le permettraient. Malgré tous les témoignages qui ont tenté de démontrer que cette commission avait été versée non pas en relation avec la vente mais plutôt en compensation pour les nombreux déménagements imposés à monsieur Lauzon, les dates ne correspondent pas puisque le dernier déménagement a eu lieu un an avant la vente. D’ailleurs, d’autres locataires avaient subi le même traitement suite à l’exercice de l’option par la Ville. La preuve n’a pas révélé qu’ils aient pour autant été compensés. Finalement, les actionnaires de l’appelante ont approuvé la déclaration de revenu dans laquelle on indiquait que la somme de 285 000 $ était une dépense reliée à la vente. Selon moi, cette somme pouvait très bien être l’objet d’une entente au préalable entre les actionnaires selon laquelle, advenant une vente, une commission serait versée à monsieur Lauzon pour le rôle qu’il jouerait comme courtier en immeubles.
[65] Finalement, selon la preuve, quatre autres immeubles ont été construits suivant le même processus par le même groupe d’actionnaires par l’intermédiaire de sociétés différentes à peu près à la même époque. Ces immeubles ont été construits dans le quadrilatère du nouveau centre-ville, ou dans les environs. Deux de ceux-ci ont été vendus à profit après une courte période de détention. Par ailleurs, certains des actionnaires de l’appelante détiennent aussi des terrains vacants pour construction résidentielle ou commerciale, et la preuve démontre qu’ils ont l’intention de les revendre éventuellement à des contracteurs.
[66] Je suis donc d’opinion que la preuve révèle des indications suffisamment claires et sérieuses pour conclure que la transaction en question était le fruit d’une opération motivée au départ par l’intention de l’appelante de revendre l’immeuble à profit dès que les circonstances le permettraient. L’appelante n’a certainement pas démontré le contraire selon la prépondérance des probabilités.
[67] Toutefois, je réalise que la Ville n’était peut-être pas l’acheteur idéal et que le profit réalisé a peut-être été moins élevé que celui anticipé par les actionnaires de l’appelante. Les procès-verbaux des assemblées des actionnaires au moment où les deux premières offres ont été refusées et au moment où la Ville a décidé d’exercer son option en font foi. Ceci ne fait que confirmer selon moi le caractère risqué de l’entreprise dans laquelle s’était engagée l’appelante.
[68] Je conclus donc que le gain réalisé lors de la disposition de l’édifice Pierre Papin a donné lieu à un revenu d’entreprise et non à un gain en capital.
[69] L’avocat de l’appelante a également soumis un argument alternatif voulant que la cotisation établie en vertu de l’article 185 de la Partie III de la Loi doit être annulée puisque le Ministre n’aurait pas fait diligence dans l’examen du choix fait par l’appelante aux termes du paragraphe 83(2) de la Loi.
[70] Dans l’affaire Ginsberg v. Canada [1996] 3 C.F. 334, 96 DTC 6372 (C.A.) la Cour d’appel fédérale a décidé qu’un tel motif ne pouvait être une raison valable pour annuler une cotisation. Bien que l’appel dans cette cause portait sur l’émission d’une cotisation en vertu du paragraphe 152(1) de la Loi, ce principe s’applique également à toute cotisation émise en vertu de la Partie III de la Loi par l’application du paragraphe 185(3) de la Loi.
[71] L’appel est donc rejeté avec dépens en faveur de l’intimée.
Signé à Ottawa, Canada, ce 1er jour d’avril 1998.
"Lucie Lamarre"
J.C.C.I.