Date: 19971124
Dossier: 96-4162-GST-I
ENTRE :
ADRIAN REGINALD TURTON,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Motifs du jugement
(Prononcés oralement à l'audience à Toronto (Ontario), le 3 septembre 1997.)
Le juge Mogan, C.C.I.
[1] La question en litige dans l'appel en l'instance concerne le remboursement de la taxe sur les produits et services pour habitations neuves prévu à l'article 254 de la Loi sur la taxe d'accise. À moins d'indication contraire expresse, les articles auxquels je ferai référence ci-après seront tirés de la partie de cette loi qui se rapporte à la taxe sur les produits et services.
[2] Au printemps de 1995, l'appelant et son épouse se sont engagés par contrat à acheter une maison neuve à Sunderland (Ontario). L'appelant a demandé le remboursement pour habitations neuves, qui lui a été refusé. Il s'agit en l'espèce de déterminer s'il a été traité équitablement et s'il a droit au remboursement pour habitations neuves. Un grand nombre de documents ont été produits en preuve, mais je ne me reporterai qu'à ceux que je considère pertinents.
[3] La pièce R-1 est le contrat de vente conclu entre Ivy Turton et Reginald Turton (l'appelant), les acheteurs, et Maple Lane Homes Incorporated, le vendeur, et le prix d'achat qui y est prévu est de 156 500 $. Dans sa publicité, le vendeur a précisé que la TPS était incluse dans le prix de la maison neuve figurant à la pièce R-1, c'est-à-dire que la taxe sur les produits et services était incluse dans le prix d'achat. L'appelant le savait au moment où lui et son épouse ont conclu le contrat de vente. Apparemment, le contrat original a été signé par l'appelant et son épouse le 1er avril 1995 ou vers cette date. Cependant, une représentante du vendeur s'est rendue chez l'appelant et son épouse à Rexdale (Ontario) le 11 avril 1995, et elle a indiqué qu'elle apportait au contrat quelques légères modifications. Un contrat exécutoire a donc été signé le 11 avril 1995 par l'appelant et son épouse en tant qu'acheteurs, et par la représentante du vendeur.
[4] À la mi-juin, l'appelant s'est rendu au bureau de son avocat Ronald Swain pour signer des documents liés à l'achat prévu, qui devait être conclu le 30 juin 1995. On lui a alors demandé de signer une déclaration sous serment indiquant qu'il était l'acheteur d'un immeuble d'habitation à logement unique, qu'il était un particulier admissible au remboursement pour habitations neuves et, enfin, qu'il cédait la totalité de son droit au remboursement pour habitations neuves au constructeur. L'appelant s'y est opposé car il estimait être celui qui devait toucher le remboursement pour habitations neuves afin de réduire le prix d'achat. Son avocat l'a informé que, s'il ne signait pas la déclaration, il risquait de perdre le dépôt de 10 000 $ qu'il avait versé à la date ou vers la date à laquelle il avait signé le contrat de vente (pièce R-1). L'appelant soutient qu'il subissait des pressions énormes à ce moment-là car son épouse avait de graves problèmes cardiaques. Elle était hospitalisée et nécessitait des soins constants; en outre, elle n'obtiendrait pas son congé de l'hôpital pour aider l'appelant à emménager dans la maison neuve le 30 juin 1995.
[5] L'appelant a signé la déclaration sous serment (pièce A-4) et il a inscrit la mention suivante au-dessus de sa signature : “signé sous toute réserve”. Le 30 juin 1995, l'appelant se préparait à emménager dans la maison neuve de Sunderland lorsqu'il a reçu un appel du bureau de son avocat à Lindsay (Ontario) l'avisant que le vendeur n'accepterait pas la cession de la taxe sur les produits et services (au moyen de la déclaration sous serment) signée sous toute réserve. L'appelant a alors appelé sa fille, enseignante à Lindsay, à qui il avait donné une procuration. Elle s'est rendue au bureau de l'avocat le 30 juin et elle a signé une cession modifiée relative au remboursement de la TPS pour habitations neuves en faveur du constructeur vendeur. La cession modifiée signée par Iris Sider par procuration pour l'appelant a été produite sous la cote R-3. L'achat a donc été conclu le 30 juin 1995, date à laquelle la fille de l'appelant a signé la cession modifiée pour le compte de l’appelant. La preuve indique cependant que l'acte lui-même a pu n'être enregistré que le 2, 3 ou 4 juillet 1995. À toutes fins pratiques, cependant, l'achat de la maison a été conclu le 30 juin 1995.
[6] L'appelant a témoigné que, plus tard dans l'année, au cours du mois de novembre, il a appelé la Gendarmerie royale du Canada (GRC) pour les aviser que le remboursement de la taxe sur les produits et services pour habitations neuves était fait de façon frauduleuse. Un agent de la GRC a rencontré l'appelant, puis il a pris rendez-vous avec Revenu Canada. À la suite de ces rencontres, le superviseur de l'enquêteur affecté au dossier a, dans une lettre du 23 janvier 1996 adressée à l'appelant, informé ce dernier qu'à leur avis, il n'y avait pas de fraude criminelle et que, s'il y avait un litige, c'était une affaire civile qui devait être réglée entre l'appelant et Revenu Canada. Cette lettre, signée par un certain sergent d'état-major Kossatz du Centre des délits commerciaux de Bomanville de la GRC, a été déposée en preuve sous la cote A-2.
[7] L'appelant a demandé qu’une décision soit rendue concernant le remboursement de la taxe sur les produits et services, et la cotisation établie par Revenu Canada a donné lieu à l'appel en l'instance. L'appelant a énoncé ses prétentions dans un recueil (pièce A-1) contenant un certain nombre d'annexes. Il soutient que, s'il a payé 156 500 $ pour la maison neuve et qu'une TPS de 7 p. 100 était incluse dans le montant en question, la partie du montant qui représente la TPS devrait être le produit de 7/107 par le montant en question car le prix d'achat avant taxe (sans la TPS) serait inférieur au montant qu'il a payé. L'une des annexes jointes à la pièce A-1 montre que, si la TPS de 7 p. 100 avait été incluse, le prix d'achat avant taxe (sans la TPS) aurait été de 146 261 $. En d'autres termes, la TPS était de 10 239 $.
[8] Conformément à l'alinéa 254(2)i) de la Loi, le remboursement auquel l'acheteur d'une maison neuve a droit équivaut à 36 p. 100 de la taxe sur les produits et services payée. Par conséquent, le remboursement de 36 p. 100 de la TPS de 10 239 $ s'élèverait à 3 685 $, c'est-à-dire le montant auquel l'appelant soutient avoir droit du fait de la transaction. Il est d'avis que le montant à payer au vendeur devrait être de 156 500 $ moins le crédit de TPS de 3 685 $, soit un total net de 152 815 $, montant qui, à son avis, devrait être le coût de sa maison neuve. Si le raisonnement de l'appelant est juste, la taxe sur les produits et services en l'espèce (avant quelque remboursement que ce soit) aurait été de 10 239 $, ce qui signifie que le produit de disposition qu'aurait reçu le vendeur comme prix de vente réel (sans la taxe) aurait été de 146 261 $.
[9] Le vendeur adopte à l'égard de la transaction un point de vue différent, lequel point de vue est appuyé par Revenu Canada. L'appelant a assigné un certain nombre de personnes à témoigner, dont (i) la présidente de la compagnie qui lui a vendu la maison; (ii) Me Swain, l'avocat qui l'a représenté lors de la transaction; et (iii) la secrétaire juridique de Me Swain, qui a préparé presque toute la documentation relative à cette transaction et qui a eu un certain nombre de discussions avec l'appelant.
[10] La thèse du vendeur est exposée dans une annexe jointe à la pièce A-1. Elle est compliquée parce que le vendeur a tenu compte non seulement du fait que la taxe sur les produits et services était censée être incluse dans le prix de vente, mais aussi parce qu'il soutient avoir tenu compte du fait qu’on pouvait obtenir un remboursement pour habitations neuves à l’égard de cette transaction. Le remboursement est égal à 36 p. 100 de la taxe sur les produits et services. Le vendeur effectue le calcul comme suit : la taxe sur les produits et services est de 7 p. 100; le remboursement pour habitations neuves équivaut à 36 p. 100 de la taxe sur les produits et services (36 p. 100 de 7 p. 100), c'est-à-dire à 2,52 p. 100. Par conséquent, la taxe nette est de 7 p. 100 moins 2,52 p. 100, c'est-à-dire 4,48 p. 100. En d’autres termes, la taxe que le vendeur a reçue de l’acheteur après le remboursement en question équivaut à 4,48 p. 100 et non à 7 p. 100 du prix de vente de l'habitation neuve. Le vendeur a ensuite calculé comme suit le prix d'achat, TPS incluse :
156 500 $
104,48 x 100 = 149 789 $ = prix de vente
149 789 $ x TPS de 7 % = 10 485 $ = TPS avant le remboursement
149 789 $ + 10 485 $ = 160 274 $ = prix de vente plus le total de la TPS
10 485 $ x 36 % = 3 774 $ = montant du remboursement de la TPS
160 274 $ - 3 774 $ = 156 500 $ = prix de vente plus la TPS nette après remboursement
Le vendeur affirme que le prix de vente réel était de 149 789 $, que la taxe sur les produits et services de 7 p. 100 a porté le prix à 160 274 $ et que le remboursement pour habitations neuves de 3 774 $ a ramené le prix que l'acheteur devait payer à 156 500 $. Le vendeur soutient qu'il n'est pas trompeur de dire que le prix d'achat de 156 500 $ inclut la TPS car ce montant inclut la taxe sur les produits et services nette, après remboursement.
[11] Manifestement, lorsque le vendeur et l'appelant ont signé le contrat de vente (pièce R-1), ils ont interprété le prix d'achat très différemment. L'appelant était d'avis que le montant de 156 500 $ était la somme du produit de vente réel revenant au vendeur et de la TPS de 7 p. 100, ce qui donnait le prix d'achat réel de 146 261 $ auquel est arrivé l'appelant. Le vendeur soutient que le prix d'achat était la somme du produit de vente réel de la maison et de la TPS nette, à savoir la taxe sur les produits et services moins le remboursement pour habitations neuves. Il considère donc que le prix de vente réel est de 149 789 $.
[12] Laquelle des thèses énoncées précédemment est la plus raisonnable? L'appelant a-t-il été induit en erreur en tant qu'acheteur dans la transaction en cause? C'est une personne âgée et, à en juger par la documentation qu'il a produite, par les observations qu'il a présentées à la Cour et la finesse avec laquelle il a évalué la transaction à l'époque, il est une personne bien informée et intelligente. Il ne s'agit pas d'une réflexion après le fait de sa part. Il savait dès le moment où il a pris part à cette transaction que le remboursement de la taxe sur les produits et services aurait une incidence sur la transaction. Dans ce contexte, la question se résume à déterminer à quoi les parties à la transaction pouvaient raisonnablement s'attendre compte tenu des documents en cause. J'accorde davantage d'importance aux pièces R-1, R-3 et R-4.
[13] La pièce R-1 est le contrat de vente signé le 11 avril 1995. Ainsi qu'on l'a dit précédemment, il précise les noms des acheteurs et du vendeur ainsi que le prix d'achat de 156 500 $. À la page 1 du contrat, figurent des modalités spéciales que l'on a énoncées dans neuf paragraphes dactylographiés non numérotés. Le septième paragraphe contient l'énoncé suivant : [TRADUCTION] “L'acheteur reconnaît que le prix d'achat inclut la TPS et accepte de céder le remboursement de celle-ci au vendeur”. Le huitième paragraphe énonce : [TRADUCTION] “L'annexe A jointe aux présentes fait partie du présent contrat”. L'annexe A est intitulée [TRADUCTION] “Taxe sur les produits et services” et contient les dispositions suivantes :
[TRADUCTION]
1. Le vendeur convient de payer toute TPS que l'acheteur sera tenu de payer à l’égard de l’achat de la propriété et d'en remettre le montant à la suite de la conclusion de la vente conformément aux dispositions de la loi que le gouvernement du Canada adoptera relativement à l'imposition, à la perception et au paiement de la TPS (la “Loi”). En contrepartie du paiement par le vendeur de la TPS, l'acheteur reconnaît que tout remboursement ou toute remise de la TPS en tout ou en partie (le “remboursement”) appartient exclusivement au vendeur.
2. Si, conformément à la Loi, le remboursement est payé à l'acheteur, il est entendu qu'un montant que le vendeur estime raisonnablement être égal au remboursement sera réclamé à l'acheteur à la conclusion de la vente et figurera dans l'état des rajustements (montant que le vendeur et l'acheteur s'engagent par les présentes à rajuster si le remboursement reçu diffère du montant ainsi estimé) et, lorsqu'il recevra ce remboursement, l'acheteur, pourra le conserver nonobstant les dispositions du paragraphe 1 ci-dessus.
3. Si, conformément à la Loi, le remboursement est versé de toute autre manière (que ce soit au vendeur et à l'acheteur conjointement ou autrement), les dispositions du paragraphe 1 des présentes s'appliquent et l'acheteur convient de prendre les mesures nécessaires et de préparer et de remettre au vendeur en tout temps avant, après ou lors de la conclusion de la vente et dans les dix (10) jours de la réception par l'acheteur de la demande écrite du vendeur, les documents que le vendeur peut raisonnablement exiger, dont, sans limiter la portée de ce qui précède, une procuration lui permettant d'obtenir paiement du remboursement.
En ce qui concerne la prétention de l'appelant selon laquelle il s'attendait à obtenir une réduction du prix d'achat, une lecture objective du contrat de vente m'amène à conclure qu'il n'avait aucune raison de s'attendre à une réduction car il avait cédé le remboursement de la TPS au vendeur.
[14] La pièce R-3, soit la demande de remboursement de la taxe sur les produits et services pour habitations neuves signée par Iris Sider, la fille de l'appelant, à titre de fondé de pouvoirs autorisé, vient étayer mon interprétation du contrat de vente. Il s'agit d'un formulaire gouvernemental préparé par Revenu Canada qui renferme les renseignements habituels comme le nom du propriétaire, l'adresse et l'emplacement de la maison, et le genre de demande déposée, à savoir une demande générale présentée par le constructeur. Au verso de la demande est présenté comme suit le calcul du remboursement lorsque la TPS a été payée sur une habitation neuve :
TPS totale payée 10 485,23 $
Prix d'achat/ juste valeur marchande
(n'inclut pas la TPS) 149 789,00 $
TPS x 36 % 3 774,68 $
Si j'ajoute la TPS de 10 485 $ au prix d'achat de 149 789 $, j'obtiens un total de 160 274 $. Si je soustrais 36 p. 100 de la TPS de 10 485 $, c'est-à-dire 3 774 $, du total de 160 274 $, j'obtiens 156 500 $, ce qui est le prix d'achat que l'appelant a convenu de payer. L'appelant ne peut prétendre qu'il a été induit en erreur quant au montant de la taxe sur les produits et services car son fondé de pouvoirs, à titre de mandataire autorisé, a signé le document qui révèle que le prix d'achat ou la juste valeur marchande de la maison était de 149 789 $.
[15] Mon opinion sur la question est confirmée par la pièce R-4, soit l'état des rajustements. Le prix de vente qui y est inscrit est de 149 789 $, c'est-à-dire le même montant qui figure à la pièce R-3 (la demande de remboursement de la taxe sur les produits et services pour habitations neuves). Sous le prix de vente se trouve un poste appelé TPS nette, et le montant qui y figure est 6 710 $. Par conséquent, si on ajoute la TPS nette de 6 710 $ à 149 789 $, le prix d'achat total versé au vendeur est de 156 500 $. (Je prends note de l'écart de 1 $). En d'autres termes, le vendeur a tenu compte du remboursement en l'appelant la TPS nette. L'état des rajustements indique également un crédit de 3 774 $ à l'acheteur au titre de la TPS et, immédiatement après, une cession du remboursement de la TPS de 3 774 $ au vendeur. Par conséquent, ces deux montants s'annulent. Après examen de l'état des rajustements, je suis d'avis que l'appelant ne peut se présenter devant la Cour et dire : “Je n'ai pas compris ce qui se passait. Je croyais que j'allais obtenir un remboursement. Je croyais que je n'aurais pas à payer 156 500 $ ou, si je payais ce montant, je croyais que je recevrais quelque chose plus tard.”
[16] Le montant dû à la date de la conclusion de la vente qui est indiqué dans l'état des rajustements tient compte des deux crédits de TPS. Par conséquent, l'appelant n'a pas été trompé et on ne lui a pas fait de fausses représentations. Les documents indiquent clairement ce qui se passait. L'appelant aurait dû savoir ce qui se passait, et sa prétention suivant laquelle il pourrait recevoir un remboursement d'environ 3 500 $ pour réduire son prix d'achat est une conclusion qui ne peut à mon avis être raisonnable.
[17] Depuis l'introduction de la taxe sur les produits et services, tout adulte au Canada sait qu'il faut payer une taxe supplémentaire de 7 p. 100 sur la plupart des produits et des services. Il n'y a rien qui empêche un vendeur d'annoncer que la TPS est incluse dans le prix de son produit. Si un article de 100 $ inclut la TPS, l'acheteur sait qu'il n'a pas à payer le 7 p. 100 sur le 100 $. Il sait que la TPS est dissimulée dans le prix. Toutefois, le bon sens devrait lui dire que, si la TPS est incluse dans le montant de 100 $, un montant d'environ 93 $ ou 94 $ ira au vendeur à titre de produit véritable de la vente et le solde de 6 $ ou 7 $ ira à Revenu Canada à titre de taxe sur les produits et services.
[18] Tout acheteur d'âge adulte d'un produit dont il est annoncé que le prix inclut la TPS sait qu'une taxe est dissimulée dans le prix. C'est la même chose pour la transaction en cause en l'espèce relativement à la maison neuve. Parce qu'il était annoncé que le prix incluait la TPS, l'appelant savait qu'une taxe était dissimulée. La différence ici est que l'appelant prétend que le montant de la taxe correspondait véritablement à 7 p. 100 du prix, de sorte que le véritable produit de disposition revenant au vendeur devait avoir été le prix de vente divisé par 107, multiplié par 100. Ne serait-ce du remboursement pour habitations neuves, ce serait là une conclusion raisonnable.
[19] Cependant, puisque le remboursement pour habitations neuves faisait partie intégrante du contrat de vente (pièce R-1) et qu'il était clairement énoncé dans l'état des rajustements (pièce R-4), tout acheteur intelligent aurait dû savoir, à partir de ces documents, que le vendeur (l'auteur de la plupart des documents) visait la TPS nette, qui est en réalité le 4,48 p. 100 payable à Revenu Canada après la réduction de la TPS de 36 p. 100 prévue à l'article 254 de la Loi. L'appelant a fait valoir que l'administration du remboursement de la TPS est une sorte de plan machiavélique conçu par l'Association canadienne des constructeurs d'habitations pour duper les acheteurs de maisons neuves. Je considère cette façon de faire comme une tentative pragmatique d'appliquer la TPS nette qui sera perçue sur les maisons neuves et qui, du fait de l'article 254 de la Loi, est réduite de 7 p. 100 à 4,48 p. 100. Il s'agit, pour quelque raison que ce soit, d'une décision du législateur de réduire d'environ 2,5 p. 100 la taxe sur les produits et services perçue sur les habitations neuves. Elle a été calculée dans la transaction en cause de façon qu'une maison qui aurait pu autrement être vendue 160 274 $ si la taxe avait été de 7 p. 100, a en fait été vendue 156 500 $; et l'acheteur a bénéficié de la réduction de la taxe de 7 p. 100 à environ 4,5 p. 100.
[20] J'ai demandé à l'appelant au cours de la plaidoirie à quelle mesure de redressement il s'attendait s'il avait gain de cause dans l'appel en l'instance. Il a eu une certaine difficulté à formuler sa réponse, mais il a indiqué que, s'il recevait un remboursement basé sur le calcul effectué dans son annexe, à savoir 3 685 $, il obtiendrait le montant qu'il croyait avoir négocié. Je ne peux lui accorder ce redressement parce que, compte tenu des documents produits, dont il admet la validité et le caractère obligatoire, il a cédé ce remboursement au vendeur, et tout indique que le vendeur a reçu le remboursement. Je ne peux conclure que le ministre du Revenu national a fait quoi que ce soit d'irrégulier dans la présente transaction.
[21] Les documents qui sont devant moi, à savoir la pièce R-1 (le contrat de vente), la pièce R-3 (la demande de remboursement de la TPS) et la pièce R-4 (l'état des rajustements) sont des documents qui sont courants dans le monde du commerce lorsque des transactions sont conclues par des citoyens qui négocient librement. Je ne peux voir comment le ministre du Revenu national est impliqué ni comment, à titre de juge de la Cour, je pourrais changer quoi que ce soit à ce qui s'est produit par suite de la conclusion de l'achat par l'appelant. Je ne peux déterminer quel montant je pourrais accorder à l'appelant à titre de mesure de redressement. L'appel est rejeté.
[22] Bien que la question n'ait pas été soulevée en Cour, je me demande si
l'intimé aurait pu demander la radiation de l'avis d'appel pour le motif qu'il ne révélait aucune cause d'action
“M. A. Mogan”
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 7e jour de janvier 1998.
Benoît Charron, réviseur