Date: 20010822
Dossier: 2000-1120-IT-I
ENTRE :
ANTHONY DEL CORE,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
___________________________________________
Pour l'appelant : L'appelant lui-même
Avocat de l'intimée : Me Scott Simser
_______________________________________________
Motifsdu jugement
(Rendus oralement à l'audience le 15 mars 2001 à Toronto (Ontario).)
Le juge en chef Garon, C.C.I.
[1] Il s'agit d'un appel interjeté à l'encontre d'une nouvelle cotisation établie par le ministre du Revenu national pour l'année d'imposition 1995. Au moyen de cette nouvelle cotisation, le ministre du Revenu national a rejeté la perte locative déclarée par l'appelant pour l'année d'imposition 1995.
[2] En établissant cette nouvelle cotisation, le ministre du Revenu national a formulé les hypothèses de fait établies au paragraphe 7 de la réponse à l'avis d'appel. Le paragraphe 7 de cette réponse est ainsi rédigé :
[TRADUCTION]
7. En établissant ces nouvelles cotisations à l'égard de l'appelant, le ministre se fondait sur les hypothèses de fait suivantes :
a) les faits admis précédemment dans les présentes;
b) en 1991, l'appelant et son frère sont devenus les propriétaires inscrits du bien;
c) le bien a été acquis grâce à un « pouvoir de vente » ;
d) le bien était dans une condition inhabitable entre le moment de l'achat et 1995 puisque :
i) le chauffage a été fermé avant que l'appelant acquière le bien,
ii) la compagnie d'assurance a refusé de rembourser l'appelant pour tout dommage causé par le vandalisme, car le bien était « inoccupé au moment de la perte » ;
e) au cours de l'année d'imposition 1995, l'appelant a déclaré un revenu de location, des dépenses et des pertes totales relativement au bien exposés en détail à l'annexe A ci-joint;
f) l'appelant a déclaré des pertes locatives pendant d'autres années relativement au bien de la manière suivante :
Année Montant
1991 22 195 $
1992 26 397 $
1993 19 031 $
1994 20 225 $
1997 3 498 $
g) les dépenses engagées par l'appelant au cours de l'année d'imposition 1995 n'ont pas été effectuées ou engagées ou, si elles ont été effectuées ou engagées, elles ne l'ont pas été en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien;
h) les dépenses déclarées constituaient des frais personnels ou de subsistance de l'appelant;
i) les dépenses locatives déclarées n'étaient pas raisonnables dans les circonstances.
[3] La partie pertinente de l'annexe A mentionnée à l'alinéa 7e) de la réponse à l'avis d'appel est reproduite ci-après :
[TRADUCTION]
Pour la période du 01-01-1995 au 31-12-1995
Numéro Avenue, boulevard, rue, boîte postale
334 MORRISH ROAD
Ville Prov. Code postal
SCARBOROUGH ONT Nbr. d'unités Loyers bruts
1 0,00
Reprise de la DPA................................................................................
Autre revenu
________
Revenu brut [8124] 0,00
Dépenses :
Dépenses Partie Dépenses
totales personnelle déductibles
Publicité.............................. [8204]
Assurance........................... [8213] - =
Intérêts.............................. [8214] 12 761,00 - = 12 761,00
Entretien et réparations............. [8215] 0,00 - 0,00 = 0,00
Frais de gestion et d'admin. ..... [8216] 0,00 - 0,00 = 0,00
Frais de véhicule à moteur
(sans la DPA).................... [8218] 0,00 - 0,00 = 0,00
Frais de bureau...................... [8219] 0,00 - 0,00 = 0,00
Frais juridiques, comptables
et autres.............................. [8220] 0,00 - 0,00 = 0,00
Impôts fonciers..................... [8221] 3 411,79 - = 3 411,79
Salaires et avantages............... [8223] 0,00 - 0,00 = 0,00
Déplacement........................ [8224] 0,00 - 0,00 = 0,00
Services publics.................... [8225] - =
Autres : - __________ = __________ [8242] 0,00 16 172,79
Revenu net (pertes) avant
les rajustements.................... [8237] -16 172,79
Si une copropriété autre qu'une
société de personne (votre part) ....% ou
déduction pour amortissement
(votre part) .......................... [8207]
Moins : Autres dépenses du copropriétaire
- 0,00
Perte finale................................................... - 0,00
Revenu net (pertes)
des loyers des biens immobiliers [8243] -16 712,79
[4] Le paragraphe 8 de la réponse à l'avis d'appel est ainsi rédigé :
[TRADUCTION]
8. Il déclare que pour l'année d'imposition 1996 l'appelant a eu une perte locative d'un montant de 4 100,74 $.
[5] L'appelant, qui était l'unique témoin au moment de l'audition du présent appel, a admis les alinéas b), c), e) et f) du paragraphe 7. Il a nié les alinéas d) en partie, g), h) et i) du paragraphe 7 de la réponse à l'avis d'appel. Pour ce qui est de la partie du sous-paragraphe 7d) qui n'a pas été admise, l'appelant a déclaré que tous les services publics étaient fermés en raison du vandalisme qui s'était produit au milieu de l'année 1993. Il a également admis le paragraphe 8 de la réponse à l'avis d'appel.
[6] L'appelant, qui est dentiste, et son frère John ont acheté un immeuble d'habitation en janvier 1991 pour 225 000 $. L'immeuble était situé sur un lot d'une demi-acre. L'appelant a payé seul le prix d'achat au complet. Un montant de 5 000 $ a été payé en espèces, et le solde, soit 220 000 $, a été emprunté par l'appelant auprès de la Central Guaranty Trust; le créancier est plus tard devenu la Banque Toronto-Dominion. L'appelant a pu emprunter ce montant en donnant en nantissement des dépôts à long terme précisément du même montant, soit 220 000 $. Des intérêts ont été imposés à l'appelant relativement au prêt susmentionné au taux préférentiel plus 2 p. 100.
[7] L'appelant a expliqué que lui-même et son frère devaient agir rapidement afin de pouvoir acquérir le bien qui a été vendu en vertu d'un pouvoir de vente, comme cela est mentionné au paragraphe 7 de la réponse à l'avis d'appel. Le prêt de la banque pouvait être remboursé au complet en tout temps.
[8] Le frère de l'appelant, en échange de l'acquisition du droit de propriété indivis du bien, devait fournir différents services relatifs au bien. Entre autres choses, il devait percevoir les loyers, tondre le gazon et s'occuper de l'entretien du bien, lui-même étant le deuxième voisin du bien en litige. L'appelant a indiqué dans son témoignage qu'il était envisagé d'effectuer des rénovations mineures et des travaux de peinture du bien. Il a mentionné que le coût des améliorations à être apportées au bien était estimé à 10 000 $. L'appelant a indiqué dans son témoignage qu'il ne se rappelle pas si au moment de l'achat il s'est renseigné pour savoir s'il existait des restrictions municipales quant à la possibilité de diviser le bien en deux unités. Le travail relatif au bien devait être effectué par lui-même et son frère pour que ces derniers puissent [TRADUCTION] « épargner de l'argent » . L'appelant a mentionné que pendant la période pertinente, il n'était pas très occupé en tant que dentiste. Il a également déclaré que le bien a été annoncé en location dans les journaux locaux pendant une période de temps non précisée. Il a indiqué dans son témoignage qu'il avait l'intention de louer le bien à une grande famille. Il s'agissait d'un logement unique.
[9] La Cour a également appris de l'appelant que son frère John, qui était copropriétaire du bien à part égale, a connu des difficultés financières peu de temps après l'achat du bien susmentionné en 1991. Plus précisément, des saisies-exécutions personnelles qui totalisaient environ 80 000 $ ont été enregistrées en 1991 et en 1992 contre le frère de l'appelant. En passant, l'appelant a mentionné à un moment donné qu'il ne parlait plus à son frère.
[10] Le bien a été vandalisé en octobre 1993. Des dommages d'au moins 50 000 $ ont été causés au bien. La compagnie d'assurance qui avait assuré le bien a refusé de payer quelque partie des dommages que ce soit parce que la maison était inoccupée au moment du vandalisme.
[11] L'appelant a décidé que les dommages causés au bien ne seraient pas réparés et qu'aucune rénovation ne serait effectuée jusqu'à ce que la situation financière de son frère se règle. L'appelant a également déclaré qu'à ce moment il ne pouvait se permettre d'engager des coûts supplémentaires, son revenu découlant de sa profession s'étant effondré. Le prêt sur nantissement de la banque a bloqué son argent, pour reprendre l'expression de l'appelant.
[12] L'appelant a également révélé qu'il a remboursé à la banque le montant complet du prêt au début de septembre 1995, ainsi que l'atteste le billet à ordre qu'a retourné la Banque Toronto-Dominion, auquel était jointe une lettre d'accompagnement.
[13] L'appelant est devenu l'unique propriétaire du bien peu de temps après.
[14] Le bien appartient toujours à l'appelant et, au moment de l'audition du présent appel, il n'avait pas été loué.
[15] Lorsqu'on a demandé à l'appelant s'il avait un plan d'affaires relativement au bien en litige, ce dernier a indiqué qu'il souhaitait faire de l'argent grâce à cet investissement. Les déclarations des loyers de biens immobiliers pour les années d'imposition se terminant les 31 décembre 1994, 1995 et 1996 ont été déposées en preuve. Aucune déduction pour amortissement n'a été demandée relativement au bien pendant les trois années d'imposition précédemment mentionnées.
Analyse
[16] La question en litige consiste à savoir si l'appelant avait une expectative raisonnable de profit à l'égard du bien pour ce qui est de l'année d'imposition 1995.
[17] En examinant cette question, il est utile de garder à l'esprit les principes établis par la Cour suprême du Canada dans l'arrêt de principe Moldowan c. La Reine, [1978] 1 R.C.S. 480 (77 DTC 5213). Le passage suivant aux pages 485 et 486 (DTC: à la page 5215) est particulièrement pertinent en l'espèce:
Une jurisprudence volumineuse traite de la signification de l'expression expectative raisonnable de profit, mais il ne s'en dégage aucune constante. À mon avis, on doit s'appuyer sur tous les faits pour déterminer objectivement si un contribuable a une expectative raisonnable de profit. On doit alors tenir compte des critères suivants : l'état des profits et pertes pour les années antérieures, la formation du contribuable et la voie sur laquelle il entend s'engager, la capacité de l'entreprise, en termes de capital, de réaliser un profit après déduction de l'allocation à l'égard du coût en capital. Cette liste n'est évidemment pas exhaustive.
[18] D'abord, il convient de noter que l'appelant a subi des pertes importantes en 1991, en 1992, en 1993 et en 1994, les années précédant immédiatement l'année en litige. Ces pertes varient allant d'un sommet de 26 397 $ en 1992 pour redescendre à 19 031 $ en 1993. Au cours de l'année en litige, la perte est de 16 172,79 $. Il est vrai que la situation s'est améliorée en 1996 et pendant les années ultérieures. Le bien avait été inoccupé depuis son achat en 1991, c'est-à-dire pendant une période d'environ dix ans. Il est vrai que l'appelant a été victime d'un certain nombre de circonstances malheureuses qui échappaient à son contrôle comme le vandalisme du bien et les difficultés financières importantes qu'a connues l'autre copropriétaire. Toutefois, je conclus que tant que le bien acquis par l'appelant et son frère John était capitalisé de la manière dont il l'a été peu de temps avant septembre 1995, il n'y avait pas de chance réaliste que la location du bien aurait pu produire un revenu net. Les frais d'intérêts étaient payables sur un prêt qui représentait plus de 95 p. 100 du prix d'achat du bien. Ils auraient constitué un obstacle très difficile à surmonter avant de voir les activités de location être rentables, indépendamment des frais fixes et des autres dépenses liées au bien. De plus, le facteur lié à la déduction pour amortissement relativement à l'immeuble devrait être pris en considération.
[19] Ensuite, vu le comportement de l'appelant ainsi que ses commentaires au sujet du plan d'affaires, je ne suis pas convaincu qu'il avait l'intention de louer le bien dans un court laps de temps pendant l'année en litige et les années précédentes. Les actions qu'il a posées après être devenu l'unique propriétaire du bien tendent à le confirmer. Je suis d'avis qu'il n'a pas établi que son intention réelle consistait à tirer un revenu de la location du bien en question. Je suis porté à croire que son intention principale consistait probablement à effectuer certains travaux de rénovation au bien et d'en disposer plutôt rapidement. Il souhaitait probablement, pour reprendre la terminologie qu'il a employée, réaliser un gain en capital.
[20] L'appelant a soutenu que l'espoir de réaliser un gain en capital constitue un facteur dont il faut tenir compte pour déterminer si un contribuable avait une expectative raisonnable de profit. Au soutien de cette proposition, il s'est fondé sur l'affaire Tonn c. Canada, [1996] 2 C.F. 73 (96 DTC 6001). Il est vrai qu'une mention faite dans l'affaire Tonn à la page 108 (DTC : à la page 6015) par le juge Linden, qui s'exprimait au nom de la Cour d'appel fédérale, peut soutenir l'argument de l'appelant :
[...] Une des raisons pour lesquelles l'immobilier et les valeurs mobilières peuvent constituer un bon investissement est le fait qu'ils offrent à la fois la possibilité de gagner un revenu et de réaliser un gain en capital plus tard. Habituellement, les acheteurs ont l'intention à la fois de réaliser un bénéfice et un gain en capital et, si tel est le cas, ils paient de l'impôt sur les deux sources de profit.
[21] Cette décision ne précise tout simplement pas que l'espoir de réaliser un gain en capital constitue une question adéquate dont il faut tenir compte afin de déterminer si un contribuable avait une expectative raisonnable de profit à l'égard d'un bien. Cette décision dit simplement qu' « Il importe également de préciser » ce qui motive l'achat d'un immeuble, dans la première phrase du paragraphe contenant le passage que j'ai cité au paragraphe précédent des présents motifs. En tout état de cause, le libellé précis des paragraphes (1) et (3) de l'article 9 de la Loi de l'impôt sur le revenu ne devrait pas être négligé. Ces paragraphes sont ainsi rédigés :
(1) Sous réserve des autres dispositions de la présente partie, le revenu qu'un contribuable tire d'une entreprise ou d'un bien pour une année d'imposition est le bénéfice qu'il en tire pour cette année.
[...]
(3) Dans la présente loi, le revenu tiré d'un bien exclut le gain en capital réalisé à la disposition de ce bien, et la perte résultant d'un bien exclut la perte en capital résultant de la disposition de ce bien.
[22] En raison de l'application combinée des paragraphes 9(1) et 9(3) de la Loi, il s'ensuit qu'un gain en capital ne constitue pas un profit tiré d'un bien au sens de la partie I de la Loi de l'impôt sur le revenu.
[23] Vu ce qui précède, je conclus donc que l'appelant n'avait pas en 1995 d'expectative raisonnable de profit à l'égard du bien en litige.
[24] Par conséquent, l'appel est rejeté.
Signé à Ottawa, Canada, ce 22e jour d'août 2001.
« Alban Garon »
J.C.C.C.I.
Traduction certifiée conforme ce 4e jour de janvier 2002.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Martine Brunet, réviseure