Date: 19971215
Dossiers: 96-4575-IT-I; 96-4676-IT-I; 96-4677-IT-I
ENTRE :
PHILIP VESCIO, NELLA VESCIO, LUIGI VESCIO,
appelants,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
Intimée.
Motifs du jugement
Le juge Sarchuk, C.C.I.
[1] Les appels en instance sont interjetés par Philip Vescio (Philip), son épouse, Nella Vescio (Nella), et son frère, Luigi Vescio (Luigi), à l'encontre des cotisations d'impôt établies pour leurs années d'imposition 1990, 1991, 1992 et 1993. Avec le consentement de toutes les parties, les appels ont été entendus ensemble.
[2] Dans le calcul de leur revenu pour les années en cause, Philip et Nella ont demandé la déduction de pertes locatives relativement à un bien situé r.r. no 4, Tottenham (Ontario). Pour ces mêmes années d'imposition, les trois appelants ont demandé la déduction de pertes locatives relativement à un bien situé au 120 Promenade, Toronto (Ontario). Dans tous les cas, le ministre du Revenu national a établi des cotisations par lesquelles il a rejeté les pertes dont les appelants avaient demandé la déduction. Étant donné que deux biens sont en cause et que les participants dans chaque entreprise ne sont pas les mêmes, je me propose d'exposer séparément les faits se rapportant à chaque transaction.
r.r. no 4, Totttenham (Ontario)
[3] En août 1988, Philip et Nella ont acheté avec deux autres particuliers le bien de Tottenham. Philip et Nella ont chacun acquis une participation de un sixième dans le bien. Le prix d'achat de 250 000 $ a été financé en totalité au moyen de deux prêts hypothécaires à 11 ¼ p. 100 par année, l'un de 166 500 $ et l'autre de 83 500 $. Le bien était une maison de deux unités d'habitation locatives située sur un terrain de 15 acres. Au cours des années d'imposition en cause et des trois années subséquentes, Philip et Nella ont déclaré leur part du revenu de location, des dépenses et des pertes de la manière suivante :
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REVENU DE LOCATION |
1990 14 100 $ |
1991 18 000 $ |
1992 8 100 $ |
1993 16 000 $ |
1994 8 885 $ |
1995 18 900 $ |
1996 18 000 $ |
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DÉPENSES IMPÔTS FONCIERS |
3 043,28 $ |
2 760,93 $ |
2 918,89 $ |
2 506,19 $ |
3 992,87 $ |
2 992,72 $ |
2 156,87 $ |
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ENTRETIEN ET |
80,04 $ |
12 656,78 $ |
514,99 $ |
6 985,00 $ |
175,00 $ |
1 444,00 $ |
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INTÉRÊT ASSURANCE SERVICES PUBLICS PUBLICITÉ AUTRES
DÉPENSES TOTALES REVENU (PERTE) NET PHILIP VESCIO 1/6 |
27 117,52 $ 332 $ 303,77 $ 30 876,61 $ -16 776,61 $ -2 796,10 $ |
26 865,04 $ 366,00 $ 3 131,86 $ 12,84 $ 45 793,45 $ -27 793,45 $ -4 632,24 $ |
28 477,44 $ 373,00 $ 4 329,83 $ 34,78 $ 2 113,90 $ 38 762,83 $ -30 662,83 $ -5 110,47 $ |
17 847,81 $ 429,84 $ 3 790,64 $ 31 559,48 $ -15 559,48 $ -2 593,25 $ |
17 655,98 $ 476,28 $ 3 673,10 $ 179,00 $ 25 977,23 $ -17 092,23 $ -2 848,71 $ |
17 063,51 $ 0 $ 3 369,10 $ 23 600,33 $ -4 700,33 $ -783,39 $ |
14 248,83 $ 0 $ 2 067,43 $ 19 917,13 $ -1 917,13 $ -319,52 $ |
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NELLA VESCIO 1/6 |
-2 796,10 $ |
-4 632,24 $ |
-5 110,47 $ |
-2 593,25 $ |
-2 848,71 $ |
-783,39 $ |
-319,52 $ |
Le tableau qui précède tient compte des changements suivants. À la fin de 1992, le bien de Tottenham a été refinancé au moyen d'un premier prêt hypothécaire de 188 000 $ à 8 p. 100 et d'un deuxième prêt hypothécaire de 52 000 $ à 7 ½ p. 100. Le premier prêt, dont le montant s'élevait à 179 246 $, a été renouvelé pour cinq ans en janvier 1996, à 6,45 p. 100 par année[1]. Le deuxième prêt hypothécaire semble avoir été acquitté quelque temps après, mais la preuve n'est pas claire quant au moment où cela a été fait et quant à la provenance des fonds.
[4] Le revenu projeté relativement à ce bien pour l'année d'imposition 1997 est de 19 200 $ en supposant l'occupation des deux unités locatives. Les dépenses, du fait principalement de la diminution des taux d'intérêt hypothécaires, sont évaluées à environ 16 500 $.
1009 - 120, Promenade, Thornhill (Ontario)
[5] Au début de 1989, les trois appelants ont appris que des habitations condominiales étaient en construction. Ils ont fait une offre pour acheter une unité et ont versé un dépôt de 40 000 $. La transaction a été conclue en décembre 1990 pour 303 000 $. Le solde dû a été financé au moyen de prêts hypothécaires de 122 850 $ et de 45 150 $ respectivement (à 12 ¾ p. 100 par année dans chaque cas) et par un emprunt de 95 000 $, à 11 ¼ p. 100 sur une marge de crédit consentie par leur banque. Apparemment, ce prêt a été garanti au moyen d'une hypothèque sur la résidence personnelle de Nella et Philip.
[6] Le bien a été loué en 1991. Le tableau du revenu de location et des dépenses pour les années 1990 à 1996 inclusivement est présenté ci-après :
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REVENU DE LOCATION |
1990 0 $ |
1991 11 250 $ |
1992 14 875 $ |
1993 13 775 $ |
1994 17 187 $ |
1995 16 000 $ |
1996 15 140 $ |
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DÉPENSES IMPÔTS FONCIERS |
167,00 $ |
2 388,50 $ |
4 762,03 $ |
3 106,14 $ |
2 640,12 $ |
2 221,38 $ |
2 443,52 $ |
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ENTRETIEN ET |
4 255,04 $ |
3 402,36 $ |
4 028,32 $ |
4 206,10 $ |
4 081,82 $ |
4 741,82 $ |
3 980,51 $ |
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INTÉRÊT ASSURANCE SERVICES PUBLICS PUBLICITÉ AUTRES
DÉPENSES TOTALES REVENU (PERTE) NET PHILIP VESCIO 1/4 |
1 249,84 $ 417,43 $ 6 089,31 $ - 6 089,31 $ -1 522,33 $ |
31 110,42 $ 591,48 $ 245,72 $ 37 738,48 $ -26 488,48 $ -6 622,12 $ |
24 110,90 $ 139,32 $ 2 617,79 $ 35 658,36 $ - 20 783,36 $ -5 195,84 $ |
23 931,40 $ 104,52 $ 31 348,16 $ -17 573,16 $ -4 393,29 $ |
23 487,72 $ 177,74 $ 76,70 $ 30 464,10 $ -13 276,60 $ -3 319,15 $ |
22 039,89 $ 418,25 $ 74,34 $ 29 495,68 $ -13 495,68 $ -3 373,92 $ |
18 690,68 $ 25 114,71 $ -9 974,71 $ -2 493,68 $ |
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NELLA VESCIO 1/4 LUIGI VESCIO 1/2 |
-1 522,33 $ -3 044,65 $ |
-6 622,12 $ -13 244,24 $ |
-5 195,84 $ -10 391,68 $ |
-4 393,29 $ -8 786,58 $ |
-3 319,15 $ -6 638,30 $ |
-3 373,92 $ -6 747,84 $ |
-2 493,68 $ -4 987,36 $ |
[7] En février 1992, les premier et deuxième prêts hypothécaires ont été combinés et le total — 172 550 $ — a été refinancé à 9,6 p. 100 par année. Le 1er décembre 1992, le prêt bancaire a été remplacé par un deuxième prêt hypothécaire de 97 000 $ à 7,5 p. 100 par année. Nella a déclaré dans le cadre de son témoignage que les deux prêts hypothécaires avaient " été remboursés ", l'un en 1996 et l'autre au début de 1997 ", mais, si j'ai bien compris ses propos, cela n'a pas pour autant effacé la dette relativement au bien de Promenade étant donné qu'ils devaient toujours 57 600 $ à la Banque Scotia sur les emprunts pour lesquels ils avaient donné leur résidence personnelle en garantie[2].
[8] Seule Nella Vescio a témoigné pour les appelants. Elle a affirmé qu'au début de 1980 son époux et elle ont acheté deux biens locatifs. En 1986, l'un d'eux a été vendu avec un " profit substantiel ", selon ses termes. Compte tenu du succès obtenu précédemment, Nella et Philip ont décidé d'investir dans le bien de Tottenham. Peu de temps après, ils se sont associés à Luigi pour acheter le bien de Promenade. À l'époque où ils ont décidé d'acheter les biens en question, les trois appelants savaient que le marché de l'immobilier était très actif. Leur objectif était d'investir à long terme, le revenu de location devant leur permettre de détenir le bien jusqu'à ce qu'ils puissent finalement réaliser d'autres profits en le revendant. Selon Nella, avant d'acheter le bien, ils ont eux-mêmes procédé à des calculs des dépenses, lesquels, croit-elle, ont été jetés sur papier mais n'ont pas été conservés. S'appuyant sur ces calculs ainsi que sur leur estimation des revenus de location, les appelants ont estimé que ces revenus seraient suffisants pour leur permettre de détenir le bien pendant la période nécessaire.
[9] Nella a en outre déclaré que c'est à cause de circonstances imprévisibles qu'ils n'ont pu réaliser les " projections ". Tout d'abord, en ce qui concerne le bien de Tottenham, ils ont eu d'importantes dépenses ponctuelles imprévues —12 000 $ en 1991 pour l'installation d'un nouveau puits et 7 000 $ en 1993 pour la réparation d'une terrasse. Ces montants, a-t-elle dit, " auraient servi " à rembourser une partie du principal du premier prêt hypothécaire. En 1992, ils ont reçu quelque 10 000 $ de moins en loyers parce que les locataires étaient " de passage ou n'habitaient l'unité que pendant une courte période ". En 1994, ils ont dû obtenir une ordonnance d'un tribunal pour expulser un locataire. Il a fallu effectuer des réparations importantes dans l'unité, qui n'a pu entre-temps être louée. En conséquence, ils ont de nouveau perçu environ 10 000 $ de moins en loyers cette année-là. Nella a déclaré que les sommes qu'ils auraient pu gagner auraient également servi à rembourser une partie du principal au cours de chacune des années 1992 et 1994 ce qui, par voie de conséquence, aurait permis de réduire les frais d'intérêts ces mêmes années ainsi que les années subséquentes.
[10] Pour étayer sa thèse et pour illustrer l'effet de ces dépenses ponctuelles et du manque à gagner au titre du revenu de location, Nella a renvoyé aux " tableaux récapitulatifs du revenu de location " établis par le représentant. Pour effectuer les calculs figurant dans le tableau[3] relatif au bien de Tottenham, le représentant a formulé comme hypothèse qu'il n'y avait pas eu de dépenses de 12 000 $ et de 7 000 $ en 1991 et en 1993 et que ces montants avaient plutôt été imputés au principal. Il a également supposé qu'il n'y avait pas eu de manque à gagner de 10 000 $ au titre du revenu de location dans chacune des années 1992 et 1994 et que ce revenu de location avait aussi été imputé au principal. Tenant par ailleurs pour acquis que le principal avait ainsi été réduit, il a ensuite effectué, pour chacune de ces années, des " rajustements des taux d'intérêt hypothécaires " de 3 590,86 $, de 5 830,72 $, de 7 342,40 $ et de 9 075 $. Le total des " montants imputés au principal " et des " rajustements des taux d'intérêt hypothécaires " a ensuite été déduit de la perte nette réelle dans chacune des années d'imposition, ce qui a donné une " perte locative rajustée ". Des calculs semblables ont été effectués relativement au bien de Promenade[4]. Selon Nella, l'effet cumulatif de ces rajustements est qu'au cours de l'année d'imposition 1994 le bien de Tottenham aurait réalisé un profit net de 1 982,77 $, au lieu de subir une perte de 17 092,23 $. Le bien de Promenade aurait, pour sa part, réalisé un profit de 724,78 $, au lieu de subir une perte de 13 495,68 $ dans l'année d'imposition 1995.
[11] Aux dires de Nella, les appelants avaient également l'intention de rembourser le principal des emprunts hypothécaires. Cependant, elle n'a pu préciser comment et quand cela devait être fait. En ce qui concerne le bien de Tottenham, parce qu'il y avait deux autres copropriétaires, il semble qu'on avait projeté de faire des paiements additionnels " à l'échéance " des prêts hypothécaires et au renouvellement de ceux-ci. Quoique cela soit moins clair, un " plan " semblable semble avoir été envisagé en ce qui concerne le bien de Promenade. Aucun paiement du genre n'a été effectué parce qu'en 1993 " toutes les parties en cause [...] ont perdu leur emploi. [...] Ainsi, notre plan a dû être reporté pour un certain temps [...] ". Nella a déclaré que la seule méthode utilisée dans les faits pour " rembourser " le prêt hypothécaire :
[TRADUCTION]
" [...] était que lorsque nous avons renouvelé les prêts hypothécaires aux dates et aux moments prévus dans chaque cas, la période d'amortissement était le — les périodes d'amortissement des prêts hypothécaires renouvelés étaient renouvelées en fonction du taux d'amortissement plus bas par opposition à — par exemple, si la période d'amortissement initiale était de 25 ans, et que celle-ci n'était plus que de 21 ans, nous renouvelions le prêt en l'amortissant sur cette période de 21 ans, de sorte que nos paiements restaient les mêmes, mais qu'une plus grande partie allait au remboursement du principal. "
Un autre facteur qui les a empêchés de réaliser leurs projections est la récession, qui a perturbé le secteur de la construction et, en particulier, le marché locatif, en ce sens que les appelants n'ont pas reçu tous les loyers escomptés.
Conclusion
[12] La question en litige dans les appels en instance est le droit des appelants de déduire, aux fins de l'impôt sur le revenu, leur part des pertes locatives subies, aux termes des dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu (la " Loi "). L'alinéa 18(1)a) de la Loi prévoit ce qui suit :
18(1) Dans le calcul du revenu du contribuable, tiré d'une entreprise ou d'un bien, les éléments suivants ne sont pas déductibles :
a) un débours ou une dépense, sauf dans la mesure où ce débours ou cette dépense a été fait ou engagé par le contribuable en vue de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien;
[...]
h) le montant des frais personnels ou des frais de subsistance du contribuable — à l'exception des frais de déplacement engagés par celui-ci dans le cadre de l'exploitation de son entreprise alors qu'il était absent de chez lui —;
[13] Afin d'obtenir gain de cause, les appelants doivent démontrer que les dépenses en litige ont été faites dans le but de tirer un revenu d'une entreprise ou d'un bien. Par voie de conséquence, les appelants doivent en fait exploiter une entreprise au sens de la Loi.
[14] On a fait valoir dans l'appel en l'instance que, suivant les motifs exposés dans l'arrêt Tonn et al v. M.N.R.[5], le critère de l'attente raisonnable de profit n'est plus pertinent en ce qui a trait à la question du caractère déductible des pertes à moins qu'il puisse être établi que l'affaire comporte une déduction d'impôt inappropriée, la présence d'un élément personnel important ou de circonstances suspectes. À ce sujet, dans l'arrêt Le Procureur général du Canada c. Mastri et autre[6], le juge Robertson a fait observer ceci :
[...] De toute façon, il convient à ce stade d'énoncer les conclusions de droit précises établies dans l'arrêt Moldowan.
Premièrement, il a été décidé dans l'arrêt Moldowan que pour avoir une source de revenu, un contribuable doit avoir une attente raisonnable de profit. Deuxièmement, " on doit s'appuyer sur tous les faits pour déterminer objectivement si un contribuable a une expectative raisonnable de profit " (supra à la page 486). Si, comme conclusion de fait un contribuable est jugé ne pas avoir d'attente raisonnable de profit alors il n'y a aucune source de revenu et, par conséquent, aucun fondement à l'égard duquel le contribuable est en mesure de calculer une perte locative. Il est évident que après l'arrêt Moldowan, la Cour a suivi et appliqué cette décision : voir Landry c. Canada,[1995] 2 CTC 3 (C.A.F.); Poetker c. Ministre du Revenu national, [1996] 1 CTC 202 (C.A.F.); et Hugill c. Canada, [1995] 2 C.T.C. 16 (C.A.F.). La seule question qui reste à trancher est de savoir si l'arrêt Tonn s'écarte de cette jurisprudence lorsqu'il prévoit que le critère de l'attente raisonnable de profit n'est pas pertinent en ce qui a trait à la question du caractère déductible des pertes jusqu'à ce qu'il puisse être établi que l'affaire comporte une déduction d'impôt inappropriée, la présence d'un élément personnel important ou de circonstances suspectes. [...]
Après avoir cité certains passages de l'arrêt Tonn (précité), le juge Robertson dit ceci :
Avec égards, aucun des extraits cités précédemment n'appuie l'argument juridique invoqué par le ministre et les contribuables. Il n'est tout simplement pas raisonnable d'affirmer que la Cour avait l'intention d'établir une règle de droit selon laquelle, même s'il n'y avait aucune attente raisonnable de profit, les pertes sont déductibles d'autres sources de revenu à moins, par exemple, que l'activité productrice de revenu comporte un élément personnel. La mention que le critère de l'arrêt Moldowan devrait être appliqué " avec modération " n'est pas destinée à devenir une règle de droit, mais à être une ligne directrice fondée sur le bon sens pour les juges de la Cour de l'impôt. En d'autres termes, l'expression " avec modération " visait à expliquer que dans certains cas, par exemple, où il n'y a aucun élément personnel, le juge devrait appliquer le critère de l'attente raisonnable de profit de façon moins assidue qu'il ne l'aurait fait en présence d'un tel facteur. C'est dans ce sens que la Cour dans l'arrêt Tonn a fait une mise en garde en ce qui concerne l'appréciation rétrospective des décisions commerciales des contribuables. De crainte qu'un doute soit soulevé à ce sujet, il n'est pas nécessaire d'aller plus loin que l'analyse effectuée par la Cour dans l'arrêt Tonn.
[15] Cela étant dit, j'en viens à la question — ces appelants pouvaient-ils raisonnablement s'attendre à tirer un profit de leurs entreprises dans les années d'imposition en litige? Il n'y a aucun élément personnel en cause dans les présents appels. Dans l'arrêt Moldowan c. La Reine[7], le juge Dickson (tel était alors son titre) fait observer ce qui suit :
Une jurisprudence volumineuse traite de la signification de l'expression expectative raisonnable de profit, mais il ne s'en dégage aucune constante. À mon avis, on doit s'appuyer sur tous les faits pour déterminer objectivement si un contribuable a une expectative raisonnable de profit. On doit alors tenir compte des critères suivants: l'état des profits et pertes pour les années antérieures, la formation du contribuable et la voie sur laquelle il entend s'engager, la capacité de l'entreprise, en termes de capital, de réaliser un profit après déduction de l'allocation à l'égard du coût en capital. Cette liste n'est évidemment pas exhaustive.
Bien sûr, les facteurs différeront dans chaque cas selon la nature et l'envergure de l'entreprise. La preuve nécessaire pour établir l'existence d'une attente raisonnable de profit d'une entreprise est loin de se limiter aux intentions déclarées d'un contribuable, même faites sous serment. De telles déclarations ne peuvent évidemment pas être balayées du revers de la main, mais tous les faits entourant l'acquisition et l'exploitation du bien, le potentiel de gain, les frais financiers, les gains réalisés antérieurement et ainsi de suite doivent convaincre un observateur objectif qu'on peut raisonnablement s'attendre à tirer un profit de l'entreprise.
[16] Les faits qui m'ont été présentés m'empêchent de conclure que les appelants avaient une attente raisonnable de profit. Tout d'abord, il faut préciser qu'ils n'ont acquis aucun avoir dans le bien de Tottenham et à peu près aucun dans celui de Promenade, ayant emprunté environ 515 000 $ sur le prix d'achat total de 553 000 $. Si des " calculs " des dépenses avaient été effectués relativement à ces biens comme on l'a prétendu, les taux hypothécaires élevés, qui étaient un facteur connu, auraient été pris en compte. En conséquence, les appelants savaient certainement que les biens, tels qu'ils étaient financés, ne pouvaient pas s'auto-financer dans un avenir raisonnablement prévisible. Malgré cela, les appelants étaient tout à fait disposés à acheter les biens et à payer les taux d'intérêt hypothécaires en vigueur à l'époque, qui se situaient entre 11 ¼ p. 100 et 12 ¾ p. 100. Il n'y a aucun élément de preuve selon lequel ils auraient raisonnablement pu prévoir une diminution des taux d'intérêt dans un avenir rapproché; il n'y a pas non plus d'élément de preuve selon lequel ils ont demandé des avis ou ont procédé eux-mêmes à une analyse des tendances des taux d'intérêt.
[17] Les " calculs " des dépenses, de la manière dont ils ont été effectués, semblent à tout le moins pécher par excès d'optimisme, compte tenu du fait qu'ils étaient fondés sur l'occupation des deux unités, les " taux de location du marché " (dont on ne connaît pas la source) et des locataires parfaits. Ces projections étaient tout simplement irréalistes. Les appelants ne semblent pas avoir tenu compte de dépenses comme la réparation des dommages causés par les locataires ou la rénovation et l'amélioration d'un immeuble vieillissant. Il n'y a aucune preuve qu'ils ont tenu compte des taux de vacance sur le marché locatif.
[18] Finalement, le calcul des " rajustements des pertes locatives " effectués par le représentant qui ont été invoqués à l'appui de la thèse des appelants concernant la rentabilité éventuelle de l'investissement est erroné et s'appuie sur des hypothèses qui ne sont pas étayées par la preuve. Comme dans le cas du premier bien, je renvoie au tableau récapitulatif relatif au bien de Tottenham[8]. Aux pages 2 et 3 se trouve le calendrier des remboursements du premier emprunt hypothécaire du 10 octobre 1988 au 10 octobre 1992. Dans les deux pages suivantes, le représentant a " rajusté " ce calendrier en y ajoutant les montants que les appelants " auraient imputé au principal " selon ses calculs, si — l'année 1991 tenant lieu d'exemple — des frais de réparation additionnels de 12 000 $ n'avaient pas été engagés. Le premier rajustement du genre, de 15 000 $, est fait le 1er janvier 1990. Cependant, il n'y a eu aucune dépense ponctuelle au cours de cette année, pas plus d'ailleurs qu'il n'y a eu de manque à gagner au titre du revenu de location. Aucune preuve n'a été produite quant au fondement ou à la raison de ce rajustement. La deuxième inscription du genre, de 15 000 $ aussi, est faite en date du 1er janvier 1991. Même si ce chiffre se rapproche du montant du " rajustement de la perte locative " calculé par le représentant pour cette année, un tel rajustement ne peut à bon droit être fait en date du 1er janvier étant donné que les frais de réparation qu'ils représentent n'ont été engagés que beaucoup plus tard au cours de cette année. D'autres rajustements semblables ont été effectués, l'un de 16 000 $ le 1er janvier 1992, et les autres de 15 000 $ chacun les 1er janvier 1993, 1994, 1995 et 1996. Ces montants ne semblent avoir aucun lien soit-il avec les manque à gagner au titre du revenu de location ou les autres dépenses ponctuelles effectuées et, bien évidemment, ils faussent la conclusion du représentant selon laquelle, si certains paiements avaient été effectués, un profit aurait été réalisé dans l'année d'imposition 1994 dans le cas du bien de Tottenham et dans l'année d'imposition 1995 dans celui du bien de Promenade. À vrai dire, les documents préparés par le représentant sont sans fondement et n'appuient pas la prétention des appelants selon laquelle, n'eussent été les dépenses imprévues et les manque à gagner au titre du revenu de location, les deux biens auraient réalisé un profit en 1994 et en 1995.
[19] Dans l'arrêt Zahid Mohammad c. Sa Majesté la Reine[9], le juge Robertson a fait observer ceci :
[...] il ne peut y avoir d'expectative raisonnable de profit tant et aussi longtemps que des paiements importants ne sont pas faits sur le principal de la dette. Cela mène inévitablement à la question de savoir si une perte locative peut être réclamée même si aucun paiement de ce genre n'a été fait au cours des années d'imposition en question. Je répondrais par l'affirmative, mais en ajoutant cependant quelques réserves. Le contribuable doit établir à la satisfaction de la Cour de l'impôt qu'il ou elle avait un plan réaliste en vue de réduire le principal de l'emprunt. Comme tout propriétaire l'apprend tôt ou tard, presque toutes les mensualités hypothécaires sont imputées au paiement des intérêts pendant les cinq premières années d'un prêt hypothécaire amorti sur vingt à vingt-cinq ans. Il est tout simplement irréaliste de s'attendre à ce que le système fiscal canadien subventionne l'acquisition d'un immeuble de rapport pour des périodes indéfinies.
(Je souligne.)
La preuve qui est devant moi ne révèle pas l'existence d'un plan réaliste. Le témoin, Nella, a dit qu'une partie du principal avait été remboursée au moment du renouvellement des prêts hypothécaires, mais elle a été avare de détails à ce sujet. En ce qui concerne le bien de Tottenham, la dette a été créée en août 1988 au moment de l'achat du bien. Les deux prêts hypothécaires se rapportant au bien de Tottenham ont été renouvelés le 31 décembre 1992. Selon la preuve, au cours des quatre années et plus, le montant du principal a à peine été réduit et aucun remboursement anticipé n'a été effectué à quelque moment que ce soit. En ce qui concerne le bien de Promenade, il a initialement été financé en 1990 au moyen de deux prêts hypothécaires représentant au total 168 000 $ et d'un emprunt bancaire de 95 000 $. Le 1er mars 1992, les deux prêts hypothécaires ont été combinés et refinancés pour un montant de 172 550 $, ce qui a entraîné une augmentation de la dette. En décembre 1992, le prêt bancaire a été converti en prêt hypothécaire de 97 000 $, ce qui a encore une fois entraîné une augmentation de la dette. Les appelants auraient pu rembourser de manière anticipée le principal des emprunts contractés relativement à chacun des biens, si telle était leur intention réelle, mais ils n'ont pas saisi les occasions qui se sont présentées.
[20] À mon avis, ces faits contredisent les prétentions des appelants selon lesquelles leur intention avait toujours été de faire de tels paiements anticipés. Par ailleurs, ils ne peuvent soutenir que la perte de leur emploi les a empêchés de faire ces versements vu qu'ils ont travaillé à tout le moins jusqu'au milieu de l'été de 1993. En outre, les appelants ont soutenu que le principal des dettes serait remboursé de diverses manières, notamment avec de l'argent provenant d'une autre source. Cependant, il n'y a aucune preuve concernant l'existence d'une telle source et, compte tenu de leurs déclarations de revenu, que le témoin, Nella, a passé en revue, il est peu probable que leurs revenus d'emploi aient pu constituer cette source. Je remarque également qu'en ce qui concerne le bien de Tottenham les deux autres propriétaires n'ont pas témoigné, de sorte que leur capacité financière de rembourser une bonne partie des prêts hypothécaires demeure inconnue.
[21] En concluant de la sorte, je tiens compte du fait qu'à la fin de l'année 1996 et au début de l'année 1997, les prêts hypothécaires totalisant presque 400 000 $ avaient été remboursés. Aucune preuve n'a été produite devant cette Cour quant à la provenance des fonds; de même, personne n'a mentionné à quelque moment que ce soit que cette source était connue en 1988 et que les appelants en ont tenu compte lorsqu'ils ont pris la décision d'acheter les biens.
[22] L'observation qui suit, formulée par le juge Robertson dans l'arrêt Mohammad, précité, pourrait s'appliquer aux faits présentés à cette Cour :
Il arrive souvent que des contribuables achètent un immeuble résidentiel à des fins de location en finançant la totalité du coût d'acquisition. La situation type est celle d'un contribuable qui occupe à plein temps un emploi tout à fait indépendant. Trop fréquemment, le montant des intérêts annuels payables sur le prêt dépasse de beaucoup les revenus de location auxquels on pouvait raisonnablement s'attendre. Cela est vrai, même en faisant abstraction des baisses imprévues du marché locatif ou de la survenance d'autres événements qui ont des répercussions négatives sur la rentabilité de l'activité locative, par exemple, les frais d'entretien et de réparation et des dépenses autres qu'en capital. Dans bon nombre de cas, la composante intérêts est si importante qu'une perte locative est enregistrée avant même que d'autres dépenses locatives autorisées soient prises en compte dans l'état des résultats. Les faits sont tels qu'il n'est pas nécessaire d'avoir l'expérience d'un analyste du marché immobilier pour comprendre qu'un bénéfice ne peut être réalisé tant que les frais d'intérêts ne sont pas réduits en remboursant le principal du prêt. Autrement dit, il y a des cas où le contribuable n'est pas en mesure de respecter à première vue la doctrine de l'expectative raisonnable de profit. Il ne s'agit pas de cas où l'on demande à la Cour de l'impôt de faire des conjectures sur le sens des affaires d'un contribuable dont l'entreprise commerciale ou l'investissement se révèle moins rentable que prévu. Ce sont plutôt des cas où, dès le départ, les contribuables savent qu'ils subiront une perte et qu'ils devront compter sur d'autres sources de revenu pour payer la dette relative à l'immeuble en location.
[23] Les appels sont rejetés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 15e jour de décembre 1997.
" A. A. Sarchuk "
J.C.C.I.
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Traduction certifiée conforme ce 27e jour d'avril 2000.
Mario Lagacé, réviseur