[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
1999-3571(GST)I
ENTRE :
SUN VALLEY MALL LTD. (SVM),
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appels entendus sur preuve commune avec les appels de Sun Valley Mall Ltd. (SVM) (1999-4869(GST)G) le 4 octobre 2001 à Kelowna (Colombie-Britannique) par l'honorable juge D. W. Beaubier
Comparutions
Représentant de l'appelante : Lynn D. Spraggs
Avocate de l'intimée : Me Linda Bell
JUGEMENT
L'appel interjeté à l'encontre de la cotisation établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, dont l'avis est daté du 15 janvier 1999 et porte le numéro 12260000131, est accueilli et la cotisation est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations conformément aux motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 22e jour d'octobre 2001.
|
« D. W. Beaubier » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 16e jour d'avril 2003.
Mario Lagacé, réviseur
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
1999-4869(GST)I
ENTRE :
SUN VALLEY MALL LTD. (SVM),
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appel entendu sur preuve commune avec les appels de Sun Valley Mall Ltd. (SVM) (1999-3571(GST)G) le 4 octobre 2001 à Kelowna (Colombie-Britannique) par l'honorable juge D. W. Beaubier
Comparutions
Représentant de l'appelante : Lynn D. Spraggs
Avocate de l'intimée : Me Linda Bell
JUGEMENT
L'appel interjeté à l'encontre de la cotisation établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, dont l'avis est daté du 9 juin 1999 et porte le numéro 12260000248, est accueilli et la cotisation est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations conformément aux motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 22e jour d'octobre 2001.
|
« D. W. Beaubier » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 16e jour d'avril 2003.
Mario Lagacé, réviseur
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Date: 20011022
Dossier: 1999-3571(GST)I
1999-4869(GST)I
ENTRE :
SUN VALLEY MALL LTD. (SVM),
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Beaubier, C.C.I.
[1] Les présents appels, interjetés sous le régime de la procédure informelle, ont été entendus ensemble sur preuve commune à Kelowna (Colombie-Britannique), les 4 et 5 octobre 2001 par consentement des parties. Lynn Spraggs, président de l'appelante a témoigné pour cette dernière. George Ward, un agent de l'Agence des douanes et du revenu du Canada et un évaluateur de biens immobiliers, a témoigné en tant que témoin expert pour l'intimée.
[2] L'appel numéro 1999-3571(GST)I porte sur les périodes du 1er juillet 1994 au 30 juin 1997 en ce qui concerne la fourniture à soi-même de 18 unités condominiales et sur l'allégation qu'un montant de 129 947,75 $ représentant la taxe sur les produits et services (la « TPS » ) est dû, plus les intérêts et les pénalités. L'appel numéro 1999-4869(GST)I porte sur les périodes du 1er septembre 1997 au 31 mars 1998 en ce qui concerne la fourniture à soi-même de cinq des unités condominiales susmentionnées et sur l'allégation qu'un montant de TPS de 18 216,66 $ est dû, plus les intérêts et les pénalités.
[3] Les paragraphes 14 à 16 inclusivement et l'annexe à la réponse à l'avis d'appel modifié numéro 1999-3571(GST)I sont ainsi rédigés :
[TRADUCTION]
14. En établissant ainsi une nouvelle cotisation à l'égard de l'appelante au moyen d'un avis de nouvelle cotisation daté du 6 mai 1999 pour ajouter la TPS au montant de 6 039,27 $ et imposer des intérêts et des pénalités, le ministre s'est fondé sur les hypothèses suivantes :
a) l'appelante est inscrite aux fins de la TPS et son numéro d'inscription est le 13001 8906;
b) l'appelante est une société qui s'occupe de gestion immobilière;
c) l'appelante est tenue en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, L.R.C. 1985, ch. E-15, dans sa version modifiée (la « Loi » ), de produire ses déclarations de TPS trimestriellement;
d) l'appelante possédait et exploitait un immeuble qui comportait 46 unités condominiales dont 28 étaient des unités commerciales et 18 des habitations;
e) le 25 avril 1995 ou vers cette date, un incendie a détruit l'immeuble;
f) l'appelante a reconstruit l'immeuble grâce au produit de l'assurance;
g) l'appelante était le constructeur de l'immeuble comportant 18 unités condominiales;
h) la reconstruction de l'immeuble comportant les 18 unités condominiales s'est terminé le 31 octobre 1996;
i) dans ses déclarations pour les trimestres se terminant le 31 décembre 1996 et le 31 mars 1997, l'appelante a déclaré une TPS totale de 26 475 $ relative à une fourniture à soi-même d'unités condominiales reconstruites;
j) cinq des 18 unités condominiales n'ont pas été louées avant le 30 juin 1997;
k) les unités condominiales ont été occupées selon ce qui est établi à l'annexe 1 ci-jointe;
l) la TPS déclarée par l'appelante n'a pas été calculée selon la juste valeur marchande de l'unité condominiale à la date de l'occupation;
m) la juste valeur marchande des unités condominiales à la date d'occupation n'était pas inférieure aux valeurs établies dans l'annexe 1 ci-joint;
n) le montant total de la TPS payable par l'appelante à l'égard de la fourniture à soi-même d'unités condominiales occupées pendant la période du 1er juillet 1994 au 30 juin 1997 n'était pas inférieur à 31 385 $;
o) l'appelante n'a pas fait preuve de diligence raisonnable en préparant ses déclarations de TPS pour les trimestres se terminant le 31 décembre 1996 et le 31 mars 1997 et a omis de remettre ou de payer une taxe comme l'exige la partie IX de la Loi sur la taxe d'accise;
B. QUESTIONS EN LITIGE
15. Il s'agit de savoir :
a) si l'appelante doit payer le montant réclamé au titre de la TPS;
b) si l'appelante doit payer les pénalités imposées en vertu du paragraphe 280(1);
c) si cette honorable cour a compétence pour accorder la mesure de redressement demandée par l'appelante en ce qui concerne ses allégations selon lesquelles les mesures de recouvrement entreprises par le ministre à l'égard de la TPS violent les droits de l'appelante conférés par l'article 8 de la Charte canadienne des droits et libertés (la « Charte » );
d) et subsidiairement si les mesures de recouvrement entreprises par le ministre contre l'appelante à l'égard de l'impôt établi violent les droits de l'appelante garantis par l'article 8 de la Charte.
C. DISPOSITIONS LÉGISLATIVES INVOQUÉES
16. Il se fonde sur les articles 123, 280, 300, 301, 301, 306, 307, 309, 313, 314, 315, 316 et 317 et le paragraphe 191(1) de la Loi, les articles 8 et 1 de la Charte, l'article 12 de la Loi sur la Cour canadienne de l'impôt et l'article 18 de la Loi sur la Cour fédérale.
...
ANNEXE 1
Sun Valley Mall Ltd.
Numéro de compte de TPS 130018906
Habitations de trois étages, 3334, 30th Ave, Vernon, Colombie-Britannique
|
No de lot |
No d'unité |
Taille de l'unité |
JVM évaluée au 1er nov. 1996 |
TPS à 7 % |
TPS déclarée |
TPS Imposée |
Date d'occupation aa/mm/jj |
|
27 |
301 |
346,60 |
31 208,40 |
2 184,59 |
1 651,00 |
533,59 |
96-09-01 |
|
28 |
302 |
316,50 |
28 498,15 |
1 994,87 |
1 540,00 |
454,87 |
97-03-15 |
|
29 |
303 |
316,50 |
28 498,15 |
1 994,87 |
1 540,00 |
454,87 |
97-04-01 |
|
30 |
304 |
316,50 |
28 498,15 |
1 994,87 |
1 540,00 |
454,87 |
96-11-01 |
|
31 |
305 |
431,60 |
38 861,93 |
2 720,34 |
1 951,00 |
769,34 |
97-03-01 |
|
32 |
306 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
|
33 |
307 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
|
34 |
308 |
314,30 |
28 300,06 |
1 981,00 |
1 530,00 |
451,00 |
96-12-01 |
|
35 |
309 |
314,30 |
28 300,06 |
1 981,00 |
1 530,00 |
451,00 |
96-03-24 |
|
36 |
310 |
314,30 |
28 300,06 |
1 981,00 |
1 528,00 |
453,00 |
97-08-01 |
|
37 |
311 |
367,10 |
33 054,25 |
2 313,80 |
1 916,00 |
397,80 |
96-08-01 |
|
38 |
312 |
673,80 |
60 670,00 |
4 246,90 |
1 951,00 |
2 295,90 |
96-01-01 |
|
39 |
313 |
673,80 |
60 670,00 |
4 246,90 |
0,00 |
4 246,90 |
98-01-01 |
|
40 |
314 |
623,30 |
56 122,90 |
3 928,60 |
0,00 |
3 928,60 |
98-02-01 |
|
41 |
315 |
314,30 |
28 300,06 |
1 981,00 |
1 528,00 |
453,00 |
96-09-01 |
|
42 |
316 |
314,30 |
28 300,06 |
1 981,00 |
1 528,00 |
453,00 |
96-08-01 |
|
43 |
317 |
314,30 |
28 300,06 |
1 981,00 |
1 528,00 |
453,00 |
96-09-01 |
|
44 |
318 |
639,40 |
57 572,57 |
4 030,08 |
1 738,00 |
2 292,08 |
96-12-17 |
|
45 |
319 |
639,40 |
57 572,57 |
4 030,08 |
1 738,00 |
2 292,08 |
97-09-01 |
|
46 |
320 |
639,40 |
57 572,57 |
4 030,08 |
1 738,00 |
2 292,08 |
97-10-01 |
|
|
|
---------- |
------------- |
---------- |
------------- |
------------- |
|
|
|
|
7869,70 |
708 600,00 |
49 602,00 |
26 475,00 |
23 127,00 |
|
[4] L'hypothèse 14b) a été réfutée puisque l'appelante n'a pas géré la location ni l'exploitation des habitations. Ces dernières ont été subdivisées le 1er novembre 1996 et, par conséquent, elles n'étaient que des appartements résidentiels jusqu'à cette date. Les hypothèses n'ont pas été réfutées à tout autre égard sauf dans la mesure où les références aux unités décrites dans l'appel numéro 1999-4869(GST)I peuvent s'appliquer. Les évaluations de l'annexe 1 sont contestées.
[5] Les paragraphes 20 à 22 inclusivement de l'appel numéro 1999-4869(GST)I correspondent successivement aux paragraphes cités de l'appel numéro 1999-3571(GST)I à l'exception des hypothèses 20n) et o) et du paragraphe 22 qui sont ainsi rédigés :
[TRADUCTION]
20 n) le montant total de la TPS payable par l'appelante à l'égard de la fourniture à soi-même d'unités condominiales occupées pendant la période du 1er septembre 1997 au 31 mars 1998 n'était pas inférieur à 18 216 $;
o) l'appelante n'a pas fait preuve de diligence raisonnable en préparant ses déclarations de TPS pour les périodes du 1er septembre 1997 au 31 mars 1998 et a omis de remettre ou de payer une taxe comme l'exige la partie IX de la Loi sur la taxe d'accise.
C. DISPOSITIONS LÉGISLATIVES INVOQUÉES
22. Il se fonde sur les articles 123, 280, 300, 301, 302, 306, 313, 314, 315, 316 et 317 et le paragraphe 191(1) de la Loi, les articles 8 et 1 de la Charte, l'article 12 de la Loi sur la Cour canadienne de l'impôt et l'article 18 de la Loi sur la Cour fédérale.
[6] L'appelante était le constructeur en l'espèce. Lynn Spraggs, son dirigeant principal, détient un doctorat en génie civil. Il est un homme d'âge mûr chevronné qui est très qualifié et possède de l'expérience en génie construction et dans les coûts de construction. Il a supervisé la construction de tout le complexe. L'appelante a accordé des contrats pour les différents aspects de la construction à un certain nombre d'entrepreneurs en ce qui concerne, séparément, la structure, les composants électriques, la plomberie, etc. Il s'agit d'un immeuble commercial et résidentiel à fins multiples qui a été reconstruit sur l'ancien site. L'ancien immeuble a été détruit par un incendie et reconstruit au complet par l'appelante selon le même concept conformément aux contrats que l'appelante avait conclus et à la supervision qu'elle effectuait en vertu de ses plans. Ainsi, l'appelante est le constructeur de tout l'immeuble et des habitations en question au sens de l'article 191 de la Loi sur la taxe d'accise (la « Loi » ).
[7] L'appelante a commencé à subdiviser les appartements au cours de la dernière partie de 1996. Le plan a été enregistré le 1er novembre 1996. Ainsi, comme le juge Bowman l'a déclaré dans l'affaire Stafford, Stafford & Jakeman c. La Reine, C.C.I., no 94-582 (GST)I, 13 février 1995 ([1995] G.S.T.C. 7), l'immeuble était censé être subdivisé en unités individuelles tout au long d'octobre 1996, et la TPS devrait être imposée en vertu du paragraphe 191(1) de la Loi sur les unités puisque la restauration d'immeubles résidentiels à logements uniques au dernier en date du jour de l'achèvement ou du jour de l'occupation est décrit dans les hypothèses respectives en vertu du paragraphe 191(1) de la Loi. La valeur des unités à des fins d'établissement de la TPS doit être fixée en fonction des unités visées par chaque appel et selon la proportion respective des unités évaluées et décrites dans les hypothèses figurant dans les réponses aux avis d'appel modifiés.
[8] La question principale relative à la valeur des unités en question concerne l'évaluation faite par l'appelante des 18 unités à 25 p. 100 du coût de construction de tout l'immeuble à fins multiples, ce pourcentage de 25 p. 100 s'élevant à 524 000 $. La valeur établie par l'appelante ne comprenait pas le coût ou la valeur du terrain. L'omission de l'appelante d'inclure la valeur du terrain est fatale à son calcul du coût. Par la suite, l'appelante est parvenue à une deuxième évaluation de 409 089 $ en multipliant le revenu net de 57 272 $ par un facteur de capitalisation de 14 p. 100.
[9] Pour sa part, l'évaluateur de l'appelante a fondé son évaluation du 1er novembre 1996 sur « une approche de comparaison des ventes directes » afin d'obtenir une valeur de 708 600 $. Selon la Cour, cette approche de ventes directes échoue parce que tous les immeubles comparables de l'évaluateur étaient dotés de stationnements alors que les habitations du bien en question n'en avaient pas. En outre, aucun des immeubles comparables n'était une unité située dans un immeuble à fins multiples.
[10] Ainsi, l'interprétation de l'appelante du coût des unités et l'utilisation par l'intimée des critères de ventes comparables pour évaluer les unités sont rejetées. La seule preuve acceptée se rapporte à l'approche relative au revenu pour évaluer les unités.
[11] L'appelante n'a pas inclus le revenu provenant des laveuses et des sécheuses dans son calcul du revenu total et, selon la preuve déposée au dossier devant la Cour, elle aurait dû le faire. L'évaluateur de l'intimée a inclus une estimation de ce revenu à 3 000 $ que la Cour accepte. L'évaluateur a également estimé un facteur d'inoccupation de 5,5 p. 100 en fonction des chiffres de la Société canadienne d'hypothèques et de logement pour la région de Vernon, où les unités étaient situées. L'appelante n'a pas tenu compte d'un facteur d'inoccupation mais a déclaré qu'une des unités se louait rarement. Dans ces circonstances, le calcul de l'évaluateur du revenu provenant des unités est accepté dans sa totalité puisque la preuve déposée devant la Cour ainsi que les explications de l'évaluateur le confirment. Son estimation finale du revenu net d'exploitation provenant des unités était de 56 400 $, chiffre qui est accepté ainsi qu'il est décrit à la page 22 de son rapport (pièce R-3).
[12] En conséquence, les chiffres sont presque identiques, mais pour les raisons précitées, ceux de M. Ward sont acceptés parce qu'ils sont plus précis. Ce dernier a appliqué un taux de capitalisation de 9 p. 100 au revenu net de 56 400 $ afin de parvenir à une valeur pour les unités de 626 700 $ selon l'approche fondée sur le revenu.
[13] L'évaluateur de l'intimée était d'avis que le taux de capitalisation devrait être plus bas pour l'immeuble en question que celui pour les immeubles comparables 2 et 3 parce ces derniers n'ont pas été subdivisés et parce que l'immeuble en question était neuf. Toutefois, les appartements en question étaient des studios ou des appartements à une chambre à coucher dont celle-ci se trouvait à l'étage supérieur dans le cas des appartements à une chambre à coucher. Ces facteurs limitaient la possibilité de vente des unités en question et, selon la Cour, réduisaient leur valeur par rapport aux immeubles comparables. Les unités en question sont situées au centre-ville, mais elles sont à proximité d'unités subdivisées de concurrents, ce qui par le fait même limite la possibilité de vente et de produire un revenu. Les détails de la construction n'ont pas été fournis dans le cadre de la preuve. Toutefois, les divergences entre la façon dont les parties sont parvenues à un revenu provenant des unités sont éliminées en raison de la proximité de leurs chiffres finaux.
[14] L'évaluateur de l'intimée a déclaré qu'un taux de location faible réduit le taux d'inoccupation ainsi que le taux de capitalisation; toutefois, la Cour écarte cette opinion, particulièrement en raison du moment de la vente des immeubles 2 et 3. Ainsi, la Cour n'accepte pas le taux de capitalisation de l'évaluateur de 9 p. 100. Ce taux de 9 p. 100 provient de la vente de l'immeuble comparable 1 en 1995; de l'immeuble 4 en 1992; de l'immeuble 5 en 1992; et de l'immeuble 6 en 1992. Par contre, les taux pour la vente de l'immeuble 2 en février 1997 et de l'immeuble 3 en janvier 1996 sont de 12,09 p. 100 et de 12,66 p. 100, respectivement. Cela représente une moyenne de 12,375 p. 100. L'appelante n'a fourni aucune source comparable à partir de laquelle son taux de capitalisation de 14 p. 100 pourrait être vérifié et, en conséquence, son taux de 14 p. 100 est rejeté. La Cour conclut que le taux de capitalisation devant être appliqué est de 12,375 p. 100, parce que la vente des immeubles 2 et 3 est davantage rapprochée de la date en question, soit vers la fin de 1996.
[15] Avec un taux de capitalisation de 12,375 p. 100 et un revenu de 56 400 $ selon les chiffres de M. Ward, la Cour conclut que la valeur des unités est de 455 758 $.
[16] L'appelante a soulevé un certain nombre d'autres questions dans son avis d'appel en plus de la valeur et de l'applicabilité de la TPS aux immeubles. Elles portent sur la Charte canadienne des droits et libertés(la « Charte » ); des erreurs faites par le vérificateur; et la question de la diligence raisonnable en ce qui concerne les pénalités. Elles seront abordées dans cet ordre.
[17] L'argument relatif à la Charte s'appuyait sur le fait que les comptes bancaires de l'appelante ont été saisis peu de temps après l'établissement de la cotisation alors que cette dernière comportait une erreur du vérificateur de 30 000 $ qui se rapportait à une toute autre société. Le personnel de l'appelante a consacré environ un mois, avec peu ou pas de fonds d'exploitation, afin de découvrir d'où venait l'erreur du vérificateur et de la corriger. L'appelante, à juste titre, est d'avis que les erreurs comme celle-là peuvent être fondées sur des préjugés et un travail mal fait par le vérificateur et que la saisie sans un examen indépendant pourrait détruire un contribuable ou l'entreprise de ce dernier, le laissant sans recours. Les suggestions de l'appelante sont correctes, et il n'y a pas de preuve contraire à ces allégations en ce qui concerne l'erreur du vérificateur et les mesures de recouvrement qui ont été suivies. Elles sont acceptées comme étant vraies et conformes aux faits. Toutefois, la Charte ne concerne par les droits de propriété de sorte que, même si de telles mesures de recouvrement pouvaient détruire le moyen de subsistance d'une personne, l'appelante ne peut se prévaloir d'aucun recours en vertu de la Charte. En outre, cette cour n'a pas compétence pour trancher un litige portant sur les mesures de recouvrement de l'intimée selon la jurisprudence actuelle. Dans ces circonstances, la Cour n'est pas en mesure d'accorder un recours approprié à l'appelante en ce qui concerne les mesures de l'intimée. (Voir les affaires Steve Tatarnic c. La Reine, C.C.I., no 96-2769(GST)I, le 15 juillet 1997 ([1997] G.S.T.C. 54) et Canada c. Duncan (1re inst.), [1992] 1 C.F. 713 (91 DTC 5615)).
[18] L'appelante soutient avoir fait preuve de diligence raisonnable dans ses procédures de déclaration et d'évaluation pour ce qui est des présentes cotisations. Le dirigeant principal de l'appelante est un homme qui semble être dans la soixantaine. Il détient un doctorat en génie civil de la Stanford University et il a été professeur de génie civil à l'Université McGill où il a enseigné la gestion de projet de construction et l'estimation des coûts, entre autres choses. Il a témoigné et présenté des arguments au nom de l'appelante et il est très compétent et sophistiqué à tous égards. Il a indiqué dans son témoignage que son épouse compilait les chiffres de l'appelante à des fins fiscales et comptables, mais qu'il était celui qui les recueillait et les gérait et qu'il était le dirigeant de l'appelante responsable de la présentation de rapports à l'intimée. En l'espèce, l'appelante n'a pas correctement déclaré la fourniture des habitations conformément à l'article 191 de la Loi dans sa première déclaration. Elle ne l'a fait qu'après que l'intimée eut communiqué avec elle. Rien dans la preuve n'indique que l'appelante a tenté de se conformer à la Loi tant que les fonctionnaires de l'intimée ne lui ont pas demandé de le faire. Son rapport et son évaluation ultérieurs ont exclu la valeur du terrain des calculs. Il s'agissait d'un projet et de fournitures importants et compliqués tant dans les faits qu'en ce qui concerne la taille et les transactions de l'appelante elle-même. Rien dans la preuve n'indique que l'appelante a consulté ses avocats ou ses comptables pour ce qui est des rapports prescrits devant être soumis en vertu de la Loi ou qu'elle a consulté les fonctionnaires ou les services de consultation de l'intimée. Dans ces circonstances, l'appelante n'a pas fait preuve de diligence raisonnable en vertu des dispositions de la Loi, et les pénalités ainsi que les intérêts sont applicables tels qu'ils ont été imposés, selon les conclusions formulées.
[19] Ces cotisations sont déférées au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations conformément aux présents motifs.
Signé à Ottawa, Canada, ce 22e jour d'octobre 2001.
|
« D. W. Beaubier » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 16e jour d'avril 2003.
Mario Lagacé, réviseur