Jugements de la Cour canadienne de l'impôt

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Appels entendus le 15 janvier 2002, à Toronto (Ontario)

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JUGEMENT

          Les appels des cotisations établies en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour les années d’imposition 1997 et 1998 sont rejetés.

Signé à Ottawa, Canada, ce 23^e jour de janvier 2003.

J.C.C.I.

Traduction certifiée conforme

ce 3^e jour de novembre 2004.

Sophie Debbané, réviseure

MOTIFS DU JUGEMENT

Le juge Rip, C.C.I.

[1]     Margaret Greig interjette appel des cotisations d’impôt sur le revenu pour les années 1997 et 1998 pour le motif qu’elle a le droit de déduire des pertes locatives dans le calcul de son revenu provenant d’un bien. Le ministre du Revenu national (le « ministre ») a refusé les frais donnant lieu aux pertes, considérant qu’ils n’avaient pas été engagés en vue de tirer un revenu d’une entreprise ou d’un bien.

[2]     En 1991, M^me Greig et l’homme qui était alors son mari ont acquis une maison à Etobicoke (Ontario), pour 264 000 $. L’achat de la maison a été financé par un emprunt hypothécaire de 222 000 $. L’appelante et son mari se sont séparés et ont divorcé en 1994.

[3]     La maison — un bungalow — est une maison d’environ 85 ans. M^me Greig et sa fille vivaient au rez‑de‑chaussée. Durant toute la période pertinente, M^me Greig louait une partie du sous‑sol. La partie louée du sous‑sol comprenait une cuisinette — où il y avait des armoires, ainsi qu’une cuisinière et un réfrigérateur — un coin chambre et un coin salle de télévision; tout cela formait une aire ouverte. Le sous‑sol comportait également une salle de bains. Le locataire et M^me Greig partageaient des installations de buanderie au sous‑sol. Une entrée privée permettait d’accéder au sous‑sol à partir de l’extérieur de la maison.

[4]     M^me Greig a témoigné qu’elle avait été « forcée à divorcer » et qu’elle se démenait pour « joindre les deux bouts ». Elle avait la garde de sa fille. Elle louait le sous‑sol parce que cela l’aidait à garder la maison. Elle a reconnu que la maison avait été achetée pour être habitée comme maison familiale et non pour être louée à quelqu’un.

[5]     M^me Greig louait le sous‑sol à des étudiants. Le service de logement de l’Université de Toronto l’avait informée du montant que des étudiants paieraient pour le sous‑sol. Le loyer incluait le gîte et le couvert. M^me Greig demandait un loyer de 160 $ à 180 $ par semaine. De 1994 jusqu’au début de 1996, des étudiants de l’école internationale de langues de Toronto ont loué le sous‑sol pour des périodes qui ont toujours été d’une durée de six à huit mois, sauf une fois, où le sous‑sol a été loué pour une période de dix mois. En 1996, M^me Greig a loué le sous‑sol à des étudiants de l’Université de Toronto.

[6]     Le sous‑sol représentait environ 50 p. 100 de la surface habitable de la maison. M^me Greig cuisinait pour elle et son enfant, ainsi que pour le locataire; le prix de la nourriture était partagé en conséquence.

[7]     Il n’y avait pas de bail écrit entre M^me Greig et les locataires. Le montant total du loyer allait dans le compte bancaire personnel de M^me Greig, et toutes les dépenses étaient payées sur ce compte. Il n’y avait pas de compte distinct pour le bien en cause.

[8]     Selon ses déclarations de revenu pour 1997 et 1998, le revenu de location brut reçu par M^me Greig était de 4 700 $ et de 5 100 $ respectivement.

[9]     Dans la déclaration de revenu qu’elle a produite pour 1997, M^me Greig a indiqué des dépenses totales de 28 994,95 $, relativement à la maison, ce qui incluait 1 800 $ pour de la nourriture et 25 $ pour de la publicité. La partie personnelle des dépenses était de 13 584,98 $. La perte locative indiquée était de 10 709,97 $. Il y avait deux gros éléments relativement aux dépenses totales, soit des frais d’intérêts de 11 611,85 $ et des frais d’entretien et de réparation de 9 525,61 $. Les frais d’intérêts se rapportaient à l’emprunt hypothécaire. Les 9 525,61 $ avaient été engagés pour réparer le sous‑sol après une inondation causée par un locataire. Entre autres choses, de nouvelles cloisons sèches avaient été posées, et certaines planches avaient dû être remplacées; une partie de la somme déclarée comme frais d’entretien et de réparation pourrait à juste titre être considérée comme représentant plutôt une dépense en capital.

[10]    Dans sa déclaration de revenu pour 1998, M^me Greig a indiqué des dépenses liées à la maison d'un montant total de 21 090,03 $, ce qui incluait 1 788 $ pour de la nourriture et pour le téléphone, ainsi que 50 $ pour de la publicité. M^me Greig a déclaré 9 626,02 $ comme partie personnelle des dépenses. Elle a indiqué une perte locative de 6 364 $.

[11]    Au procès, M^me Greig a présenté un « registre de location » dactylographié. Le registre indique que M^me Greig a loué le sous‑sol pendant seulement six mois en 1997 et qu’elle a reçu 3 600 $. En 1998, M^me Greig a loué le sous‑sol du 1^er août jusqu’à la fin de l’année (et jusqu’en 1999); elle aurait reçu 3 250 $ comme loyer en 1998. (Le registre indique que le loyer mensuel était de 650 $.) En 1999, d’après le registre, M^me Greig a loué le sous‑sol pendant cinq mois à 650 $ par mois et pendant cinq mois à 825 $ par mois (ce qui donne au total 7 875 $). M^me Greig a renoncé à louer le sous‑sol à cause de l’inondation et à cause de disputes entre des locataires.

[12]    Dans un questionnaire qu’elle a rempli pour les autorités fiscales, M^me Greig a inclus un registre manuscrit indiquant des loyers d’un montant total de 3 600 $ pour 1997 et de 3 820 $ pour 1998. En 1997 et en 1998, le sous‑sol a été loué pendant des périodes de six mois. Dans le questionnaire, M^me Greig disait en outre qu’elle louait le bien en cause « par nécessité » et qu’à cause du divorce, il lui « fallait louer le sous‑sol pour garder la maison ».

[13]    Lorsque l’avocat de l’intimée a interrogé M^me Greig concernant l'écart entre les loyers indiqués dans ses déclarations de revenu, dans le questionnaire et dans le registre de location, M^me Greig a affirmé que les montants inscrits dans le registre dactylographié étaient les montants exacts.

[14]    Les appels sont rejetés. Le sous‑sol n’était pas loué en vue de gagner un revenu. Il était loué pour financer le maintien de l’occupation de la maison par M^me Greig et son enfant. Telle était l’intention prédominante de M^me Greig. M^me Greig n’exerçait aucune activité commerciale à la maison. L’activité locative de M^me Greig n’était pas exercée en vue de réaliser un bénéfice; c’était une activité personnelle visant à réduire les coûts afférents à l'occupation de la maison. Il ne s’agissait pas d’une activité de nature commerciale; aucun élément de preuve n’indique que M^me Greig a agi comme une femme d’affaires sérieuse : voir l’affaire Stewart c. Canada, [2002] 2 R.C.S. 645; 2002 CSC 46, aux paragraphes 53, 54, 56 et 63.

Signé à Ottawa, Canada, ce 23^e jour de janvier 2003.

J.C.C.I.

Traduction certifiée conforme

ce 3^e jour de novembre 2004.

Sophie Debbané, réviseure