2000-1070(IT)I
ENTRE :
PAUL LECLERC,
appelant,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appels entendus sur preuve commune avec les appels de Thérèse Beaudry (2000-1072(IT)I) le 21 mars 2001 à Québec (Québec) par
l'honorable juge Louise Lamarre Proulx
Comparutions
Pour l'appelant : L'appelant lui-même
Avocate de l'intimée : Me Anne Poirier
JUGEMENT
Les appels des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1991, 1992 et 1993 sont rejetés, selon les motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 28e jour de mai 2001.
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« Louise Lamarre Proulx » |
J.C.C.I.
2000-1072(IT)I
ENTRE :
THÉRÈSE BEAUDRY,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
Appels entendus sur preuve commune avec les appels de Paul Leclerc (2000-1070(IT)I) le 21 mars 2001 à Québec (Québec) par
l'honorable juge Louise Lamarre Proulx
Comparutions
Représentant de l'appelante : Paul Leclerc
Avocate de l'intimée : Me Anne Poirier
JUGEMENT
Les appels des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1991, 1992 et 1993 sont rejetés, selon les motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 28e jour de mai 2001.
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« Louise Lamarre Proulx » |
J.C.C.I.
Date: 20010528
Dossiers: 2000-1070(IT)I
2000-1072(IT)I
ENTRE :
PAUL LECLERC,
THÉRÈSE BEAUDRY,
appelants,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
La juge Lamarre Proulx, C.C.I.
[1] Ces appels ont été entendus sur preuve commune. Ils concernent les années d'imposition 1991, 1992 et 1993.
[2] La question en litige est de savoir si les dépenses réclamées pour deux propriétés locatives ont été engagées pour gagner du revenu d'une entreprise. Ces propriétés locatives ont été acquises l'une en 1987 et l'autre en 1988.
[3] Dans le cas de l'appelant, les faits sur lesquels le ministre du Revenu national (le « Ministre » ) s'est appuyé pour établir ses nouvelles cotisations sont décrits au paragraphe 3 de la Réponse à l'avis d'appel (la « Réponse » ) comme suit :
a) l'appelant a acheté deux condominiums (ci-après, les « condominiums » ), en copropriété (50-50) avec sa conjointe, madame Thérèse Beaudry;
b) le premier condominium a été acheté le 1er octobre 1987;
c) le condominium était sis et situé au 4, boulevard Bélanger à Beaupré;
d) le condominium a été acheté au prix de 62 500 $;
e) le second condominium a été acheté le 15 janvier 1988;
f) le condominium consistait en un appartement tenu en copropriété sous le nom de « DOMAINE VAL-DES-NEIGES » , sis et situé au 227, rue Val des Neiges à Beaupré;
g) le condominium a été acheté au prix de 115 000 $;
h) au cours des années d'imposition en litige, aucune amélioration locative n'a été apportée aux condominiums;
i) l'appelant a déclaré les pertes nettes de location suivantes relativement aux condominiums :
Année Perte nette Part de l'appelant
1988 ( 16 537 $ ) ( 8 269 $ )
1989 ( 10 921 $ ) ( 5 461 $ )
1990 ( 13 297 $ ) ( 6 649 $ )
1991 ( 20 998 $ ) ( 10 499 $ )
1992 ( 18 188 $ ) ( 9 094 $ )
1993 ( 20 348 $ ) ( 10 174 $ )
1994 ( 13 524 $ ) ( 6 762 $ )
1995 ( 13 757 $ ) ( 6 879 $ )
TOTAL ( 127 570 $ )
j) les loyers ne suffisaient pas à couvrir les frais fixes, soient les intérêts hypothécaires, et les taxes municipales et scolaires, totalisant les montants suivants :
Année Revenus de loyer Frais fixes
1991 1 877 $ 20 105 $
1992 1 154 $ 16 090 $
1993 nil 14 587 $
1994 2 475 $ 12 380 $
1995 3 008 $ 13 176 $
k) l'appelant n'a donc pas démontré que les dépenses réclamées relativement aux condominiums pour les années d'imposition en litige, ont été engagées par ce dernier en vue d'un profit ou dans une expectative raisonnable de profit;
l) les montants de 10 499 $ en 1991, de 9 094 $ en 1992 et 10 174 $ en 1993, sont plutôt des frais personnels ou de subsistance de l'appelant;
m) conséquemment, le ministre a émis des nouvelles cotisations à l'appelant refusant à celui-ci les pertes nettes de location suivantes :
1991 1992 1993
10 499 $ 9 094 $ 10 174 $
[4] Les faits sont similaires dans l'appel de l'appelante.
[5] L'appelant a témoigné pour les parties appelantes. Madame Monique Thérien a témoigné pour la partie intimée.
[6] L'appelant a admis les paragraphes 3a) et 3f) à 3j) de la Réponse. En ce qui concerne les paragraphes 3b) à 3d) de la Réponse, il a indiqué que la date d'achat était le 5 novembre 1987, que le numéro du condo était le 211 dans une copropriété connue sous le nom de Au-pied-du-Mont et qu'au coût d'achat il fallait ajouter en sus le coût de 11 000 $ pour l'ameublement. La pièce I-7, qui est le contrat de vente confirme ces corrections.
[7] En ce qui concerne le paragraphe 3e) de la Réponse, relatif au deuxième condo acquis, celui-là situé dans le Domaine Val-des-Neiges, la date du contrat est le 22 décembre 1987. Le contrat a été produit comme pièce I-8. Le prix d'achat comprend notamment les meubles. Donc, les deux propriétés en question ont été acquises à la fin de l'année 1987.
[8] En ce qui concerne l'énoncé du paragraphe 3h) de la Réponse, l'appelant a expliqué que des améliorations importantes avaient été apportées aux espaces communs.
[9] L'appelant a expliqué que lui et l'appelante, son épouse, étaient deux skieurs. C'est ainsi qu'ils ont pris connaissance des projets dans lesquels ils ont investi. Il n'a pas produit le prospectus du projet Au-pied-du-Mont mais il a produit comme pièce A-2 le prospectus concernant le Domaine Val-des-Neiges. Il s'agissait de la phase II du projet. Il y est indiqué que le projet immobilier a été conçu par des spécialistes en architecture hôtelière et par des gestionnaires hôteliers d'expérience. Le complexe immobilier comporte des unités d'appartements-hôtels en copropriété divise. Chacune des unités était vendue avec les meubles meublants, la literie, la vaisselle et les autres accessoires. La location se faisait par une corporation à titre de mandataire des investisseurs. Cette corporation avait le mandat pour trois ans.
[10] L'estimation des revenus se trouve à l'annexe A. On y lit que les revenus de location faits par la corporation pourront être pour chacun des propriétaires pour les années 1988 à 1990 de 9 000 $ à 12 000 $. De ces revenus, le propriétaire pouvait déduire sa part des frais communs et ses intérêts hypothécaires. Le résultat était une perte avant amortissement pour les années 1987 à 1989 et un petit gain de 296 $ pour l'année 1990. Les taxes municipales n'étaient pas mentionnées.
[11] En ce qui concerne le revenu gagné par la corporation, il n'a été que le dixième de ce qui avait été prévu.
[12] Selon l'appelant, le but des achats était d'investir dans des entreprises sérieuses et rentables. Le pourcentage de l'hypothèque était dans le cas du premier de 73 pour-cent et de 75 pour-cent dans le cas du deuxième. La marge de crédit a été remboursée le 2 août 1991.
[13] L'appelant a produit comme pièce A-1 la mise en vente en février 1995 du condo situé dans le complexe Au-Pied-du-Mont. Le prix demandé est 99 500 $. Les appelants n'ont pas reçu d'offre. En 1999, les hypothèques ont été remboursées entièrement.
[14] La pièce I-11 est l'état des revenus et dépenses des appelants pour les années 1994 à 1998. On y voit que les appelants ont aussi un autre immeuble locatif où ils engagent des pertes au montant de 4 701 $ en 1994, 2 903,93 $ en 1995, et 2 039 $ en 1996. En 1997 et 1998, il n'y a pas de pertes pour cet immeuble.
Conclusion
[15] On constate pendant sept années consécutives des pertes locatives très grandes à l'égard de revenus bruts locatifs minimes. On constate aussi des frais fixes de beaucoup supérieurs à ces revenus.
[16] On ne voit pas de mesures de redressement prises concernant la rentabilité de ces propriétés locatives. L'appelant a fait état que la marge de crédit avait été remboursée en 1991. À cet égard, il est étrange de constater que de 1990 à 1991 la perte nette est passée de 13 297 $ à 20 998 $. L'appelant a aussi fait état qu'il y avait eu des améliorations importantes apportées aux aires communes. Cela n'a pas apporté des revenus locatifs sensiblement supérieurs. L'appelant a fait état de la mise en vente d'un condo comme mesure de redressement, mais cette mise en vente s'est faite en 1995, soit huit ans après l'acquisition et à 20 000 $ de plus que le prix d'achat. Il ne semble pas y avoir eu non plus une action poursuivie de vente. Il est à noter que ces projets étaient à leur deuxième phase. Il ne semble pas y avoir eu d'examen des revenus bruts de ces premiers projets.
[17] Je considère qu'il ne serait pas raisonnable d'accorder des dépenses si grandes en fonction du capital investi, du peu de rentabilité des propriétés acquises et de l'absence des mesures de redressement appropriées, le tout s'étalant sur un si grand nombre d'années. Il me faut conclure que le revenu locatif positif n'était pas la priorité des appelants ou le but recherché. Les dépenses engagées n'avaient pas pour but un profit locatif.
[18] Les appels sont rejetés.
Signé à Ottawa, Ontario, ce 28e jour de mai 2001.
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« Louise Lamarre Proulx » |
J.C.C.I.
No DES DOSSIERS DE LA COUR : 2000-1070(IT)I et 2000-1072(IT)I
INTITULÉ DE LA CAUSE : Paul Leclerc et Sa Majesté la Reine
Thérèse Beaudry et Sa Majesté la Reine
LIEU DE L'AUDIENCE : Québec (Québec)
DATE DE L'AUDIENCE : le 21 mars 2001
MOTIFS DE JUGEMENT PAR : l'hon. juge Louise Lamarre Proulx
DATE DU JUGEMENT : le 28 mai 2001
COMPARUTIONS :
Pour les appelants : les appelants eux-mêmes
Pour l'intimée : Me Anne Poirier
AVOCAT INSCRIT AU DOSSIER :
Pour les appelants :
Nom :
Étude :
Pour l'intimée : Morris Rosenberg
Sous-procureur général du Canada
Ottawa, Canada