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Dossier : 2001-1339(IT)G |
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ENTRE : |
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LA SUCCESSION DE FEU HORACE J. B. GOUGH, |
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appelante, |
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et |
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SA MAJESTÉ LA REINE, |
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intimée. |
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[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE] |
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Appel entendu le 4 octobre 2004, à St. John's (Terre-Neuve)
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Devant : L'honorable juge Diane Campbell |
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Comparutions : |
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Avocats de l'appelante : |
Me Melanie Del Rizzo Me Jim Smyth |
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Avocate de l'intimée :
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Me V. Lynn W. Gillis
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JUGEMENT
L'appel de la cotisation établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu à l'égard de l'année d'imposition 1994 est accueilli, sans dépens, et la cotisation est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation conformément aux motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 25e jour de novembre 2004.
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« Diane Campbell » |
Juge Campbell
Traduction certifiée conforme
ce 19e jour de janvier 2006.
Mario Lagacé, réviseur
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Référence : 2004CCI756 |
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Date : 20041125 |
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Dossier : 2001-1339(IT)G |
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ENTRE : |
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LA SUCCESSION DE FEU HORACE J. B. GOUGH, |
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appelante, |
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et |
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SA MAJESTÉ LA REINE, |
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intimée. |
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[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE] |
MOTIFS DU JUGEMENT
La juge Campbell
[1] Il s'agit d'un appel d'une nouvelle cotisation établie en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi » ) à l'égard de l'année d'imposition 1994.
[2] La seule question à régler est celle de la juste valeur marchande de sept biens de location (les « biens » ) qui appartenaient à feu Horace J. B. Gough au 31 décembre 1971 (le « jour de l'évaluation » ). Horace Gough est décédé le 16 juillet 1994. Sa succession est maintenant responsable de tout gain en capital résultant de la disposition réputée des biens, qui a eu lieu le 16 juillet 1994 conformément au paragraphe 70(5) de la Loi. Le coût d'acquisition des biens de l'appelante est réputé être la juste valeur marchande des biens au jour de l'évaluation. Le ministre du Revenu national (le « ministre » ) n'acceptait pas la juste valeur marchande déclarée par l'appelante à l'égard des biens et, par conséquent, a établi une nouvelle cotisation. Par suite de la nouvelle cotisation, le gain en capital de l'appelante a augmenté de 101 627 $, et des intérêts de 13 003 $ ont été imposés. Cette augmentation des gains en capital découle de la réduction de la valeur des biens au jour de l'évaluation; la valeur est passée de 326 000 $, soit le montant déclaré par l'appelante, à 208 000 $, soit le montant établi par le ministre dans la nouvelle cotisation.
[3] Il est indiqué dans le rapport d'expert présenté par l'intimée que la valeur des biens est de 223 000 $.
[4] Le tableau suivant indique, pour chacun des sept biens, les diverses positions en matière d'évaluation prises par l'appelante, par l'intimée (selon les premières évaluations faites par Glenn Todd à l'étape de la vérification) et par l'expert :
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ADRESSE |
ÉVALUATIONS DE L'APPELANTE (SUCCESSION) |
ÉVALUATIONS DU MINISTRE (M. TODD)
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ÉVALUATIONS DE L'EXPERT (M. BENNETT) |
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22, place Chestnut |
50 000 $ |
30 000 $ |
31 500 $ |
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76, chemin Viking |
47 000 $ |
30 000 $ |
33 000 $ |
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77, chemin Viking |
47 000 $ |
30 000 $ |
33 000 $ |
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13, rue Simms |
45 000 $ |
30 000 $ |
30 500 $ |
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2, rue Ordnance |
45 000 $ |
26 000 $ |
29 500 $ |
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13, rue Argyle |
47 000 $ |
30 000 $ |
31 500 $ |
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15, rue Exmouth |
45 000 $ |
32 000 $ |
34 000 $ |
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Total |
326 000 $ |
208 000 $ |
223 000 $ |
Preuve de l'appelante
[5] L'appelante a fait entendre deux témoins, soit le Dr David Gough, administrateur de la succession et fils de feu Horace Gough, et Robert William Clouter, mais n'a pas fait entendre de témoin expert.
[6] Le Dr Gough a témoigné qu'au moment où il a produit la déclaration de revenus initiale de la succession, il s'est basé sur sa propre expérience de l'immobilier pour calculer la valeur de chacun des biens. Il a aidé son père et son frère à choisir les lots, à construire les maisons et, plus tard, à louer les sept biens de location. De plus, le Dr Gough était propriétaire de biens de location qui ne faisaient pas partie de l'entreprise de location de son père. Il a dit qu'il a acheté son premier bien de location vers 1965 et qu'à un moment donné, il était propriétaire de 81 biens de location. Un certain nombre de ces biens se trouvaient dans les lotissements où se trouvaient les sept biens de location de son père. Il a vendu la plupart de ses 81 biens de location en 1979. Le Dr Gough a expliqué qu'il a établi les valeurs en se fondant sur sa connaissance approfondie des biens en question et sur son expérience dans le domaine de l'immobilier. Il a dit ce qui suit : [TRADUCTION] « je connaissais le coût des biens, je savais ce qui avait été investi dans les biens et je connaissais le marché. Bref, j'ai les connaissances nécessaires pour arriver à ces chiffres » (transcription, pages 30 et 31).
[7] Le Dr Gough a expliqué pourquoi il était préférable d'avoir des terrains d'angle dans les nouveaux lotissements, il a donné des explications sur les ententes sur le stationnement conclues avec les locataires, et a donné des explications générales sur la construction des immeubles d'habitation à trois logements pour ce qui est de six des biens. Il a expliqué que le conseil municipal de St. John's a passé un règlement municipal en 1968 interdisant la construction d'immeubles d'habitation à trois logements dans les lotissements où les six biens se trouvaient. Il a précisé qu'il n'y avait pas de biens semblables dans ces lotissements et que les biens en question étaient uniques et valaient plus que d'autres biens semblables en raison du lotissement où ils se trouvaient. Le septième bien, un immeuble d'habitation à quatre logements situé sur la rue Ordnance, a été acheté et rénové.
[8] Le Dr Gough a essayé de porter un jugement sur l'évaluation de l'expert en examinant les biens comparables utilisés par celui-ci. Selon le Dr Gough, les biens utilisés pour faire la comparaison se trouvaient dans une section moins recherchée d'un quartier plus vieux de la ville et, sur le plan structurel, n'étaient pas comparables aux biens de son père. Selon le Dr Gough, il n'y avait vraiment pas de biens comparables dans les lotissements en question.
[9] Le Dr Gough a aussi produit un graphique qui, selon lui, indique une valeur par rapport à un taux d'appréciation presque identique avant et après le jour de l'évaluation. Selon le Dr Gough, étant donné que le ministre ne s'est pas servi de biens comparables convenables pour faire sa détermination, si les chiffres de l'intimée sont ajoutés au graphique, cela donne un faible taux d'appréciation pour la période précédant le jour de l'évaluation et un taux d'appréciation élevé pour la période suivant le jour de l'évaluation.
[10] Finalement, le Dr Gough a parlé de la façon dont il a comparé 47 de ses biens de location, qui se trouvaient dans les mêmes lotissements que les biens de son père, aux biens de la succession. Il a examiné les coûts d'acquisition, les valeurs attribuées au jour de l'évaluation et le montant qu'il a reçu à la suite de la vente des biens. Le Dr Gough a soutenu que le ministre a accepté les évaluations qu'il a établies lui-même pour ses propres biens.
[11] Le deuxième témoin, Robert William Clouter, a été cité pour parler d'une lettre qu'il a rédigée en 1974 en sa qualité d'évaluateur et de responsable des prêts auprès de la Compagnie Trust Royal. La lettre contient l'opinion de M. Clouter en ce qui concerne la valeur, au 24 septembre 1974, du bien situé au 15 de la rue Exmouth. M. Clouter ne se souvenait pas pourquoi au juste on lui avait demandé de fournir cette lettre, mais il a dit qu'il avait établi la juste valeur marchande de ce bien en évaluant diverses données, comme des renseignements et des annonces se rapportant à l'immobilier.
[12] En contre-interrogatoire, M. Clouter a expliqué que, même s'il avait suivi de la formation en évaluation et qu'il avait de l'expérience connexe, ce n'est qu'en 1975 qu'il a été désigné à titre d'évaluateur par l'Institut canadien des évaluateurs.
Preuve de l'intimée
[13] L'intimée a cité un témoin, soit Greg Bennett, fonctionnaire de l'Agence du revenu du Canada ( « ARC » ), qui était évaluateur de biens agréé en 1998. Il a été reconnu en tant que témoin expert. Le témoignage de M. Bennett se rapportait au contenu de son rapport (pièce R-1). Il a passé en revue les trois méthodes d'évaluation reconnues : la technique du coût, la technique de la parité et la technique du revenu. M. Bennett s'est servi des deux dernières méthodes mentionnées pour faire son rapport et son évaluation rétrospective. M. Bennett a expliqué que, dans la technique de la parité, trois biens vendus aux environs du jour de l'évaluation ont été sélectionnés et que, selon lui, ces biens étaient semblables à chacun des biens en question. Compte tenu de certains facteurs, comme l'âge, la condition, la taille et le niveau d'utilisation des biens, M. Bennett a choisi l'un des trois biens sélectionnés comme étant celui qui ressemblait le plus au bien examiné ( « bien le plus comparable » ). Selon cette approche, la juste valeur marchande d'un bien est le prix de vente du bien qui lui ressemble le plus.
[14] Dans la technique du revenu, M. Bennett a divisé le prix de vente du bien le plus comparable (le même que celui qui est utilisé pour la technique de la parité) par le loyer brut annuel tiré du bien, ce qui a donné un chiffre appelé « multiplicateur du revenu brut » . Il a ensuite multiplié le loyer brut annuel du bien en question par le multiplicateur du revenu brut, ce qui, selon la technique du revenu, donne la juste valeur marchande du bien. Il a témoigné qu'il a consulté les archives de la ville, qui contenaient les rôles des loyers pour les biens de location pendant la période en cause ainsi que la liste des locataires et les loyers. M. Bennett a utilisé ces chiffres pour faire son analyse en fonction de la technique du revenu. L'enquête de M. Bennett comportait aussi une visite externe des biens comparables ainsi que des recherches dans la base de données interne de l'ARC contenant les renseignements sur le jour de l'évaluation, dans les dossiers du bureau d'enregistrement local, et dans les registres et les archives portant sur les cotisations.
[15] M. Bennett a établi la juste valeur marchande au 31 décembre 1971 de chacun des biens en fonction de la moyenne des résultats de la technique de la parité et de la technique du revenu.
Analyse
[16] La jurisprudence a clairement établi que la détermination de la juste valeur marchande est une question de fait. La définition de l'expression « juste valeur marchande » a été donnée par le juge Létourneau dans l'arrêt Côté v. R. [2001] 4 C.T.C 54 (C.A.F.), au paragraphe 14 :
[...] On entend par « juste valeur marchande » celle obtenue dans un marché normal, c'est-à-dire un marché qui n'est pas perturbé par des facteurs économiques particuliers et où des vendeurs désireux mais non anxieux de vendre transigent avec des acheteurs désireux et capables d'acheter : Withycombe Estate, Re, [1945] S.C.R. 267 (S.C.C.), à la page 288. [...]
Au paragraphe 14 de l'arrêt Duguay v. R. [2002] 1 C.T.C. 8 (C.A.F.), le juge Létourneau a fait la même déclaration au sujet du sens de l'expression « juste valeur marchande » :
[...] On entend par « juste valeur marchande » celle obtenue dans un marché normal, c'est-à-dire un marché qui n'est pas perturbé par des facteurs économiques particuliers et où des vendeurs désireux mais non anxieux de vendre transigent avec des acheteurs désireux et capables d'acheter : Withycombe Estate, Re, [1945] S.C.R. 267 (S.C.C.), à la page 288 [...]
[17] Le rapport d'expert renferme l'extrait suivant d'une définition de l'expression « juste valeur marchande » :
[TRADUCTION]
La juste valeur marchande représente le prix le plus élevé, exprimé en argent ou en valeur en argent, qui peut être obtenu sur un marché libre et sans restrictions entre des parties bien renseignées et prudentes agissant sans lien de dépendance, aucune partie n'étant contrainte à transiger. Minister of Finance v. Mann Estate, [1972] 5 W.W.R. 23, 27, le juge McIntyre (C.S.C.-B.); confirmé par [1973] C.T.C. 561 (C.A.C.-B.); confirmé par [1974] C.T.C. 222 (C.S.C.).
[18] Même si elle est formulée différemment, cette dernière définition respecte les principes de base établis par la jurisprudence. La définition a donc été utilisée correctement pour servir de contexte de l'analyse de l'évaluation de M. Bennett.
[19] Dans bien des cas où le contribuable ne produit pas de rapport d'expert pour réfuter la cotisation établie par le ministre relativement à la juste valeur marchande, la Cour doit rejeter l'appel parce que le contribuable ne s'est pas acquitté de la charge qui lui incombait. Toutefois, il y a eu quelques cas où le contribuable a pu s'acquitter de la charge qui lui incombait même s'il n'avait pas appelé d'expert à témoigner. La question de l'établissement de la juste valeur marchande dans les cas où une seule des deux parties cite un témoin expert a été examinée par le juge en chef adjoint Bowman, C.C.I., dans le jugement Klotz c. Canada, [2004] A.C.I. no 52. Le juge en chef adjoint Bowman, C.C.I., a dit ce qui suit au paragraphe 33 :
[...] Il peut être risqué de ne citer aucun témoin expert dans une affaire d'évaluation. Néanmoins, la Cour n'est pas tenue d'accepter l'opinion d'un expert et, en fin de compte, la Cour doit en arriver à sa propre détermination de la valeur compte tenu de la preuve dans son ensemble.
[20] Dans l'affaire qui nous occupe, l'appelante n'a pas engagé d'expert et a décidé de se fier aux évaluations du Dr Gough relativement aux biens. Bien que le Dr Gough détienne un grand nombre de biens immobiliers, son domaine de compétence principal est la médecine. Il a établi une valeur à l'égard des biens en se fondant principalement sur son expérience avec ses propres biens de location et sur l'aide qu'il a fournie à son père au fil des ans relativement aux sept immeubles de location. Bien que je reconnaisse la participation importante du Dr Gough au marché immobilier, je dois rejeter l'approche qu'il a adoptée pour établir une valeur à l'égard des biens en question. La bonne méthode à employer pour déterminer la juste valeur marchande d'un bien peut varier en fonction des particularités de chaque cas, mais la pratique générale est d'évaluer les biens au moyen d'au moins une des trois méthodes d'évaluation reconnues. Lorsqu'il a initialement produit la déclaration de revenus de la succession, le Dr Gough s'est tout simplement fié à ses propres connaissances et à son expérience dans le domaine de l'immobilier pour faire les évaluations. Après que la cotisation a été établie, il a recueilli auprès du bureau d'enregistrement des données sur d'autres ventes effectuées pendant la période en question et a produit un graphique pour l'analyse. Cependant, l'utilisation d'un tel graphique ne représente pas une méthode d'évaluation reconnue. Même si j'acceptais le graphique, les taux d'appréciation utilisés n'étaient pas du tout appuyés, et c'est sur ces taux que le graphique était fondé.
[21] Je dois aussi rejeter la preuve de M. Clouter relativement à l'un des sept biens. L'évaluation établie par M. Clouter se rapportait à l'année 1974. Toutefois, ce qui importe est la juste valeur marchande au 31 décembre 1971. Les preuves qu'il a présentées ne font pas du tout référence à cette date très importante. Son témoignage n'a pas du tout appuyé la méthode d'évaluation choisie par le Dr Gough relativement au bien se trouvant au 15 de la rue Exmouth.
[22] En acceptant le rapport de M. Bennett, je conclus que les chiffres qu'il a utilisés étaient dérivés de sources objectives et fiables et qu'il a utilisé deux méthodes d'évaluation reconnues et acceptées. Toutefois, j'ai quelques réserves concernant ce rapport d'expert. En ce qui concerne la technique du revenu, il n'est pas clair que M. Bennett a bien suivi les quatre étapes à suivre lorsqu'on utilise cette technique. Ces étapes sont expliquées par le juge Tremblay dans la décision Club de Courses Saguenay Ltée c. MRN (CRI) [1979] CTC 3022, à la page 3025. Toutefois, l'appelante n'a pas remis en cause la technique du revenu telle qu'elle a été présentée par M. Bennett.
[23] En ce qui concerne la technique de la parité, bon nombre des biens qui ont été comparés aux biens dont il est question en l'espèce étaient plus anciens que ces derniers. De plus, d'autres caractéristiques physiques, comme la superficie et l'emplacement, variaient d'un bien à l'autre, mais ne variaient pas toujours de beaucoup. Le Dr Gough a affirmé que bon nombre des biens comparables se trouvaient dans des voisinages moins recherchés et plus vieux, et cette affirmation n'a pas été réfutée par M. Bennett. De plus, M. Bennett n'a pas visité l'intérieur de tous les immeubles, qui avaient fait l'objet de rénovations majeures. L'appelante a également soutenu que le rapport d'expert ne tenait pas compte du fait que la ville avait pris, en 1968, un règlement municipal interdisant la construction d'immeubles d'habitation à trois logements. Toutefois, il ressort clairement du témoignage de M. Bennett que celui-ci était bien au courant du règlement pris en 1968 et qu'il en a tenu compte dans son analyse (pages 130 à 131 de la transcription).
[24] L'appelante ne s'est pas acquittée de la charge qui lui incombait sur cette question. Elle ne s'est pas servie de données objectives, n'a pas utilisé de méthode d'évaluation reconnue, n'a pas fourni de rapport ou d'opinion d'expert et n'a pas présenté de preuves pour démontrer dans quelle mesure les écarts entre l'âge et l'emplacement des biens comparables pourraient avoir une incidence sur les conclusions en matière d'évaluation contenues dans le rapport d'expert. Les meilleurs éléments de preuve dont je dispose sont le rapport et le témoignage de M. Bennett.
[25] Étant donné qu'il y a certains écarts dans le rapport de M. Bennett, je n'accepte pas son approche plutôt conservatrice selon laquelle il a fait la moyenne des valeurs établies selon chacune des deux méthodes et il a ensuite accepté le résultat pour chacun des sept biens. L'établissement de la valeur n'est pas une science stricte et, à cet égard, je pense que la conclusion la plus juste serait d'accepter les chiffres suivants, qui sont généralement plus élevés et qui ont été obtenus au moyen de la technique du revenu :
Adresses
22, place Chestnut 32 000 $
76, chemin Viking 33 000 $
77, chemin Viking 33 000 $
13, rue Simms 29 000 $
2, rue Ordnance 32 500 $
13, rue Argyle 31 000 $
15, rue Exmouth 36 000 $
Total 226 500 $
L'appel est accueilli, sans dépens, en fonction d'une juste valeur marchande au jour de l'évaluation de 226 500 $.
Signé à Ottawa, Canada, ce 25e jour de novembre 2004.
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« Diane Campbell » |
Juge Campbell
Traduction certifiée conforme
ce 19e jour de janvier 2006.
Mario Lagacé, réviseur
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RÉFÉRENCE : |
2004CCI756 |
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NO DU DOSSIER : |
2001-1339(IT)G |
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INTITULÉ DE LA CAUSE : |
La succession de feu Horace J. B. Gough et Sa Majesté la Reine
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LIEU DE L'AUDIENCE : |
St. John's (Terre-Neuve) |
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DATE DE L'AUDIENCE : |
Le 4 octobre 2004 |
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MOTIFS DU JUGEMENT PAR : |
L'honorable juge Diane Campbell |
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DATE DU JUGEMENT : |
Le 25 novembre 2004 |
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COMPARUTIONS : |
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Avocats de l'appelante : |
Me Melanie Del Rizzo Me Jim Smyth |
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Avocate de l'intimée : |
Me V. Lynn W. Gillis |
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AVOCATS INSCRITS AU DOSSIER : |
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Pour l'appelante : |
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Nom : |
Me Melanie Del Rizzo |
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Cabinet : |
Smyth, Woodland & Del Rizzo St. John's (Terre-Neuve) |
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Pour l'intimée : |
Morris Rosenberg Sous-procureur général du Canada Ottawa, Canada |