[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Date : 20030205 |
Dossier : 2001-4434(IT)I |
ENTRE : |
REGINA HURLEY, |
appelante, |
et |
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SA MAJESTÉ LA REINE, |
intimée. |
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Appels entendus le 9 décembre 2002, à St. John's (Terre-Neuve).
Devant : L'honorable juge T. E. Margeson |
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Comparutions : |
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Représentant de l'appelante : |
David Hurley |
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Avocat de l'intimée : |
Me Cecil Woon |
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JUGEMENT
Les appels des cotisations établies en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour les années d'imposition 1996 et 1997 sont admis et l'affaire est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations en tenant compte de ce qui suit :
1) le prix de base rajusté des bien-fonds acquis en 1996 était de 20 262 $ et le prix de base rajusté exact des bien-fonds acquis en 1997 était de 10 000 $;
2) il est ordonné au ministre de déduire des produits de disposition la somme de 23 845 $ pour 1996 et la somme de 6 900 $ pour 1997 afin de déterminer le gain en capital brut, dont les trois quarts seront imposables.
L'appelante a droit à ses dépens pour cette action, lesquels seront taxés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 5e jour de février 2003.
« T. E. Margeson » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 31e jour de janvier 2005.
Yves Bellefeuille, réviseur
[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]
Référence : 2003CCI22 |
Date : 20030205 |
Dossier : 2001-4434(IT)I |
ENTRE : |
REGINA HURLEY, |
appelante, |
et |
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SA MAJESTÉ LA REINE, |
intimée. |
MOTIFS DU JUGEMENT
Le juge Margeson, C.C.I.
[1] Par un avis de nouvelle cotisation daté du 13 novembre 2001, le ministre du Revenu national (le « ministre » ) a ajouté aux revenus déclarés par l'appelante pour les années d'imposition 1996 et 1997 un gain imposable de 38 012,25 $ pour 1996 et un gain en capital imposable de 7 500 $ pour 1997.
[2] Le ministre a calculé le montant des gains en capital comme suit :
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1996 |
1997 |
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Produit de disposition |
70 945 $ |
20 000 $ |
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Moins : prix de base rajusté (juste valeur marchande le 22 octobre 1981, date de l'acquisition) |
20 262 |
10 000 |
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Gain en capital brut |
50 683 $ |
10 000 $ |
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Gain en capital imposable (¾) |
38 012 $ |
7 500 $ |
[3] Toutes les hypothèses de fait énoncées au paragraphe 9 de la Réponse à l'avis d'appel (la « réponse » ) ont été admises, sauf l'hypothèse à l'alinéa 9(e), selon laquelle la juste valeur marchande des parcelles A, B et C était d'au plus 20 262 $ le 22 octobre 1981, et l'hypothèse à l'alinéa 9(g), selon laquelle la juste valeur marchande des parcelles D et E était d'au plus 10 000 $ le 22 octobre 1981. L'appelante était en désaccord avec ces chiffres et a interjeté appel de la cotisation.
Point en litige
[4] La question à trancher consiste à déterminer si, le 22 octobre 1981, soit la date de l'acquisition, la juste valeur marchande des terres expropriées de l'appelante, et par le fait même leur prix de base rajusté, était supérieure au montant de 20 262 $ pour les parcelles A, B et C et au montant de 10 000 $ pour les parcelles D et E.
Preuve
[5] Les pièces R-1 et R-2 ont été admises par consentement. Elles consistaient en copies d'actes de vente des bien-fonds en cause. La pièce R-1 était datée du 22 octobre 1981 et la pièce R-2, du 17 juin 1996. Il s'agit d'actes de cession conclus par Regina Hurley et par Sa Majesté la Reine du chef de Terre-Neuve.
[6] Monsieur Herman Avery a témoigné qu'il était employé du Department of Works, Services and Transportation (ministère des Travaux publics, des services gouvernementaux et des transports) de la province de Terre-Neuve. Son travail consistait à voyager à travers la province en vue d'acquérir des bien-fonds pour le compte du gouvernement. Il connaissait les bien-fonds en cause. Ils avaient été acquis en vue de la construction d'une route. Les lots A, B et C avaient été acquis en même temps au coût de 70 945 $ : 40 900 $ pour la parcelle A, 800 $ pour la parcelle B, 7 000 $ pour la parcelle C, et 23 845 $ à titre d'indemnité pour le préjudice subi par l'expropriation de la parcelle A. Après la cession de la parcelle A, les terres restantes ne seraient plus accessibles, puisque la route les traverserait. La parcelle D a été achetée pour 10 800 $ et la parcelle E, pour 5 000 $. La somme de 4 200 $ a été payée à titre d'indemnité pour le préjudice causé au bien-fonds gardé par l'appelante.
[7] Il a ensuite déclaré qu'une somme de 8 100 $ avait été payée pour la parcelle D et qu'une somme de 6 900 $ avait été payée à titre d'indemnité pour le préjudice causé au bien-fonds conservé par la venderesse. Il a confirmé lors du contre-interrogatoire que la somme de 23 845 $ avait été versée à titre d'indemnité pour le préjudice causé au reste de la parcelle A gardé par la venderesse.
[8] Boyd Fleming était évaluateur de biens fonciers, a été reconnu comme expert et a eu le droit de donner un témoignage d'opinion fondé sur son expertise. Le 1er août 2001, il lui avait été demandé d'inspecter les bien-fonds et d'établir la juste valeur marchande, au 22 octobre 1981, pour les cinq terrains en cause. Il a présenté ses conclusions, exposées à la pièce A-1, et a expliqué la démarche qu'il avait utilisée pour fixer la valeur de ces terrains. Il avait obtenu suffisamment de données pour les lots A, B et C, mais peu de données étaient disponibles concernant les lots D et E, car il s'agissait de terres « enclavées » et peu de terres se vendaient à l'époque. Il n'a pas établi de valeur précise relativement à l'indemnité pour préjudice, mais il a affirmé qu'elle pouvait être calculée.
[9] Il a également présenté par consentement la pièce A-2, laquelle consistait en une lettre d'évaluation datée du 12 septembre 2001 adressée à Regina Hurley et signée par lui. Dans ce sommaire, il fixait la valeur de la parcelle A à 20 760 $, de la parcelle B à 2 560 $, de la parcelle C à 4 800 $, de la parcelle D à 6 363 $ et de la parcelle E à 3 661 $, pour un total de 38 144 $, arrondi à 38 100 $.
[10] Il indiquait également dans cette lettre que ce sommaire ne comprenait aucun montant à titre d'indemnité pour le préjudice causé aux bien-fonds restants en raison de la vente de ces cinq parcelles. Il a également fait référence à une évaluation qu'il avait effectuée pour le gouvernement de Terre-Neuve-et-Labrador pour les parcelles A, B et C en 1996, dans laquelle il avait établi le montant de l'indemnité pour le préjudice causé aux bien-fonds restants associés auxdites parcelles.
[11] Les superficies des lots étaient les suivantes : la parcelle A avait 5,1904 acres; la parcelle B, 0,064 acre; la parcelle C, 0,135 acre; la parcelle D, 6,363 acres; la parcelle E, 3,661 acres.
[12] Au cours du contre-interrogatoire, on l'a renvoyé à la page 21 de son rapport (pièce A-1) relativement aux rajustements et il a déclaré qu'il n'avait pas apporté de rajustement relatif à l'emplacement. On l'a également renvoyé à la page 22 de son rapport et il a reconnu qu'il y avait une erreur de calcul relativement à la parcelle B, pour laquelle il était indiqué 0,64 acre alors que la superficie correcte était de 0,064 acre. Ces chiffres donneraient le résultat suivant : 256 $ pour la superficie de 0,064 acre et 2 560 $ pour celle de 0,64 acre. Ces chiffres ont été calculés au taux de 4 000 $ par acre. Il n'a pas relevé l'erreur, laquelle a eu une incidence sur le reste de son évaluation.
[13] On l'a renvoyé à la page 1 de son rapport (pièce A-1) relativement à la parcelle C et il a indiqué que la superficie était de 0,135 acre. Il a présumé que ce renseignement provenait du levé qui lui avait été fourni. Il a étudié le levé fourni par son client pour la parcelle C, à la page 12 de son rapport. Il n'a pas examiné les actes de cession. On lui a montré l'annexe « A3 » de la pièce R-2 et il a admis que la superficie du terrain qui y était indiquée ne correspondait qu'à 1 790 mètres carrés. Il a reconnu que cela ne donnait pas 0,135 acre comme il l'avait établi, mais 0,443 acre.
[14] On l'a renvoyé à la page 23 de son rapport relativement à l'évaluation des parcelles D et E. Il n'a pas tenu compte du prix par acre dans son rapport. Il a admis qu'un terrain de 0,135 acre serait considéré comme trop petit pour être approuvé à titre de lot à bâtir. On lui a demandé pourquoi il avait tenu compte du prix d'un lot à bâtir puisqu'il s'agissait d'un terrain trop petit. Il a répondu que c'était parce que les propriétaires possédaient le reste du terrain. Il a soutenu qu'il s'agissait de la pratique courante utilisée par les évaluateurs de biens fonciers professionnels. Il n'a mentionné aucun document comportant des principes directeurs pour étayer cette affirmation.
[15] On lui a suggéré que son rapport n'indiquait pas qu'il avait tenu compte des terres environnantes. Il a déclaré que les terres « enclavées » n'ont normalement pas d'accès à la route. Il a admis que la vente no 4 dont il avait tenu compte ne portait pas sur une terre enclavée et que la longueur de la façade était de 146 pieds.
[16] En se fondant sur le prix par acre, la parcelle D aurait une valeur de 3 881 $. Il a déterminé qu'elle avait une valeur marchande rétrospective de 6 363 $. De plus, la parcelle D aurait une valeur de 2 230 $. Encore une fois, on lui a demandé pour quelle raison il avait utilisé la vente no 4 puisqu'elle ne portait pas sur une terre enclavée. Il a considéré qu'elle était détenue à des fins d'accumulation foncière et qu'un acheteur ne serait pas prêt à débourser un montant aussi élevé.
[17] On lui a suggéré que la vente no 10 portait sur une terre enclavée, que le terrain en cause était enclavé et qu'il aurait donc dû donner plus de poids à cette vente. En outre, s'il pouvait, selon ses principes directeurs, comparer des terres enclavées à des terres non enclavées pour en déterminer le prix, il devait alors présumer que le propriétaire de l'autre terre y donnerait accès. Il a dit qu'ils avaient évalué le terrain pour les Hurley et qu'ils avaient présumé qu'ils y avaient accès.
[18] On l'a renvoyé à la page 24 de son rapport relativement à l'évaluation des parcelles D et E. Il a déclaré que le calcul de 1 000 $ par acre se fondait sur l'hypothèse que l'acheteur y aurait accès. On lui a suggéré qu'en l'absence de cette présomption, les chiffres seraient beaucoup plus proches du prix de 609 $ par acre, comme dans le cas de la vente no 10. Il n'a rien répondu à cela.
[19] On l'a renvoyé au rapport et à l'évaluation qu'il avait antérieurement effectués pour le gouvernement de Terre-Neuve le 30 avril 1996. L'indemnité pour le préjudice causé aux terres restantes associées aux parcelles A et B avait été fixée à 8 400 $ et l'indemnité pour le préjudice causé aux terres restantes associées à la parcelle C avait été fixée à 14 300 $. On lui a suggéré que cela n'était pas compatible avec les conclusions auxquelles il avait abouti dans la pièce A-1. Il a exprimé son désaccord et a soutenu qu'il ne savait pas que la parcelle C serait expropriée en totalité. Dans ce cas, l'indemnité pour préjudice ne s'appliquerait pas à la parcelle C. Dans son rapport du 1er août 2001, l'indemnité pour préjudice ne s'appliquait pas. Il ne savait pas ce que le terme « prix de base rajusté » signifiait. Il n'avait jamais procédé à des évaluations en vue de calculer des gains en capital aux fins de la Loi de l'impôt sur le revenu (la « Loi » ).
[20] Lors du réinterrogatoire, il a affirmé qu'il avait tenu compte de la valeur du terrain pour les Hurley en 1981 et de [TRADUCTION] « ce qu'il aurait pu rapporter » . Ils avaient accès aux terres enclavées. S'ils l'avaient tout possédé, cela aurait eu une incidence sur la valeur marchande. En l'absence de ventes similaires, on utilise ce que l'on peut trouver de mieux. Pour ce qui est de la vente no 4 indiquée à la page 20 de son rapport, elle était similaire à celle du bien-fonds en cause en ce sens que les deux terres avaient une façade peu importante.
[21] Brian Hurley est le fils de Regina Hurley. Il connaissait les propriétés en cause. Il a témoigné que la parcelle D avait été vendue à un prix de 15 000 $, réparti comme suit : 8 100 $ pour la terre et 6 900 $ pour le préjudice causé aux terrains restants. Lors du contre-interrogatoire, il a déclaré que la somme de 23 845 $ avait été payée à titre d'indemnité pour le préjudice causé aux terrains restants après l'expropriation de la parcelle A.
[22] James Feehan, professeur d'économie à l'université Memorial, est économiste et détient une maîtrise et un doctorat en sciences économiques. Il possède de l'expérience dans les domaines de la recherche en finances publiques et du calcul d'indices des prix. Ils utilisaient pour leurs calculs les données de Statistique Canada et l'indice des prix des logements neufs. Ces renseignements montrent l'évolution du coût des terrains en général dans une région donnée.
[23] La Cour ne l'a pas reconnu comme expert en évaluation immobilière, puisqu'il ne possédait manifestement pas les compétences nécessaires.
[24] Lors du contre-interrogatoire, il a affirmé que ses compétences n'étaient pas liées au calcul d'indices des prix des terrains. C'était la première fois qu'il utilisait un indice des prix des terrains, mais les circonstances étaient similaires à celles de la présente cause. Il n'est pas estimateur ou évaluateur. Il n'a pas suivi de formation et n'a pas d'expérience dans l'évaluation de terrains. Il n'a jamais été reconnu comme expert en utilisation d'indices des prix des terrains.
[25] Le but de l'indice des prix des terrains est de fournir une indication générale au sujet des prix des logements neufs dans la région. Les indices sont établis en fonction d'une région de référence. Il utilise la région métropolitaine de St. John's et le Nord-Est de la péninsule d'Avalon à cette fin. Il a conclu que le terrain qui avait été vendu était destiné à des maisons isolées. Ce bien-fonds pouvait être vendu comme lots à bâtir. L'indice était de 100,5 en 1996, de 99 en 1997 et, en 1991, il aurait été de 69,3.
[26] L'intimée a cité comme témoin Gregory S. Bennett, évaluateur agréé. Ses compétences en matière d'évaluation de bien-fonds ont été reconnues et il a eu le droit de donner un témoignage d'opinion. Il avait effectué des milliers d'évaluations auparavant. Il travaille maintenant pour l'Agence des douanes et du revenu du Canada ( « ADRC » ) à titre d'évaluateur-coordonnateur pour Terre-Neuve-et-Labrador. Il a mené plus d'une centaine d'évaluations aux fins de la Loi. En l'espèce, il visait à établir, rétrospectivement, quelle était la « juste valeur marchande » des bien-fonds en cause le 21 octobre 1981 en vue de déterminer le montant du gain en capital. De manière générale, il a décrit cette valeur comme étant [TRADUCTION] « le meilleur prix possible et le plus élevé pour lequel un acheteur accepterait d'acheter le bien-fonds et pour lequel un vendeur accepterait de le vendre » .
[27] Il a inspecté les bien-fonds en cause le 24 octobre 2002 et a reconnu qu'un changement s'était produit depuis 1981. Il a examiné les deux actes de cession, les pièces R-1 et R-2. Ces actes utilisaient une évaluation antérieure effectuée par un certain Glen Power. Il a ensuite passé en revue le rapport préparé par Boyd Fleming en 2001. Afin d'établir la valeur d'un bien-fonds, il est très important de tenir compte de la superficie, de la façade, de l'emplacement et de la conjoncture du marché. Il a passé en revue son rapport d'évaluation, la pièce R-3, relativement aux parcelles A et B et il a établi par la technique de la parité que la valeur, le 21 octobre 1981, était de 3 000 $ par acre, et que la valeur totale était de 15 800 $; il a affirmé que ces chiffres s'appliquaient tout aussi bien au 22 octobre 1981, date de l'acquisition.
[28] En ce qui a trait au rapport d'évaluation pour la parcelle C à la pièce R-4, il a déclaré qu'il avait tenu compte de l'emplacement, de la superficie et de la conjoncture du marché. Il avait fixé une valeur de 3 500 $ pour ce bien-fonds en appliquant la technique de la parité.
[29] Il a fait référence à la pièce R-5, laquelle consistait en un sommaire du rapport d'évaluation pour les parcelles D et E. À la page 5, il avait déterminé que l'accumulation foncière en vue de projets d'aménagement futurs non déterminés représentait l'utilisation optimale qui pouvait être faite du terrain en cause. Ces propriétés ne comportaient pas de façade. Il s'agissait de terres « enclavées » . La première et la deuxième vente comparables qu'il a utilisées avaient une façade. Il a donc fait abstraction de la façade. La valeur résiduelle a été attribuée aux terres enclavées. La vente comparable la plus pertinente était la troisième, où le prix était de 610 $ par acre. Cette méthode est courante dans la profession.
[30] Il a conclu que la valeur de 650 $ par acre représentait une juste valeur pour la parcelle D, pour un total de 2 379 $, et que la valeur de 650 $ par acre était une valeur raisonnable pour la parcelle E, pour un total de 4 141 $. La valeur des parcelles D et E s'élevait à 6 520 $. Ainsi, en 1981, la juste valeur marchande était de 15 800 $ pour les parcelles A et B, de 3 500 $ pour la parcelle C et de 6 500 $ pour les parcelles D et E.
[31] Il a passé en revue les conclusions à la page 22 du rapport d'évaluation, pièce A-1, et a conclu que le taux de 4 000 $ par acre était trop élevé. Il était d'avis que cette évaluation semblait avoir été établie d'avance. Elle apportait des rajustements incorrects. Il importe d'examiner minutieusement les divers facteurs. Des rajustements apportés dans la pièce A-1 ne peuvent être justifiés. Les chiffres ne concordent pas. Par exemple, relativement aux parcelles A et B, les terrains en cause avaient une superficie de 5,201 acres et de 0,064 acre respectivement, alors que la vente comparable no 1 de ce rapport portait sur un terrain d'une superficie de 1,62 acres.
[32] Dans l'évaluation, un rajustement de 30 pour 100 a été effectué, ce qui était déraisonnable d'après ce témoin. La parcelle vendue dans la vente no 1 a été achetée comme un lot et non comme une terre enclavée. Ainsi, le prix unitaire serait plus élevé. En ce qui a trait à la vente no 2, la superficie correspond à la moitié de celle du lot en cause. Le taux devrait donc être plus élevé. En outre, le premier et le deuxième lots sont des terrains de qualité plus élevée et un rajustement plus important doit donc être apporté à leur égard. Si le troisième et le quatrième lots étaient de qualité inférieure, ils auraient dû faire l'objet d'un rajustement positif plus important.
[33] Le coût de 4 000 $ par acre n'était pas raisonnable pour les parcelles A et B. Après avoir analysé les ventes, étudié les levés et toutes les données à sa disposition, il a conclu que l'évaluation correcte serait de 3 000 $.
[34] Pour ce qui est de la parcelle C, ce témoin a conclu que l'évaluateur aurait dû avoir l'acte de cession à sa disposition au moment de l'évaluation. De plus, l'évaluateur a déclaré qu'il n'avait pas tenu compte de la superficie des lots, mais une superficie de 0,135 acre n'était pas suffisante pour qu'un terrain soit considéré comme un lot à bâtir et il n'aurait pas dû utiliser ce terrain comme élément comparable.
[35] Les ventes nos 6, 7, 8 et 9 du rapport portent sur des terrains dont la qualité est supérieure à celle du lot en cause. Il s'agissait de lots à bâtir pouvant être aménagés, ce qui n'est pas le cas des lots en cause. Aucun projet d'aménagement n'était en cours dans la proximité de ces lots à ce moment et il n'y avait pas de demande pour de tels lots. Comme il a été signalé précédemment à la page 23, l'évaluateur avait considéré ce lot comme étant un lot à bâtir alors qu'il n'était pas suffisamment grand pour être un lot à bâtir. En outre, il n'est pas pertinent d'examiner le fait que les vendeurs soient ou non propriétaires d'autres bien-fonds afin de déterminer la valeur des lots en cause.
[36] Il s'est reporté à la page 24 du rapport en cause, où l'auteur affirmait que la seule autre vente comparable à celle des parcelles D et E était la vente no 4. Ce lot a été acheté à des fins d'accumulation foncière et son coût était de 1 136 $ par acre. Sa superficie était de 11,44 acres. Ce témoin a déclaré qu'il ne s'agissait pas d'un élément comparable pertinent, car cette propriété comportait une façade. De plus, il n'est pas pertinent qu'un évaluateur tienne compte du fait qu'un propriétaire possède également d'autres terrains.
[37] Le préjudice subi n'est pas un facteur dont on doit tenir compte dans la détermination du prix de base rajusté. Seule la valeur marchande doit être prise en considération. En outre, les chiffres relatifs à l'indice des prix des terrains n'entrent pas en jeu lorsqu'on utilise la technique du coût, du revenu ou de la parité.
[38] Lors du contre-interrogatoire, le témoin a été renvoyé à un autre rapport préparé par un certain M. Greenland et il a dit que cette personne n'était pas compétente pour effectuer une évaluation. Il s'agissait d'un rapport de lotissement, et l'évaluateur n'avait pas les compétences requises pour effectuer cette évaluation.
[39] Il a admis que M. Fleming était compétent pour ce faire; toutefois, ce témoin a produit son rapport après coup, ce qui n'est pas le cas de M. Fleming. Il n'y avait pas d'exigences relatives au lotissement des terrains au moment de l'évaluation de ces bien-fonds. La meilleure utilisation qui pouvait en être faite était de les destiner à long terme à l'aménagement de logements résidentiels. La technique du lotissement n'était pas applicable à ce moment. Tout est une question de moment.
[40] Les rajustements apportés par l'évaluateur dans la pièce A-1 ne peuvent d'aucune manière être justifiés. Ils devaient s'appuyer sur le marché. La région n'était pas aménagée depuis longtemps. Il aurait dû considérer qu'il devait y avoir un rajustement négatif et non un rajustement de l'ordre de 20 pour 100. Il était dans l'erreur. Ce témoin a examiné cinq rapports d'évaluation et un grand nombre d'autres renseignements avant de procéder à son évaluation.
[41] À la page 23 de la pièce A-1, l'évaluateur a conclu que la valeur rétrospective de la parcelle C était de 4 800 $, mais il n'a pas expliqué pourquoi. Il a simplement utilisé la moyenne de la somme de 4 500 $ et de la somme de 5 000 $ relativement à quatre des cinq ventes utilisées à titre d'opérations comparables.
[42] La parcelle C ne comportait que 0,44 acre et il n'a pas expliqué pour quel motif l'une était supérieure à l'autre en ce qui a trait, par exemple, à la superficie. Il était pertinent d'utiliser les ventes à titre d'opérations comparables, mais il aurait dû analyser ces ventes et montrer en quoi elles s'appliquaient aux terrains en cause, et il aurait dû les rajuster en fonction du lot de plus grande taille.
[43] On l'a renvoyé à la page 6 de son rapport d'évaluation, la pièce R-4, et il a affirmé qu'il avait utilisé les mêmes ventes que l'autre évaluateur, sauf une. Il estimait que, s'il existe des actes de cession, l'évaluateur doit les utiliser, ainsi que tout levé qui existe. Si de tels documents n'existent pas, l'évaluation peut tout de même être effectuée, mais la première chose à faire est de les chercher.
[44] Il a confirmé qu'on ne tient pas compte du prix de base rajusté dans une évaluation. Le prix de base rajusté de 20 262 $ figurant dans la réponse a été établi par un autre évaluateur, M. Power. Dans cette évaluation, il n'a pas tenu compte du préjudice subi.
Arguments présentés pour le compte de l'appelante
[45] Dans son argumentation, l'avocat de l'appelante a déclaré qu'il y avait nécessairement une erreur de calcul flagrante du gain en capital, tel qu'il est exposé au paragraphe 8 de la réponse. La somme de 23 845 $ doit être déduite du produit de disposition de 70 945 $ en 1996 parce qu'elle n'a rien à voir avec la vente de ces lots. Ce montant comprend l'indemnité pour le préjudice causé à des lots ne faisant pas l'objet de la vente.
[46] En outre, durant l'année 1997, la somme de 6 900 $ représentant l'indemnité pour le préjudice causé à des terres ne faisant pas partie des lots en cause doit être déduite du produit de disposition de 20 000 $.
[47] Après déduction des montants susmentionnés, la question à trancher est de déterminer laquelle des deux évaluations doit être acceptée. Les deux évaluateurs ont utilisé les mêmes terrains à titre d'éléments comparables, sauf un. L'évaluateur cité comme témoin par l'intimée croyait qu'on aurait dû prendre en considération moins d'éléments négatifs; toutefois, ces cas sont très subjectifs. L'évaluateur cité comme témoin par l'appelante a soutenu que la superficie des lots n'est pas très importante dans un milieu rural.
[48] La preuve offerte par M. Feehan vient étayer la position prise par l'évaluateur de l'appelante. Il importe de tenir compte de la conjoncture économique reflétée dans les statistiques. Son opinion soutenait davantage l'évaluation de l'appelante que celle de l'intimée.
[49] L'avocat a demandé dans quelle mesure on doit apporter des rajustements à la baisse. L'évaluateur de l'intimée a apporté des rajustements trop importants, lesquels étaient quelque peu arbitraires. Les appels devraient être admis avec dépens.
Arguments présentés pour le compte de l'intimée
[50] L'avocat de l'intimée a soutenu que le différend portait sur la juste valeur marchande des terres en cause le 21 octobre 1981. Dans la réponse, les alinéas 9(b), (c), (d), (f), (h) et (i) ont été admis. Les autres hypothèses n'ont pas été démolies. Le produit de la vente en 1996 était de 70 945 $ et le produit de la vente en 1997 était de 20 000 $. Le prix de base rajusté était de 20 260 $ en 1996 et de 10 000 $ en 1997, conformément à l'hypothèse du ministre à l'alinéa 9(e) selon laquelle, le 22 octobre 1981, la juste valeur marchande des parcelles A, B et C ne dépassait pas 20 262 $ et, à la même date, celle des parcelles D et E ne dépassait pas 10 000 $, tel qu'il est exposé à l'alinéa 9(g) de la réponse. Il a invoqué l'alinéa 54e) de la Loi et a soutenu que le produit de disposition devait inclure l'indemnité pour préjudice.
[51] Il a demandé quel était le prix de base rajusté au moment approprié. Il s'agissait simplement du coût de ce bien pour le contribuable. L'alinéa 69(1)c) de la Loi énonce que le prix de base rajusté correspond à la juste valeur marchande lorsque le bien (dans ce cas) a été obtenu par legs.
[52] Par conséquent, la question est de déterminer la juste valeur marchande. L'évaluation de M. Fleming ne tient pas compte de l'indemnité pour préjudice. Dans la profession, cet élément n'est pas inclus. En droit, dans le cadre de la définition du produit de disposition de l'alinéa 54c), il est inclus.
[53] Le paragraphe 53(1) dresse la liste des éléments qui doivent être ajoutés au coût pour le contribuable dans le calcul du prix de base rajusté. Il ressort clairement que l'indemnité pour préjudice ne doit pas être incluse.
[54] L'avocat de l'appelante suggère que l'évaluation de l'intimée ne fait que tenir compte de plus d'éléments négatifs et que le prix de base rajusté devrait se situer quelque part entre les deux évaluations. Cela est incorrect, puisque l'intimée a démontré que de nombreuses erreurs avaient été commises par M. Fleming dans son évaluation. En ce qui a trait aux parcelles A et B, il a utilisé une superficie erronée. Pour la parcelle B, il aurait dû utiliser le montant de 256 $ et non de 2 560 $. Par conséquent, la fiabilité du rapport est en jeu. En outre, le fondement que M. Fleming a utilisé pour évaluer les terrains est fautif. Les ventes nos 1 et 2 ont reçu, à tort, plus de poids que les autres. Des éléments de preuve ont été donnés pour expliquer les motifs pour lesquels les lots utilisés avaient une valeur supérieure à celle des lots en cause.
[55] Pour ce qui est de la parcelle C, il a affirmé qu'elle était de 0,135 acre alors qu'elle était de 0,44 acre. Il convient d'examiner l'acte de cession au moment d'élaborer un tel rapport, ce que M. Fleming n'a pas fait.
[56] Monsieur Fleming a reconnu que la pièce A-1 comprenait des calculs inexacts de l'indemnité pour préjudice. En outre, il n'a pas tenu compte dans son évaluation de la superficie et de l'emplacement, ce qu'il aurait dû faire. Pour la parcelle C, les lots utilisés comme éléments comparables étaient de qualité supérieure aux lots en cause. Il a utilisé les ventes nos 7, 8 et 9, ce qui fait qu'une valeur inférieure aurait dû être attribuée à la parcelle C. Il s'est fondé sur l'hypothèse que le contribuable possédait les terres adjacentes et que ce fait devait être pris en considération, alors qu'il n'aurait pas dû l'être.
[57] Les parcelles D et E étaient des terres enclavées. La vente no 4 a été utilisée comme opération comparable, mais elle ne portait pas sur une terre enclavée. Cet évaluateur a comparé des pommes avec des oranges. Il a présumé que l'acheteur aurait accès à ces terrains dans l'avenir, ce qu'il n'aurait pas dû faire. S'il avait utilisé la vente no 10 comme opération comparable, la valeur du lot en cause aurait été plus proche de 609 $. Par conséquent, la valeur de 1 000 $ était incorrecte.
[58] L'avocat a invoqué l'affaire Royal Wayne Motel Ltd. c. Canada, C.C.I., no 98-704(IT)I, 28 janvier 2000, 2000 CarswellNat 107, [2000] 2 C.T.C. 2320, dans laquelle cette cour s'est penchée sur le bien-fondé de deux évaluations contradictoires. Il a soutenu que dans cette affaire, l'évaluateur du contribuable n'avait pas tenu compte de tous les facteurs et s'était fondé sur des hypothèses erronées. Il avait en outre utilisé des éléments comparables inappropriés. Dans le cas qui nous occupe, comme dans l'affaire Royal Wayne Motel Ltd., les chiffres de l'évaluateur de l'intimée devraient être préférés.
[59] En réplique, l'avocat de l'appelante a argué que l'indemnité pour préjudice n'avait rien à voir avec le prix de base rajusté pour les terrains A, B, C, D et E. Ce que l'appelante a reçu n'était pas imputable à la disposition des parcelles A, B, C, D et E. Cet aspect doit être traité séparément. Le prix de base rajusté doit être déterminé séparément pour le lot qui reste. C'est sur cela que porte l'indemnité pour préjudice.
[60] Malgré les commentaires de l'intimée au sujet de l'article 54 de la Loi, le ministre doit tout de même déterminer le prix de base rajusté du reste du bien-fonds, déduire ce prix du montant reçu et prendre les trois quarts de la somme ainsi obtenue pour établir le montant du gain en capital.
[61] Il ne faut pas oublier que M. Fleming et M. Power en sont tous deux arrivés à la somme de 10 000 $. Ainsi, si M. Power était dans l'erreur, il n'était pas le seul.
Analyse et décision
[62] L'avocat de l'intimée a fait valoir qu'il n'y avait qu'un seul point en litige en l'espèce, savoir la juste valeur marchande des terres en cause le 21 octobre 1981. Cela suppose, bien entendu, qu'il n'y a aucun différend sur la somme reçue en contrepartie du transfert des terres acquises par le ministère des Transports de la province de Terre-Neuve à la date de disposition. Au vu des arguments présentés par l'avocat de l'appelante, la Cour doit déterminer si le ministre avait raison de présumer que le produit de disposition en 1996 était de 70 945 $ et que le produit de disposition en 1997 était de 20 000 $. Il ne semble pas y avoir de différend en l'espèce sur le fait que le prix de base rajusté pour les deux années correspondait à la juste valeur marchande le 22 octobre 1981, date de l'acquisition.
[63] L'avocat de l'intimée a soutenu que le produit de la vente en 1996 était de 70 945 $ et que le produit de la vente en 1997 était de 20 000 $. L'avocat de l'appelante conteste ces chiffres et soutient que le produit de la vente en 1996 était de 70 945 $ moins 23 845 $, soit 47 100 $, et que le produit de la vente en 1997 était de 20 000 $ moins 6 900 $, soit 13 100 $.
[64] Une fois les montants des produits de disposition établis, la deuxième question est de savoir quel était le prix de base rajusté des bien-fonds en 1996 et en 1997. Le prix de base rajusté doit être calculé en tenant compte des deux évaluations présentées à la Cour. Cela implique de déterminer quelle évaluation doit être admise, ou si la valeur réelle se situe quelque part entre les montants présentés par les deux évaluateurs.
[65] La Cour se penche d'abord sur la question de savoir si le ministre a eu raison de présumer que le produit de disposition était de 70 945 $ en 1996 et de 20 000 $ en 1997.
[66] La Cour estime que l'argument de l'avocat de l'appelante est bien fondé sur ce point. La Cour est convaincue que le ministre a mal calculé le gain en capital, tel qu'il est exposé au paragraphe 8 de la réponse, puisqu'il a utilisé des chiffres erronés relativement aux produits de disposition pour les deux années. De l'avis de la Cour, la somme reçue au titre d'indemnité pour préjudice, laquelle a été incluse par le ministre dans ces deux montants, n'a absolument rien à voir avec le prix de base rajusté pour les bien-fonds A, B, C, D et E. Ce que l'appelante a reçu au titre d'indemnité pour préjudice n'est pas imputable à la disposition de ces parcelles. Cette portion de la contrepartie doit être examinée séparément des montants reçus pour les bien-fonds en cause.
[67] Les sommes reçues au titre d'indemnité pour préjudice se rapportaient aux terres qui restaient à l'appelante après la prise des parcelles A, B, C, D et E. La preuve ne laisse planer aucun doute sur le fait que la somme de 23 845 $ reçue en 1996 et la somme de 13 100 $ reçue en 1997 ne constituaient pas une contrepartie de la vente des parcelles A, B, C, D et E faisant l'objet des cotisations établies par le ministre. Nul doute que des sommes au titre d'indemnités pour préjudice ont été reçues par le contribuable et qu'elles devaient donc être prises en considération; cependant, ces sommes n'ont pas été reçues par le contribuable relativement aux parcelles de terrain en cause.
[68] L'argumentation de l'avocat de l'appelante est bien fondé lorsqu'il affirme que le ministre doit traiter les terrains restants séparément, qu'il doit tout de même déterminer le prix de base rajusté pour les terres restantes, en déduire le montant reçu à titre de contrepartie pour les terrains qui restaient, et déterminer le montant du gain en capital à partir des trois quarts de la somme ainsi obtenue.
[69] L'avocat de l'intimée a soutenu que l'on tenait compte de l'indemnité pour préjudice automatiquement en vertu de l'alinéa 54c) de la Loi, étant donné que, en droit, ce montant fait partie de la définition du « produit de disposition » . En outre, il a affirmé que le paragraphe 53(1) dresse la liste des éléments qui doivent être ajoutés au coût pour le contribuable en vue d'établir le prix de base rajusté et qu'il est clair que l'indemnité pour préjudice n'en fait pas partie.
[70] La Cour estime que l'argument relatif au paragraphe 53(1) est correct, mais elle n'est pas d'accord avec l'interprétation donnée par le ministre en vertu de l'alinéa 54c), puisque le montant qui a été reçu au titre d'indemnité pour préjudice n'avait absolument rien à voir avec les parcelles en cause. Il s'ensuit que le ministre avait tort de tenir compte de ces montants pour établir le produit de la disposition des lots en cause; par conséquent, ces montants doivent être déduits.
[71] Concernant la juste valeur marchande des bien-fonds en cause, la Cour est convaincue du bien-fondé des arguments de l'avocat de l'intimée. L'affaire qui nous occupe s'apparente quelque peu à l'affaireRoyal Wayne Motel Ltd., précitée, dans laquelle la Cour avait eu à se pencher sur le bien-fondé de deux évaluations contradictoires. De même, en l'espèce, la Cour estime que les évaluations de Gregory S. Bennett doivent être préférées à celles d'Appraisal Associates Limited, effectuées par Boyd Fleming.
[72] Selon la Cour, il ne s'agit pas ici d'un cas où l'on doit adopter une position à mi-chemin entre les deux évaluations. Aucune preuve n'a été produite devant elle montrant que cette façon de faire serait acceptable; cela serait au contraire totalement arbitraire. La Cour préfère les évaluations de Gregory S. Bennett aux évaluations de Boyd Fleming, et les motifs qui justifient cette conclusion sont nombreux.
[73] Comme l'a soutenu l'avocat de l'intimée, les évaluations de Boyd Fleming contenaient un certain nombre d'erreurs non négligeables. Pour les parcelles A et B, il a utilisé une superficie incorrecte. La somme qu'il aurait dû utiliser pour la parcelle B était de 256 $, et non de 2 560 $. En outre, la Cour estime que cet évaluateur n'a pas étudié de manière adéquate les ventes comparables en vue d'établir son évaluation.
[74] De l'avis de la Cour, M. Fleming n'aurait pas dû se fonder sur l'hypothèse selon laquelle le contribuable possédait les terres adjacentes et qu'il devait tenir compte de ce fait dans son évaluation. Il ressort clairement du témoignage de M. Bennett que cette démarche était inappropriée. La Cour est convaincue que, dans une certaine mesure, M. Fleming a effectivement comparé des pommes avec des oranges. Il a comparé des terres enclavées à des terres ayant une façade, et vice-versa, sans apporter les rajustements qui s'imposaient, ce qui a entraîné des calculs erronés.
[75] Tout bien considéré, la Cour est d'avis que M. Fleming n'a pas tenu compte de tous les facteurs pertinents et qu'il a procédé à son évaluation en se fondant sur des hypothèses incorrectes. Il a utilisé des ventes comparables inappropriées, et la Cour conclut que les chiffres auxquels est arrivé M. Fleming ne doivent pas être admis.
[76] En définitive, l'appel est admis et l'affaire est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelles cotisations en tenant compte du fait que la Cour a conclu que le prix de base rajusté des bien-fonds acquis en 1996 était de 20 262 $ et que le prix de base rajusté exact des bien-fonds acquis en 1997 était de 10 000 $.
[77] Par ailleurs, il est ordonné au ministre de déduire la somme de 23 845 $ du produit de disposition de 1996 pour déterminer le gain en capital brut pour 1996, et de déduire la somme de 6 900 $ du produit de disposition de 1997 pour déterminer le gain en capital brut pour 1997, dont les trois quarts seront imposables.
[78] L'appelante a droit à ses dépens pour cette action, lesquels seront taxés.
Signé à Ottawa, Canada, ce 5e jour de février 2003.
« T. E. Margeson » |
J.C.C.I.
Traduction certifiée conforme
ce 31e jour de janvier 2005.
Yves Bellefeuille, réviseur