Dossier : 2000-3460(GST)G

ENTRE :

27 CARDIGAN INC.,

appelante,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

____________________________________________________________________

Appel entendu avec l'appel de 33 Cardigan Inc. (2000-3463(GST)G)

les 22 et 23 avril 2003 à Toronto (Ontario)

Par : L'honorable juge E. A. Bowie
Comparutions :
Avocats de l'appelante :	Me David C. Nathanson, c.r. et Me Adrienne K. Woodyard
Avocats de l'intimée :	Me Peter M. Kremer, c.r. et Me Rosemary Fincham

____________________________________________________________________

JUGEMENT

          L'appel interjeté à l'encontre de la cotisation établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise en matière de la taxe sur les produits et services, datée du 22 février 2000 et qui porte le numéro 00000000771, correspondant à la période du 1^er octobre 1994 au 30 septembre 1997, est accueilli et la cotisation est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation au motif que l'appelante n'est pas tenue de payer les pénalités prévues à l'article 280 de la Loi.

L'intimée a droit à un seul mémoire de frais.

Signé à Ottawa, Canada, ce 18 ^e jour de juin 2004.

« E. A. Bowie »

Juge Bowie

Traduction certifiée conforme

ce 2^e jour de décembre 2004.

Ingrid B. Miranda, traductrice

Dossier : 2000-3463(GST)G

ENTRE :

33 CARDIGAN INC.,

appelante,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

____________________________________________________________________

Appel entendu avec l'appel de 27 Cardigan Inc.(2000-3460(GST)G)

les 22 et 23 avril 2003 à Toronto (Ontario)

Par : L'honorable juge E. A. Bowie
Comparutions :
Avocats de l'appelante :	Me David C. Nathanson, c.r. et Me Adrienne K. Woodyard
Avocats de l'intimée :	Me Peter M. Kremer, c.r. et Me Rosemary Fincham

____________________________________________________________________

JUGEMENT

          L'appel interjeté à l'encontre de la cotisation établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise en matière de la taxe sur les produits et services, datée du 23 février 2000 et qui porte le numéro 00000000782, correspondant à la période du 1^er octobre 1994 au 30 septembre 1997, est accueilli et la cotisation est déférée au ministre du Revenu national pour nouvel examen et nouvelle cotisation au motif que l'appelante n'est pas tenue de payer les pénalités prévues à l'article 280 de la Loi.

L'intimée a droit à un seul mémoire de frais.

Signé à Ottawa, Canada, ce 18 ^e jour de juin 2004.

« E. A. Bowie »

Juge Bowie

Traduction certifiée conforme

ce 2^e jour de décembre 2004.

Ingrid B. Miranda, traductrice

Référence : 2004CCI448

Date : 20040618

Dossier : 2000-3460(GST)G 2000-3463(GST)G

ENTRE :

27 CARDIGAN INC. et 33 CARDIGAN INC.,

appelantes,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

MOTIFS DU JUGEMENT

Le juge Bowie

[1]      Les deux appels portent sur le montant de taxe sur les produits et services (TPS) exigible en vertu des dispositions de la Loi sur la taxe d'accise, partie IX (la Loi) relativement à la fourniture à soi-même réputée de logements en copropriété se trouvant dans un immeuble d'habitation effectuée par les deux sociétés appelantes. Les parties se sont entendues quant aux nombreux faits en l'espèce et elles sont d'accord pour dire que la question à trancher concerne la juste valeur marchande des logements aux dates de la fourniture à elles-mêmes. Il faut aussi déterminer la question accessoire des pénalités. Voici leur entente dans son intégralité :

          [TRADUCTION]

Les nouvelles cotisations

1.          Les appelantes interjettent appel à l'encontre des avis de nouvelle cotisation datés chacun du 23 février 2000, portant sur la période du 1^er octobre 1994 au 30 septembre 1997 (les « nouvelles cotisations » ) et émises par le ministre du Revenu national (le « ministre » ).

Le contexte

2.          Chacune des appelantes est une société constituée sous le régime des lois de la province d'Ontario, le principal lieu d'affaires étant décrit comme a/s Cornerstone Properties Inc., boîte postale 3117, Terminal « A » , London, Ontario, N6A 4J4. Pendant toutes les périodes pertinentes, l'exercice de ces sociétés et leur année d'imposition a pris fin le 30 septembre.

3.          Au moyen d'une convention d'achat-vente datée du 1^er septembre 1994 (la « convention » ) les appelantes ont acheté de Richmill Development Corporation ( « Richmill) une société liée aux appelantes, des logements désignés, portant un titre individuel (les « logements » ) ainsi que leurs droits accessoires dans un projet de 187 logements en copropriété que Richmill construisait au 675 de la rue Richmond, London, Ontario (le « bien Richmond » ).

4.          Comme l'atteste l'annexe 1.1 du contrat de vente intitulée « Détails des prix de vente et allocation » , 33 Cardigan Inc. ( « 33 Cardigan » ) a acheté 93 logements et 27 Cardigan Inc. ( « 27 Cardigan » ) a acheté les 94 logements qui restaient dans le bien Richmond pour une contrepartie de 10 544 000 $, dont un montant de 5 262 481 $ (49,9 p. 100 du prix de vente) a été versé par 33 Cardigan et de 5 281 519 $ (50,1 p. 100 du prix de vente) a été versé par 27 Cardigan.

5.          La convention prévoyait que le transfert de possession de bien Richmond aux appelantes était présumé avoir eu lieu le 1^er octobre 1994 (la « date d'entrée en vigueur » ), mais que les logements ne seraient transférés qu'après l'enregistrement du bien Richmond à titre de projet de condominiums (la « date de transfert » ).

6.          En vertu de la convention, Richmill était obligée, notamment de payer l'impôt foncier et de souscrire une assurance à l'égard du bien Richmond, d'agir en qualité de mandataire pour le compte des appelantes pendant la construction du projet de condominiums proposé et de rendre compte aux appelantes à partir de la date d'entrée en vigueur jusqu'à la date de transfert.

7.          À la date d'entrée en vigueur, 60 p. 100 du travail de la construction du projet de condominiums sur le bien Richmond était terminé. Il faudrait 7 253 000 $ pour finaliser le projet. Le coût total de la construction du bien Richmond serait de 17 797 000 $ dont 96,2 p. 100, soit 17 120 714 $, aura été dépensé pour la construction des habitations.

8.          Le 30 juin 1995, la version préliminaire d'un rapport d'évaluation de Tony Best de Lansink Best & McIver Limited a été obtenue et utilisée afin d'évaluer la valeur des logements loués à des locataires après le 1^er octobre 1994.

9.          Entre le 1^er octobre 1994 et le 30 septembre 1997, les logements ont été loués à des personnes qui les ont occupés pour la première fois.

10.        Richmill a évalué et remis la TPS correspondant aux logements dans le cadre de ses périodes de déclaration se terminant entre le 31 juillet 1995 et le 31 octobre 1996 inclusivement, ainsi que de sa période de déclaration se terminant le 31 janvier 1997, en application du paragraphe 191(1) de la Loi sur la taxe d'accise, L.R.C. 1985, ch. E-15, tel que modifiée (la « Loi » ).

11.        Le 23 juin 1998, le bien Richmond a été enregistré en tant que projet de condominiums sous le numéro M.C.C.-388.

12.           Comme les appelantes étaient les propriétaires bénéficiaires des logements au moment où ils ont été fournis, alors Richmill n'avait pas à déclarer la TPS aux termes du paragraphe 191(1) de la Loi, et n'avait pas le droit non plus de réclamer de crédits de taxe sure les intrants (CTI) relativement aux logements. Par conséquent, au moyen d'un avis de cotisation n^o 00000000395 et daté du 24 novembre 1998 envoyé à Richmill pour la période du 1^er octobre au 30 septembre 1997 (la « cotisation envoyée à Richmill » ), le ministre a rejeté les CTI de 596 167,30 $ réclamés par Richmill et a remboursé un montant de 416 167,30 $ de la TPS déclarée par Richmill à l'égard du projet Richmond. Le ministre a alors établi une nouvelle cotisation à l'égard des appelantes pour leur accorder un montant de 596 167,30 $ de CTI et qui a été déduit de la TPS imputée due à l'égard du bien Richmond.

13.        L'appelante a obtenu un rapport d'évaluation daté du 14 septembre 1998 et rédigé par Lansink, Best & McIver Limited (le « rapport d'évaluation Lansink » ) qui estimait que la juste valeur marchande du bien Richmond au 1^er août 1995 s'établissait à 9 850 000 $ (le « montant Lansink » ).

14.        Sur la foi d'un rapport d'évaluation daté du 27 août 1999 et rédigé par le Bureau des services fiscaux (BSF) de London du ministère du Revenu national portant sur l'estimation de la juste valeur marchande de chaque locatif à la date initiale de son occupation, le ministre a présumé en établissant la nouvelle cotisation que la juste valeur marchande de tous les logements était le montant global de 16 693 000 $ (le « montant du BSF de London » ).

Les nouvelles cotisations

15.        Au moyen des nouvelles cotisations, le ministre a réclamé la TPS aux appelantes et leur a imposé une pénalité et les intérêts correspondants.

16.        Les appelantes se sont opposées aux nouvelles cotisations au moyen d'avis d'opposition datés du 17 mai 2000.

17.        Le ministre a ratifié la nouvelle cotisation par un avis de décision daté du 27 juillet 2000.

Pénalités

18.        L'intimée concède que les appelantes n'auraient se voir imposer des pénalités pendant la période où Richmill a déclaré la TPS à l'égard du projet Richmond, à l'exception des montants de TPS déclarés en moins, le cas échéant.

Questions en litige

19.        Les autres questions en litige en l'espèce sont les suivantes :

a)          Quelle était la juste valeur marchande des logements au moment où la fourniture à soi-même réputée a eu lieu?

b)          S'il est établi que le montant du BSF de London représente la juste valeur marchande des logements au moment pertinent, ce qui n'est pas admis mais nié par les appelantes, ces dernières, sont-elles tenues de payer les pénalités prévues à l'article 280 par rapport au montant de TPS qu'elles ont ni déclaré en moins et qu'elles n'ont pas remis?

20.        Les appelantes soutiennent que la juste valeur marchande des logements au moment de la « fourniture à soi-même réputée » s'élève au montant évalué par Ben Lansink dans son rapport du 17 mars 2003.

21.        L'intimée soutient que la juste valeur marchande des logements au moment de la « fourniture à soi-même réputée » s'élève au montant évalué par Warren Shannon dans son rapport du 5 mars 2003.

[2]      Il est écrit au paragraphe 14 que le montant du BSF de London est de 16 693 000 $. C'est ce que l'on invoque au paragraphe 12 de chaque avis d'appel et cela a été admis au paragraphe 2 de chaque réponse. Cependant, le véritable montant est de 16 963 000 $. (Voir pièce A-2, onglets 8, 13 et 14).

[3]      Il n'a pas été contesté qu'au moment de la première occupation de chacun des 187 logements en copropriété par un locataire, il y a eu lieu d'une fourniture à soi-même réputée du logement par l'appelante, en sa qualité de propriétaire du logement, ce qui a donné lieu à l'imputation d'une TPS au taux de 7 p. 100 selon la juste valeur marchande du logement. La taxe est réputée avoir été perçue par l'appelante, en sa qualité de fournisseuse, de sa part en sa qualité de bénéficiaire de la fourniture[1]. Comme les différents logements ont été occupés pour la première fois à des dates différentes se situant entre le 1^er octobre 1994 et le 30 septembre 1997, la détermination de la dette totale relative à la taxe imposée à chaque appelante est une opération plus complexe qu'elle ne le semble a priori. Il devient nécessaire d'établir la juste valeur marchande de chaque logement à la date de sa première occupation par un locataire. Voilà pourquoi chacune des parties a fait appel à un évaluateur de biens immobiliers professionnel. Pour les motifs qui suivent, le témoignage de M. Ben Lansink pour le compte des appelantes a été d'une très grande utilité, comparativement à celui de M. Warren Shannon pour le compte de l'intimée.

[4]      L'immeuble situé au 675 de la rue Richmond est un immeuble d'habitation de 17 étages en béton et en verre. Il contient les 187 appartements qui font l'objet des présents appels. Il existe douze modèles différents d'appartements contenant une, deux ou trois chambres à coucher, ayant une superficie qui varie entre 918 pieds carrés et 1 764 pieds carrés. L'immeuble contient aussi des locaux commerciaux, des locaux pour commerce de détail et des locaux à bureaux au premier étage, un stationnement au sous-sol et il partage une piscine avec l'immeuble adjacent situé au 695 de la rue Richmond. Aucune de ces commodités n'est comprise dans la cotisation de TPS qui fait l'objet du présent appel. Elles ne sont pertinentes que dans la mesure où leur existence pourrait ajouter de la valeur aux appartements. Bien entendu au moment pertinent, l'immeuble était neuf et en parfait état. La construction est de qualité supérieure. L'immeuble occupe un peu moins de 75 p. 100 des 0,413 hectares de la parcelle de terre sur laquelle il est situé.

[5]      M. Ben Lansink a témoigné pour le compte des appelantes. Il est un évaluateur professionnel compétent, bien que ses compétences et son expérience soient plutôt d'ordre théorique. Il semble qu'il n'ait pas d'expérience récente en qualité de mandant ou de mandataire travaillant pour le compte d'acheteurs ou de vendeurs. Il exerce en pratique privée comme évaluateur indépendant depuis 1974 et il est accrédité auprès de l'Institut canadien des évaluateurs depuis 1982. À cette époque, il a représenté une vaste gamme de clients gouvernementaux et du secteur privé, y compris de nombreuses institutions financières, des premières nations, des cabinets juridiques canadiens et internationaux, ainsi que des cabinets d'experts-comptables. Il a témoigné un certain nombre de fois devant la Cour suprême de l'Ontario et devant la Commission des affaires municipales de l'Ontario.

[6]      M. Lansink a reconnu que la présente affaire représente un problème nouveau pour l'évaluateur, portant sur 187 évaluations séparées de 187 logements en copropriété, chacun d'eux devant être évalué à la date où il a été occupé pour la première fois. Ces dates sont éparpillées entre le mois de novembre 1994 et le mois de septembre 1997. M. Lansink a utilisé la technique de la parité pour évaluer le prix de chacun de ces 187 logements. Pour ce faire, il a tenu compte de la vente de six appartements dans un immeuble d'appartements en copropriété situé au 115 de la rue Kent, ayant eu lieu entre le mois d'octobre 1994 et le mois de mars 1995; de six appartements situés dans un immeuble du 600 de la rue Talbot entre le mois d'avril 1994 et le mois d'avril 1995; et de cinq appartements situés au 695 de la rue Richmond entre le mois d'octobre 1994 et le mois de février 1995. Il estimait que la vente des appartements situés au 695 de la rue Richmond était la plus comparable, puisque l'immeuble est contigu au 675 de la rue Richmond, avec lequel il partage de nombreuses commodités. L'immeuble du 600 de la rue Talbot se trouve mieux situé, et il a procédé à un rajustement à la baisse des prix de vente. Il est d'avis que, selon le prix moyen des habitations unifamiliales de London et de St. Thomas, les prix n'ont pas changé de manière significative entre les années 1994 et 1997. Par conséquent, il n'a pas effectué de rajustement en fonction du temps. À partir de ces données, il a estimé que le prix des appartements de l'immeuble situé au 675 de la rue Richmond variait entre 70 $ et 80 $ par pied carré pendant toute la période de novembre 1994 à septembre 1997 et il en a donc évalué le prix à 75 $ par pied carré.

[7]      Dans un tableau figurant à la page 21 de son rapport, M. Lansink a calculé le prix d'un appartement dans chacun des douze modèles, en multipliant simplement sa superficie en pieds carrés par 75 $. Le tableau montre que la somme totale des 187 logements s'élève à 17 339 250 $. M. Lansink a par la suite divisé ce total par 187, estimant que le prix moyen de chaque appartement de l'immeuble était de 92 723 $, somme qu'il a arrondie à 95 000 $. Cet exercice semble avoir pour but de lui permettre d'utiliser le prix moyen d'un appartement pour présenter la prochaine partie de sa preuve.

[8]      Par la suite, M. Lansink a émis l'hypothèse que le marché des appartements en copropriété dans le centre de London ne pouvait pas absorber 187 appartements à un taux supérieur à 30 par année. Il a donc conclu que, même avec ce qu'il a appelé une commercialisation énergique, on ne pourrait pas les vendre tous en moins de six ans. Il a ensuite calculé une réduction sur le prix moyen qu'il avait déjà établi à 95 000 $ afin de tenir compte de ce fait. Il a aussi évalué ce qu'il a appelé les dépenses de commercialisation. Cela comprend des facteurs tels que la commission des agents immobiliers, les coûts de transfert, les frais de gestion, et les intérêts liés aux logements non vendus pendant trois ans en moyenne, ainsi qu'un supplément 10 p. 100 du total de ces montants pour les imprévus. Il a ensuite calculé la valeur actualisée des recettes totales de ventes des 187 logements au cours d'une période de six ans, sans les dépenses de commercialisation à 9 300 000 $ (arrondi), ou 40,23 $ par pied carré. Il a entrepris à partir de ce point l'évaluation finale des 187 appartements en utilisant la technique de comparaison des ventes en multipliant la superficie en pieds carrés de chacun des 187 appartements par 40,23 $. Les résultats se trouvent dans un tableau figurant aux pages 24 à 29 de son rapport.

[9]      M. Lanskin a également utilisé aussi la technique du revenu, non pas pour évaluer la juste valeur marchande des appartements, a-t-il précisé, mais pour s'assurer de l'utilisation optimale des appartements. Voici ce qu'il mentionne à la page 3 de son rapport au sujet de l'utilisation optimale :

         

[TRADUCTION]

Même si c'est un terrain vague : Construction et utilisation d'un immeuble d'unités de logement résidentielles, avec une utilisation gratuite de locaux commerciaux, de commerces de détail et de bureaux et d'autres améliorations du site, dans la mesure où cela est permis par le zonage.

Avec améliorations : Poursuite de l'utilisation présente en tant qu'immeuble contenant 187 unités de logement résidentielles de location, avec stationnement au sous-sol et des locaux commerciaux des commerces de détail et des bureaux au premier étage. La valeur finale, si l'on suppose que chaque logement appartient au même propriétaire, s'élève à 10 557 938 $ si chaque logement est loué. La valeur est de 9 300 000 $, si l'on présume que les logements appartiennent à 187 propriétaires différents. Par conséquent, l'utilisation optimale de chaque logement consiste en la location résidentielle.

Je ne comprends pas pourquoi il s'est penché sur l'utilisation optimale du bien en tant que terrain vague et en tant qu'immeuble. Il a expliqué plus tôt qu'il reconnaissait que l'évaluation ne portait ni sur le terrain, s'il était vague, ni sur l'immeuble, mais sur chaque habitation individuelle s'y trouvant. Selon lui, la valeur, après avoir appliqué la technique du revenu, était de 44 $ à 46 $ du pied carré. Il était d'avis que la valeur, selon la technique de la parité appliquée à des ventes similaires, avant de tenir compte de l'hypothèse selon laquelle 187 logements seront placés sur le marché en même temps, était de 70 $ à 80 $ par pied carré. Je ne comprends pas comment il a pu conclure, après avoir appliqué la technique du revenu, que la location de l'un des logements à des locataires constituait une utilisation optimale supérieure à sa vente à une personne voulant y résider. La seule explication est qu'au lieu d'évaluer les logements individuellement, comme ce qu'il a reconnu qu'il aurait dû faire, il a estimé la valeur de la partie résidentielle de l'immeuble dans son ensemble, et qu'il l'a attribuée à chaque appartement en fonction d'une superficie en pieds carrés. Son témoignage n'a pas permis de préciser qu'il n'avait pas inclus certaines dépenses dans son analyse qui auraient dû à bon droit être exclues puisqu'elles s'appliquaient aux parties non résidentielles de l'immeuble. Il ne tient pas compte non plus, dans le calcul des dépenses, du fait que tout propriétaire d'un logement unique en copropriété est tenu de payer des frais de copropriété considérables, ni d'autres réserves financières de ce genre. Je n'ai guère de doute que ces facteurs peuvent avoir pour effet de gonfler considérablement l'évaluation des dépenses imputables à juste titre au revenu de chaque logement individuel.

[10]     Je n'admets pas non plus que, pour appliquer la technique du revenu à chaque logement en copropriété, il soit approprié d'utiliser le taux de capitalisation de la vente d'immeubles d'appartements entiers transférés pour des contreparties variant entre 1,75 million de dollars et 6,15 millions de dollars. Un tel investissement n'est pas comparable à l'achat d'un appartement pour un prix variant entre 66 000 $ et 195 000 $[2]. Comme M. Lansink a mentionné plus d'une fois pendant son témoignage qu'il ne se fiait pas au résultat obtenu après l'application de la technique du revenu, sauf dans la mesure où ce résultat pouvait l'aider établir l'utilisation optimale de la propriété, je n'ai pas l'intention de l'examiner davantage. Je ne doute pas que l'utilisation optimale de chacun de ces appartements est d'être utilisé comme logement par le propriétaire ou d'être loué par le propriétaire à un locataire résidentiel.

[11]     Je ne doute pas non plus que la meilleure méthode d'évaluation des logements soit la technique de parité qui consiste à comparer les ventes de logements similaires dans le même quartier, pendant la période allant du mois de novembre 1994 au mois de septembre 1997. Au cours de cette période, le prix des logements est resté plutôt stable. En effet, M. Lansink l'a clairement précisé à la fin de son témoignage à l'interrogatoire principal.

                  

[TRADUCTION]

Q.         Pourriez-vous simplement nous expliquer pourquoi vous avez préféré la technique de parité et non pas la technique du revenu pour établir votre conclusion finale? Je sais que la différence entre ces techniques n'est pas très grande, mais je voudrais simplement connaître la raison pour laquelle vous avez favorisé l'une plutôt que l'autre.

R.          Les évaluateurs immobiliers disent souvent en blague que les trois techniques d'évaluation disponibles sont le marché, le marché et le marché. Et j'estime que cela est vrai, la valeur marchande est la mesure du comportement des personnes dans le marché. La technique du revenu ne s'applique vraiment pas à ce cas en particulier parce que l'on ne peut l'appliquer à un seul logement. Personne n'achèterait un logement unique en fonction du son revenu. On achèterait l'immeuble que si des économies d'échelle étaient possibles au niveau de la gestion, etc. Mais si vous achetez un seul logement en fonction de son revenu, ce ne serait pas très rentable.

Q.         Avez-vous appliqué la technique du revenu simplement pour faire une vérification?

R.          C'était une vérification et cela me permettait aussi de tirer une conclusion sur l'utilisation optimale.

À mon avis, l'utilisation optimale consiste à ne pas vendre les 187 logements. La valeur de l'immeuble est supérieure s'il est vendu à un seul acheteur qui pourrait ensuite percevoir le loyer et administrer l'immeuble. En voilà l'utilisation optimale. Le seul objectif de l'application de la technique du revenu était d'illustrer cela.

Q.         Cependant, d'un autre côté, cela n'est pas le prix de chaque logement.

R.          Non.

            Mon travail, suivant vos instructions et selon la manière dont j'ai préparé mon rapport, porte sur 187 logements. Il est individuel. J'effectue 187 évaluations et je produis 187 prix individuels. Si ce n'était pas le cas, s'il s'agissait d'une cession unique, il faudrait que j'examine mon résultat de nouveau. Je dirais que la valeur serait plus proche du résultat obtenu par la technique du revenu plutôt que du résultat obtenu en appliquant la technique de la conversion directe. Si vous me donniez de nouvelles instructions, je devrais tout calculer de nouveau.

J'admets que le prix d'un logement en copropriété situé dans l'immeuble du 675 de la rue Richmond, au cours de la période allant du mois de novembre 1994 jusqu'au mois de septembre 1997, s'il n'y avait eu qu'un logement sur le marché, aurait été d'environ 75 $ par pied carré, comme le suggère le témoignage de M. Lansink.

[12]     Je me penche maintenant sur la réduction appliquée par M. Lansink à ce chiffre. Pour les raisons qui suivent, je n'accepte pas son avis selon lequel il faut appliquer une réduction d'environ 45 p. 100 à cette estimation parce qu'il y a 187 logements dans l'immeuble.

[13]     D'abord, il faut répondre à la question de savoir s'il faut appliquer des réductions à ce chiffre. La théorie de M. Lansink est que, dans le cadre de chacune des 187 évaluations, il doit présumer que non seulement il y a eu une vente hypothétique conclue entre un vendeur et un acheteur sérieux et motivés du logement précis faisant l'objet de l'évaluation mais également que cette vente hypothétique a eu lieu, non pas dans le marché immobilier de London tel qu'il existait à la date où chaque logement a été loué pour la première fois, mais tel qu'il aurait existé si les 186 autres logements avaient été mis en marché le même jour. La Loi sur la taxe d'accise impose une taxe sur des transactions hypothétiques réputées par la Loi même si elles n'ont jamais eu lieu. Chaque fourniture réputée par la Loi ainsi que chaque réception d'un logement est une transaction distincte, et la détermination de la juste valeur marchande du logement ne dépend d'aucune autre transaction hypothétique réputée avoir lieu plus ou moins en même temps. Il en est ainsi parce que toutes ces ventes et réceptions de fournitures réputées n'ont jamais eu lieu. En fait, les logements n'étaient pas à vendre, alors ils peuvent avoir une incidence sur le marché qui existe en réalité. L'évaluation doit avoir lieu dans le contexte du véritable marché.

[14]     J'insiste sur le fait que la présente affaire ne ressemble en rien à des affaires comme Henderson v. M.N.R.[3], où l'évaluateur du ministre a réduit la valeur d'un bloc d'actions de 10,78 $ à 8,00 $ afin de tenir compte de l'effet de marché découlant de l'offre d'un mis en vente en même temps. Dans cette affaire, le mandat découlant de la loi visait l'évaluation de la juste valeur marchande d'un grand bloc d'actions à une date précise. L'affaire en l'espèce ne ressemble pas non plus à l'affaire Wosk's Ltd. v. British Columbia (Assessor of Area No. 16 - Chilliwack)[4]. Cette affaire a pris naissance à la suite de l'évaluation de 296 lots aménagés situés dans le village de Harrison Hot Springs, Colombie-Britannique, aux fins d'imposition foncière, un village qui ne compte que 600 personnes vivant dans 233 résidences. La Cour d'appel a approuvé la réduction de la valeur en raison de l'absence d'acheteurs potentiels immédiats de 296 terrains. Cependant, les deux affaires, portaient sur les conditions réelles du marché à la date où toutes les actions et tous les lots devaient être évalués. Dans l'affaire Henderson, l'évaluation portait sur le bloc d'actions dans son intégralité. Dans l'affaire Wosk's, la commission d'appel des évaluations a effectivement réduit la valeur des lots à partir de la multiplication de la valeur estimée d'un lot unique par 296, car elle était d'avis que l'utilisation optimale consistait à acheter l'ensemble des biens en vue de la revente. Bien que les lots n'aient pas été mis en marché d'une manière très active, ils étaient tous en vente. Dans le cas en l'espèce, aucun des logements en copropriété n'était en vente. Je suis chargé de déterminer, aux dates d'évaluation se situant entre novembre 1994 et septembre 1997, quel était le prix optimal qu'un vendeur sérieux pouvait s'attendre de recevoir d'un acheteur sérieux, les deux parties étant bien informées et sans lien de dépendance, sur la base du marché tel qu'il était à l'époque et non pas sur la base d'un marché hypothétique qui n'a jamais existé et qui n'existera jamais. La présomption prévue au paragraphe 191(2) de la Loi s'applique de manière indépendante à chaque logement qui est réputé fourni et acquis par le constructeur. La disposition ne présume pas que tous les autres logements de l'immeuble sont mis en vente en même temps.

[15]     Même si je devais accepter la théorie de M. Lansink voulant que chaque évaluation doive se baser sur la présomption selon laquelle tous les 187 logements étaient en vente tout au long de la période allant de 1994 à 1997, je considérerais pas que sa méthodologie est raisonnable. Plusieurs de ses aspects ne peuvent tout simplement pas être justifiés. D'abord, je n'accepte pas son avis selon lequel il n'aurait été possible de vendre que 30 logements par année. Quand on lui a posé des questions sur l'étude de marché sur laquelle il fondait son avis, il a dit qu'elle s'était basée sur la revente de logements situés dans trois immeubles qu'il considérait comparable et sur laquelle il avait fondé son évaluation initiale. Il a témoigné qu'en 1995, 54 logements ont été vendus dans ces trois immeubles[5]. Les graphiques figurant aux pages 19 et 20 de son rapport illustrent les ventes dans ces immeubles sur lesquelles il a fondé ses estimations des valeurs. On compte six ventes au 155 de la rue Kent entre le mois d'octobre 1994 et le mois de mars 1995; six ventes au 600 de la rue Talbot entre le mois d'avril 1994 et le mois d'avril 1995; cinq ventes au 695 de la rue Richmond entre le mois d'octobre 1994 et le mois de février 1995. Il s'agit de reventes et donc ne résultent pas d'une mise en marché dynamique. Dans les immeubles de la rue Kent et de la rue Richmond, seul un logement a été mis sur le marché pendant plus d'un mois et il a été vendu en moins de deux mois. Le temps moyen d'annonce pour l'immeuble de la rue Talbot était d'environ 3,3 mois, probablement parce que les prix y étaient considérablement plus élevés. Ces éléments de preuve, bien que plutôt limités, semblent indiquer que le nombre limité de ventes, surtout dans les deux immeubles plus comparables, n'était pas dû au manque d'acheteurs mais au manque de logements à vendre. Pendant son interrogatoire principal, on a demandé à M. Lansink comment il est arrivé à la conclusion selon laquelle il faudrait six ans pour vendre les 187 logements. Il a répondu : « L'expérience et le discernement » . Le fait qu'il se soit fondé les éléments de preuve relatifs à la revente qu'au moment de son contre-interrogatoire semble être une réflexion après coup. Malgré qu'on l'ait amplement contre-interrogé sur ce point, il n'a mentionné aucune expérience relative à la mise en marché des logements en copropriété. J'estime que cette partie de son témoignage est au mieux spéculative et aucunement objective. Admettre son témoignage irait à l'encontre du principe établi par le juge Mahoney, tel était alors son titre, dans l'affaire National System of Baking of Alberta Ltd. c. La Reine[6] et qui a été expressément confirmé par la Cour d'appel fédérale[7].

La Cour ne peut pas adopter telles quelles les conclusions d'un expert cité comme témoin si elles ne reposent que sur sa propre déposition; la Cour doit plutôt avoir la preuve de faits qui lui permettent de comprendre et d'évaluer la façon dont les conclusions ont été tirées et la validité des conclusions elles-mêmes.

[16]     M. Lansink a témoigné que la réduction pour le volume devrait commencer par le retrait de plus du prix des logements au titre de ce qu'il appelle les « dépenses de mise en marché » . J'ai décrit ces dernières plus haut. À la page 35 de son rapport, il mentionne la définition de valeur marchande qui figure dans les Règles uniformes de pratique professionnelle en matière d'évaluation publié par l'Institut canadien des évaluateurs pour ses membres.

La valeur marchande est le montant estimé auquel une propriété devrait s'échanger à la date d'évaluation entre un acheteur et un vendeur potentiels dans une transaction indépendante après une mise sur le marché adéquate, là où les parties ont chacune agi en connaissance de cause, en toute prudence et sans y avoir été contrainte.

Cette définition ne diffère pas de manière significative de la définition acceptée par les tribunaux canadiens. La contrepartie versée en échange d'un bien signifie le prix le plus probable auquel le bien peut être vendu; cela ne fait pas référence au montant net versé au vendeur après la déduction du coût de la mise en marché. M. Lansink a cherché à justifier son interprétation libérale de la définition classique en rapprochant son point de vue de la technique de l'aménagement souvent appliquée à l'évaluation de terrains vagues. La grande différence entre les deux est que l'acheteur d'un terrain vague tient compte des coûts d'aménagement afin d'établir le prix qu'il est disposé à payer. Cela fait en sorte que le calcul du coût de lotissement et le produit de la vente probable des lots sont des facteurs pertinents au moment d'estimer le prix probable de la transaction. Pour évaluer le prix de vente probable d'un logement en copropriété, il n'est pas nécessaire de tenir compte de telles considérations. En d'autres mots, la tâche de M. Lansink était d'évaluer le prix auquel chaque logement aurait probablement été vendu à la date de sa première occupation. Au lieu de faire cela, il a évalué la valeur actualisée du produit de vente net de tous les logements à des dates futures non précisées. Je comprends qu'il a procédé ainsi afin de surmonter ce qui lui paraissait un problème d'évaluation très difficile. Cependant, cela ne l'autorise pas à s'écarter du sens établi depuis longtemps des termes employés dans la loi « ... sa juste valeur marchande [à la date de sa première occupation] » .

[17]     Il y a une autre irrégularité dans les calculs de M. Lansink concerne son omission de tenir compte du loyer qui aurait été versé par les locataires des logements non vendus au cours de la période hypothétique de mise en marché de six ans. Il a fait bien attention d'incorporer toutes les dépenses possibles, y compris celles relatives au départ des locataires afin de pouvoir donner une libre possession. Il n'a avancé aucune raison pour justifier pourquoi l'on ne devrait pas tenir compte des loyers reçus durant la période. Il n'a pas tenu compte non plus de l'augmentation de prix normale qui serait survenue vers la fin de la période de six ans. La preuve indique que les prix n'ont pas augmenté entre 1994 et 1997, mais qu'il y a eu augmentation après 1997.

[18]     Il est important de remarquer aussi que, en dépit du fait que M. Lansink a effectué une réduction de 45 p. cent pour tenir compte de l'engorgement hypothétique du marché, il n'a présenté dans son témoignage aucune analyse portant sur les dates de première occupation des logements. S'il l'avait fait, il aurait remarqué que ce n'était qu'au mois de juillet, d'août, de septembre et d'octobre 1995 que plus de 10 logements ont été occupés pour la première fois. Si l'engorgement du marché constituait pour lui un facteur suffisamment important à incorporer dans ses calculs, ce que je n'admets pas, alors l'engorgement hypothétique étaient beaucoup moins important qu'il ne l'a cru. Plutôt que la mise en vente hypothétique des 187 logements le même jour, comme il semble penser, les logements auraient été mis sur le marché graduellement entre novembre 1994 et juin 1995, puis entre novembre 1995 et septembre 1996. Quoique que cela n'ait pas été absolument indispensable, j'ai joint aux présents motifs une annexe A où figure un graphique indiquant les dates de première occupation des 187 logements en fonction du mois. À la lumière des faits, ce problème hypothétique, s'il a vraiment existé, est beaucoup moins important que M. Lansink n'aurait voulu nous laisser croire.

[19]     En effet, c'est seulement pendant la deuxième moitié de l'année 1995 que plus de 30 logements par année ont été occupés pour la première fois. Même selon son témoignage, le marché pouvait absorber tous les logements qui ont été hypothétiquement vendus au cours de l'année 1994, des premiers six mois de 1995, ainsi qu'au cours des années 1996 et 1997. M. Lansink n'a pas tenu compte de la possibilité d'une modeste réduction du prix de 75 $ par pied carré, par ailleurs établie, aurait eu pour effet d'attirer un nombre suffisant d'acheteurs. Il n'y a aucune raison de croire que le marché immobilier résidentiel n'est pas une matière extrêmement élastique.

[20]     L'intimée a cité M. Warren Shannon à témoigner afin qu'il présente son avis sur le prix des logements en copropriété situés au 675 de la rue Richmond. M. Shannon est membre de l'Institut canadien des évaluateurs depuis une trentaine d'années. Au début, il a été accrédité comme évaluateur rural, mais en 1998 l'Institut canadien lui a octroyé le titre d'AACI, valide jusqu'en octobre 2007. Il a travaillé comme évaluateur pour la Société centrale d'hypothèques et de logement de 1972 à 1977. Depuis lors, il travaille auprès de Revenu Canada (maintenant l'ADRC) d'abord à Hamilton et à St. Catharines, puis dans le sud-ouest de l'Ontario comme chef d'équipe, puis très récemment il a été nommé gestionnaire régional dans cette région. À ma connaissance, il n'a aucune expérience dans la vente ou dans l'achat dans le marché immobilier, ni à son propre compte, ni en qualité de mandataire d'autres personnes.

[21]     M. Shannon s'est d'abord formé une opinion quant au prix de chacun de ces logements en août 1999, lorsque le chef des appels du Bureau des services fiscaux de London de Revenu Canada lui a demandé d'effectuer l'évaluation de chaque logement en copropriété du 675 de la rue Richmond. À ce moment, il a rédigé un rapport d'évaluation qui est déposé en preuve à l'onglet 8 de la pièce A-1. Il explique sa méthodologie ainsi à la page 20 du document :

[TRADUCTION]

La technique du revenu n'a pas été appliquée puisqu'elle ne tient habituellement pas compte des motifs des propriétaires qui achètent un logement pour l'occuper en tant que résidence principale, ni de la valeur que ces propriétaires accordent au logement qu'ils ont acheté.

La technique du coût n'a pas été utilisée puisque l'objectif de la présente évaluation ne porte pas sur l'immeuble dans son intégralité, mais seulement sur les logements individuels à la date de leur occupation.

           

La technique de la parité est jugée applicable puisqu'il y a eu de nombreuses ventes à la date de l'évaluation permettant une comparaison et l'estimation de la valeur marchande.

À cet égard, différentes ventes ont été examinées et analysées en comparaison à l'objet de l'évaluation.

Lorsque M. Shannon mentionne l' « objet » il fait clairement référence aux 187 objets de son évaluation. Par la suite, il a examiné 43 ventes d'appartements en copropriété situés dans l'immeuble contigu qu'il considérait comparables. Onze de ces ventes ont eu lieu en 1995, 14 en 1996 et 18 en 1997. Après avoir fait quelques rajustements pour tenir compte de l'âge des immeubles et du facteur temps, il a établi le prix des différentes catégories d'appartements se trouvant au 675 Richmond pour chacune des années 1995, 1996 et 1997 :

	1995	1996	1997
1 chambre à coucher	75 000 $	78 000 $	82 000 $
2 chambres à coucher	94 000	98 000	102 000
3 chambres à coucher (1 624 pi. ca.)	114 000	118 000	125 000
3 chambres à coucher (1 764 pi. ca.)	123 000	129 000	135 000

Il a appliqué ces valeurs estimées aux divers appartements et le total de ces évaluations constitue ce que les parties ont appelé le montant du BSF de London dans les actes de procédure et l'exposé conjoint des faits[8].

[22]     La pièce R-1 déposée au procès constitue le rapport écrit d'évaluation de M. Shannon daté du 5 mars 2003 et déposé conformément à l'article 145 des Règles. Dans ce rapport, il a évalué le prix en utilisant la technique du coût, la technique du revenu et la technique de la parité. Il semble clair qu'au moment où il a entrepris cette tâche, il a bien compris qu'il devait se faire opinion sur les 187 valeurs, une pour chaque appartement. Il avait fait cela en 1999. Cependant, maintenant il a choisi d'évaluer la partie résidentielle de tout l'immeuble en utilisant chacune des trois techniques, puis de répartir son estimation finale de l'immeuble entre les différents appartements en fonction du pourcentage relatif du revenu total de location pour l'immeuble que chaque logement produisait. Je suis d'avis que cette approche est fondamentalement erronée pour un certain nombre de raisons. D'abord, il n'y a aucune raison de croire que la valeur de la partie résidentielle indivise de l'immeuble est équivalente au total de la valeur des logements en copropriété. On ne peut faire cette hypothèse, puisque l'utilisation optimale de l'immeuble indivis n'est pas nécessairement la même que l'utilisation optimale de chaque logement individuel. En 1999, il a décrit l'utilisation optimale comme un « condominium d'appartements » . En 2003, il l'a décrit comme l' « utilisation présente des 187 logements en copropriété » . Aucune de ces observations n'est utile. Cependant, le fait qu'en 2003 il a choisi d'évaluer toute la partie résidentielle de l'immeuble en la comparant aux ventes d'immeubles m'indique qu'il n'a pas évalué les appartements selon la même utilisation qu'auparavant. Deuxièmement, les dates auxquelles la valeur des logements doit être établie sont réparties entre le début du mois de décembre 1994 et la fin du mois d'août 1997. M. Shannon a effectivement écarté ces deux problèmes. Lors de son contre-interrogatoire, il a soutenu qu'en ce qui concerne les dates, les prix n'ont pas changé de manière significative au cours de cette période. Cela est tout à fait opposé à son avis d'août 1999 dans lequel il a précisé que [TRADUCTION] « selon toutes ces données, cependant, il est considéré que les prix ont augmenté de 5% entre 1995 et 1996 et de 10% entre 1995 et 1997 » [9]. Il a déclaré simplement dans la pièce R-1 :

[TRADUCTION]

À la suite de cette analyse, il est de l'avis de l'évaluateur que la juste valeur marchande du bien faisant l'objet de l'évaluation, à la date de l'évaluation est de :

17 356 000 $

La présente évaluation ne porte que sur la partie résidentielle du bien.

Il a reconnu plus tôt dans son rapport que les dates d'évaluation mentionnées en l'espèce se situaient entre août 1994 et novembre 1997, mais il a continué comme s'il n'était pas nécessaire tenir compte des tendances du marché.

[23]     Une autre irrégularité du témoignage de M. Shannon est que dans son analyse finale il fonde son avis quant à l'évaluation presque exclusivement sur le coût d'origine. Bien que certaines parties de son témoignage sont consacrées à la technique du revenu et à la technique de la parité, il a expliqué que ces deux techniques n'ont été utilisées que pour vérifier les résultats de l'évaluation obtenus au moyen de la technique du coût. Son estimation effectuée au moyen de la technique du coût est fondée sur deux chiffres, ce qu'il appelle le prix de remplacement de l'immeuble neuf et l'autre est l'estimation du prix du terrain comme s'il était vacant. Puisque l'immeuble était neuf au moment de la date d'évaluation, il n'a pas tenu compte d'une dépréciation physique, fonctionnelle ou économique. Il a calculé le coût de construction de la partie résidentielle de l'immeuble aux dates d'évaluation d'après le coût d'origine total du projet, duquel il a soustrait le prix du terrain (630 000 $) et 3,8 p. 100 du coût de construction qui, lui a-t-on dit, était attribuable à la partie non résidentielle de l'immeuble, ce qui a produit un prix de remplacement 16 514 654 $. Ce chiffre n'a rien à voir, bien entendu, avec l'estimation du coût qu'il faudrait engager pour reconstruire l'immeuble à la date où il a été terminé, ni à aucune autre date. Il s'agit essentiellement du coût d'origine d'un projet de construction désastreux, auquel il a ajouté son estimation du prix courant qu'il attribuerait au terrain s'il était vacant. M. Trent Krauel a témoigné longuement sur ce projet de construction. Il a dit qu'il s'agissait d'un désastre financier pour plusieurs raisons, notamment un dépassement considérable des coûts, des retards et des problèmes de financement qui ont fait passer le coût bien au-dessus de ce que prévoyait le budget. Son témoignage m'a convaincu hors de tout doute que cet immeuble n'a été terminé qu'à un coût considérablement plus élevé que ce qu'il aurait été possible de demander s'il avait été mis sur le marché à la fin de sa construction.

[24]     À la page 13 de son rapport, M. Shannon précise ce qui suit au sujet du coût de remplacement :

[TRADUCTION]

[...] Ces coûts ont été examinés et comparés à d'autres chiffres connus et calculés manuellement. Ils sont considérés raisonnables dans la zone de marché pertinente au moment de la date d'évaluation.

Lorsqu'il fut interrogé au sujet de cette comparaison de ventes lors de son contre-interrogatoire, M. Shannon n'a pu fournir quelque information que soit à ce sujet. Je doute fortement qu'il ait réellement effectué un examen ou une comparaison. Son témoignage à ce sujet n'est pas du tout conforme à celui de M. Krauel. J'admets le témoignage de ce dernier selon lequel le projet était un désastre financier d'après le point de vue du constructeur.

[25]     Tout cela pour dire simplement que M. Shannon n'a pas fait preuve d'un niveau élevé d'expertise dans son estimation de la valeur au moyen de la technique du coût. Cependant, son avis soulève un problème encore plus important, à savoir qu'il est contraire à la pratique acceptée de l'évaluation d'estimer la valeur d'un logement résidentiel unifamilial au moyen de la technique du coût lorsqu'il existe un marché pour le bien évalué et lorsqu'il y a eu des ventes de biens comparables dans le voisinage. M. Shannon a accepté ce principe dans son témoignage et il a aussi accepté que dans le cas en l'espèce, il y avait un marché pour les appartements au cours de la période pertinente. Il a poursuivi en effectuant une estimation de la valeur à l'aide de la technique de la parité et de la technique du revenu. Cependant, il a dit n'avoir utilisé ces deux dernières techniques que dans le but de vérifier l'exactitude de son estimation effectuée au moyen de la technique du coût. Son estimation à l'aide de la technique de la parité n'était cependant pas fondée sur la vente de logements en copropriété comparables, mais sur la vente d'immeubles qu'il considérait comparables au 675 de la rue Richmond.

[26]     L'estimation par M. Shannon de la valeur à l'aide de la technique du revenu et de la technique de la parité ne peut être jugée fiable. Dans le cadre de la technique du revenu, l'évaluateur doit déterminer le revenu net potentiel d'un bien de placement et y appliquer le taux de capitalisation approprié afin de déterminer, du moins en théorie, le prix qu'un investisseur prudent est disposé à payer. Les méthodes que M. Shannon a utilisées pour calculer le revenu net sont certainement discutables. Il semble qu'il ne se soit pas renseigné pour savoir si des incitations, le cas échéant, ont été offertes aux locataires au moment de la signature du bail. Ces incitations sont courantes dans le milieu et ont un effet certain sur le véritable revenu total. M. Shannon s'est simplement fondé sur la liste des loyers exigibles chaque mois fournie par le locateur. Son estimation des coûts d'exploitation à déduire est principalement fondée sur les dépenses engagées par le propriétaire dans le passé en matière de services publics, réparations, entretien et assurance. Il a attribué 4 p. 100 du revenu brut aux coûts de gestion. Il a fait ces estimations en se fondant sur des communications qu'il a eues avec des entreprises de gestion immobilière de la région. Le problème le plus sérieux, cependant, réside dans sa détermination du taux de capitalisation applicable au revenu net. Il a déterminé le taux en se fondant sur la vente de deux complexes d'appartements, le premier étant constitué de trois immeubles d'appartements en copropriété situés à London et propriété de l'un des propriétaires qui louait les appartements, le deuxième complexe étant constitué de deux immeubles d'appartements de 18 étages, situés à Kitchener en Ontario. Au bas de la page 15 de la pièce R-1, il dit ce qui suit :

[TRADUCTION]

Le taux de capitalisation a été choisi d'après des ventes sur le marché. Ces ventes indiquent :

ADRESSE	DATE	PRIX	REVENU NET	TAUX DE CAP.
1669, 1670, 1671 Jalna	Mai 98	15 250 000 $	1 180 350 $	7,74 %
305-315 Margaret, Kitchener	Mars 97	33 000 000 $	2 435 400 $	8,17 %

D'après ces données, il a conclu qu'un taux de capitalisation de 8 p. 100 était convenable. Cependant, le taux de capitalisation du bien de Kitchener est de 7,38 p. 100 et non pas de 8,17 p. 100, comme l'a calculé M. Shannon. Cette erreur a pour effet de diminuer la valeur estimée d'environ un million de dollars, en présumant que s'il n'avait pas commis d'erreur, il aurait choisi un taux de 7,5 p. 100 au lieu de 8 p. 100. Une telle erreur fait en sorte que l'avis de M. Shannon n'inspire pas confiance. Il en va de même du fait qu'il a voulu fonder le taux de capitalisation sur des complexes considérablement plus âgés que l'immeuble faisant l'objet de l'évaluation, dont l'un d'eux se trouve beaucoup plus près de la communauté urbaine de Toronto, sans tenir compte de l'effet causé par ces facteurs.

[27]     L'estimation par M. Shannon de la valeur à l'aide de la technique de la parité est également viciée. Il l'a fondée sur la vente de deux immeubles d'appartements qu'il considère convenablement comparables. L'une d'entre elles est la vente de l'immeuble situé au 675 de la rue Richmond lui-même, la partie résidentielle seulement, à Daniel Drimmer en juillet 2002 au prix de 17 976 123 $, soit à 96 129 $ par logement. L'autre consiste en la vente d'un immeuble de 142 logements situé au 55 de la rue William à Waterloo, en Ontario, en décembre 2000 pour la somme de 20 300 000 $. Ces deux ventes ont eu lieu bien après la dernière des dates pertinentes en l'espèce. Le fait que les ventes ont lieu après les dates pertinentes n'est pas nécessairement fatal, cependant, pour avoir une valeur probative, il faut démontrer que les ventes ne sont pas assujetties à des facteurs extérieurs et il faut démontrer que les chiffres n'ont pas changé de manière significative entre la date d'évaluation et la date des ventes ultérieures : voir Roberts and Bagwell v. The Queen[10]. Non seulement l'intimée n'a-t-elle pas démontré que le marché était stable entre 1994 (ou même 1996) et la date où les ventes ultérieures ont eu lieu, mais M. Shannon a également admis que les prix ont augmenté pendant cette période, tant dans son premier rapport qu'en contre-interrogatoire. Le témoignage de M. Shannon ne me semble pas du tout utile.

[28]     Voici donc ma conclusion à propos de la valeur des logements. Chacun des 187 logements avait une juste valeur marchande de 75 $ par pied carré de surface utile à la date de première occupation. Pour les raisons que j'ai mentionnées aux paragraphes 12 à 14 ci-dessus, je ne rajuste pas ce montant au titre de l'engorgement hypothétique du marché qui a amené M. Lansink à effectuer une réduction d'environ 45 p. 100. Si j'étais convaincu qu'il s'agit d'un facteur dont il faut tenir compte, alors la seule concession que je ferais serait de réduire de 10 p. 100 le prix des 96 appartements dont la première occupation a eu lieu en juillet, en août, en septembre et en octobre 1995. J'estime que cette réduction est suffisante pour s'assurer que tous les appartements auraient été absorbés par le marché aussitôt mis en vente. L'effet d'une telle réduction diminue la valeur totale de tous les logements de 895 860 $, répartie de manière plus ou moins égale entre les deux appelantes[11].

[29]     Bien que la preuve ne soit pas tout à fait limpide, il semble, d'après les faits admis et d'après les aveux tirés de l'interrogatoire préalable d'un agent de la Couronne, que Richmill a déclaré et payé la TPS en fonction du rapport d'évaluation préliminaire qu'elle avait obtenu de M. Best en juin 1995[12]. La conclusion du rapport qui figure aux pages 51 à 52 énonce que la valeur totale du prix des 187 logements qui constituent la partie résidentielle de l'immeuble 675 de la rue Richmond s'élevait à 12 000 000 $ au 1^er août 1995. Il faut relever deux points. D'abord, l'évaluation ultérieure préparée par M. Lansink en septembre 1998 n'a été terminée qu'un certain temps après les périodes de déclaration concernant ces appartements. Deuxièmement, M. Best a attribué aux appartements 2 150 000 $ de plus que M. Lansink ne l'a fait dans son évaluation de 1998. L'intimée a admis que des pénalités n'auraient pas dû être imposées aux appelantes pour les périodes antérieures au 31 janvier 1997[13], sauf en ce qui concerne la TPS que Richmill a pas déclarée en partie. La dernière question qu'il reste à déterminer quant à la pénalité prévue à l'article 280 de la Loi est de savoir si l'exigence en matière de diligence raisonnable a été respectée, même si Richmill (jusqu'au 31 janvier 1997) et les appelantes (du mois de février au 30 septembre 1997) ont déclaré et payé la TPS en fonction des estimations inférieures à celles du ministre et inférieures à celles que j'ai obtenues.

[30]     La question est de savoir si Richmill (pour la période antérieure au 31 janvier 1996) et les deux appelantes (pour la période postérieure au 31 janvier 1996) ont fait preuve de diligence raisonnable lorsqu'elles ont déclaré et payé la TPS à l'égard de la fourniture à soi-même des 187 logements. Je suis d'avis qu'elles ont fait preuve de diligence raisonnable. Elles devaient résoudre un problème d'évaluation plutôt difficile et, à juste titre, elles ont fait appel à un membre accrédité de l'Institut canadien des évaluateurs pour qu'il prépare un avis au sujet du prix des différents logements. Après avoir obtenu cet avis, elles se sont fondées sur ses résultats pour produire leurs déclarations et pour calculer les montants à remettre. Les avocats de l'intimée ont suggéré dans leur argumentation que les appelants ont délibérément réduit le prix des logements et qu'elles ont donc déclaré et remis en partie, la taxe, afin d'alléger les problèmes de liquidité de ce groupe de sociétés. Cette théorie n'a pas été présentée à M. Krauel en contre-interrogatoire et rien dans la preuve ne l'appuie. Je n'ai aucune raison de penser que M. Best a présenté autre chose que son avis honnête ou qu'on lui ait demandé de le faire. Richmill et les appelantes ont pris toutes les mesures raisonnables qu'elles devraient prendre afin que soit établie la juste valeur marchande.

[31]     Puisque la juste valeur marchande totale de tous les logements appartenant à chacune des appelantes, établie conformément au paragraphe 27 ci-dessus, est supérieure aux résultats totaux calculés par le ministre dans le cadre des nouvelles cotisations, l'appel doit être rejeté quant au montant d'impôt exigible. Cependant, les appels seront accueillis et les cotisations déférées au ministre pour nouvel examen et nouvelle cotisation au motif que les appelantes ne sont pas passibles de la pénalité en vertu de l'article 280 de la Loi. L'intimée a gain de cause en ce qui concerne la question qui a accaparé le plus de temps à la Cour et elle a donc droit à un seul mémoire de frais.

Signé à Ottawa, Canada, ce 18^e jour de juin 2004.

« E. A. Bowie »

Juge Bowie

Traduction certifiée conforme

ce 2^e jour de décembre 2004.

Ingrid B. Miranda, traductrice

ANNEXE « A »

DATES DE PREMIÈRE OCCUPATION

1994		1995
Novembre	1	Janvier	5
Décembre Total	2 3	Février Mars	10
		Avril Mai	2 1
		Juin	8
		Juillet	21
		Août	19
		Septembre	41
		Octobre	15
		Novembre	9
		Décembre Total	6 137
1996		1997
Janvier	3	Janvier	1
Février		Février
Mars Avril	4	Mars Avril	2 1
Mai Juin Juillet	2 1 2	Mai Juin Juillet	3 6
Août Septembre	3 9	Août Septembre	3 5
Octobre	1	Total	21
Novembre	1
Décembre Total	26

ANNEXE « B »

Effet de l'application de la réduction de 10 p. 100 aux ventes

ayant eu lieu entre les mois de juillet 1995 et d'octobre 1995

La réduction de 10 p. 100 du prix des ventes ayant eu lieu au cours de quatre mois de 1995 diminuerait la valeur totale conformément au tableau suivant :

Type	Nombre de logements	Superficie (pi. ca.)
1A	8	x              918    =	7 344
1B	16	x              920    =	14 720
2A	35	x           1 325    =	46 375
2B	31	x           1 435    =	44 485
2D	3	x           1 270    =	3 810
4A-L	1	x           1 624    =	1 624
5A-U	1	x           1 090    = Total (pi. ca.)	1 090 119 449

               119 449 pi. ca. x 75 $ = 8 958 600 $ x 10% = 895 860 $

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