ENTRE :
LOCATION TOURISME ESTRIE INC.,
et
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Appel entendu le 19 mars 2007, à Montréal (Québec).
Devant : L'honorable juge Louise Lamarre Proulx
Comparutions :
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JUGEMENT
L'appel de la cotisation établie en vertu de la Loi sur la taxe d'accise dont l'avis porte le numéro 22227 et est en date du 25 mars 2004, pour la période allant du 7 avril 2000 au 31 mars 2003, est rejeté, avec dépens, selon les motifs du jugement ci-joints.
Signé à Ottawa, Canada, ce 13e jour d'avril 2007.
ENTRE :
LOCATION TOURISME ESTRIE INC.,
appelante,
et
SA MAJESTÉ LA REINE,
intimée.
MOTIFS DU JUGEMENT
[1] Il s'agit d'un appel interjeté à l'encontre d'une cotisation visant la période du 7 avril 2000 au 31 mars 2003, en date du 25 mars 2004, et dont l'avis porte le numéro 22227.
[2] La question en litige est de savoir si l'appelante était liée à des propriétaires de biens immeubles locatifs par un contrat de bail, tel que le prétend l'appelante, ou par un contrat de service ayant comme objet la location à des tiers de ces biens, comme le propose l'intimée.
[3] Le seul point en cause dans la cotisation est le montant de 20 390,47 $ relatif à la taxe sur les produits et services que, selon l'intimée, l'appelante aurait dû percevoir des propriétaires sur les commissions payées par ces derniers à l'appelante pour la location de leurs propriétés.
[4] L'appelante est une inscrite au sens de la Loi sur la taxe d'accise. Les deux actionnaires sont madame Jeannette Lepage et monsieur Serge Roy, son époux. Madame Lepage en est la présidente.
[5] Au départ, monsieur Roy et madame Lepage étaient propriétaires de quelques condos dans la région d'Orford, qu'ils mettaient en location. Ils n'habitaient pas alors la région. Ils s'y sont établis au moment de leur retraite, au printemps 2000. Ils ont commencé une activité de location de propriétés pour fins de villégiature. À cet égard, ils se sont entendus avec certains propriétaires de résidences secondaires pour les louer à des vacanciers.
[6] Madame Lepage a mentionné à la Cour qu'elle avait en tout temps la disponibilité de ces propriétés locatives, que c'était elle qui était la locataire et qu'elle n'agissait pas comme une agence de location. Le montant qu'elle remettait aux propriétaires de résidences était un loyer et non une commission.
[7] L'entente type avec les propriétaires a été déposée comme pièce I-2. Elle s'intitule « Entente de Location, Chalets, Condos, maisons ... » .
[8] L'entente contient sept clauses dont les titres sont les suivants : « Information sur le propriétaire » , « Information de l'unité à louer » , « Engagement du Propriétaire » , « Engagement du gestionnaire » , « Renouvellement » , « Entente additionnelle » et « Termes et conditions » .
[9] Voici la description de l' « Engagement du propriétaire » :
· Fournir l'ameublement, la literie, et la lingerie, etc..
· Avoir une assurance responsabilité.
· Ne pas déranger le locataire durant son séjour dans son unité.
· Ne pas tenir le gestionnaire responsable pour le coût des dommages ou les frais d'appels interurbains faits par le locataire durant sont séjour.
· En cas de vente de l'unité, le présente entente pourra être transféré au nouvel acheteur si ce dernier n'accepte pas l'entente, il devra respecter les locations qui ont déjà été confirmées à moins que le gestionnaire puisse re-localiser les clients et ceci avec un dédommagement pour les inconvénients.
· Remplacer et faire les réparations urgentes qui s'imposent dans les plus courts délais possible afin de maintenir la location.
· Rémunérer le gestionnaire au taux de ___ % du montant total de la location qui sera déduit du montant brut de location.
[10] Le taux normalement inclus était 40%.
[11] Voici la description de l' « Engagement du Gestionnaire » :
· À louer l'unité au prix qu'il jugera convenable selon le marché pour ce genre de location dans la région.
· À faire campagne de publicité et promouvoir la location de l'unité.
· À faire le remise du montant de la location moins les déductions dans les 15 jours bancaires après le dépôt du chèque du locataire.
· À faire le ménage et entretien mineur.
· Prendre les mesures nécessaires tels que facture au locataire ou numéro de carte de crédit afin de récupérer les coûts des dommages ou les frais d'appels interurbains faits par le locataire.
[12] Monsieur Gérald Ruest a témoigné à la demande de l'intimée. Il est un propriétaire. Son entente avec l'appelante a été déposée comme pièce I-4. Dans la partie « Entente additionnelle » , monsieur Ruest a indiqué les dates de disponibilité de son chalet ainsi que la mention qu'il ne veut pas d'animaux.
[13] C'est la seule entente signée qui a été produite.
[14] Le témoin de l'appelante, madame Nathalie Morin, a également mentionné qu'elle se réservait des périodes d'utilisation de son condo.
[15] Les deux témoins ont confirmé que ce n'était pas eux qui déterminaient les prix de location. Toutefois, c'était eux qui payaient l'électricité et le déneigement ainsi que les autres coûts mentionnés à l'entente.
[16] L'appelante a déposé comme pièce A-1, trois factures faites à des personnes différentes. Il s'agit des seuls propriétaires inscrits avec lesquels faisait affaire l'appelante. Les autres ne le seraient pas.
[17] Voici comment se lit cette facture :
[...]
Location du 22 au 29 décembre,02 ........7 nuits... $1,200.00
Commission / publicité / ménage 480.00
Remise $720.00 720.00
TPS (143463388)............................................. 50.40
TVQ (1023357794).......................................... 57.78
Remise totale................................................... $828.18
[...]
[18] L'appelante a payé la TPS et la TVQ sur le montant de 720 $ comme étant le prix de location du propriétaire à l'égard de l'appelante. Donc, selon la logique de l'appelante, le numéro de l'inscrit aurait dû être celui du propriétaire de l'immeuble et non pas celui de la locataire. La preuve a révélé que les numéros de TPS et de TVQ étaient ceux de l'appelante et non pas ceux des inscrits.
[19] Lors du témoignage de monsieur Ruest, l'intimée a déposé plusieurs factures concernant sa propriété à Chéribourg. Aucune TPS ou TVQ n'ont été ajoutées à la facture. Je lis la première :
[...]
Location du 06 au 08 octobre 2001........2 nuits...... $400.00
Commission / ménage / publicité--------------------------160.00
Remise ..............................................................$240.00
[...]
[20] La raison donnée par l'appelante est que le propriétaire n'était pas inscrit. Donc il ne pouvait charger la taxe sur le loyer.
[21] Il semble acquis que les villégiateurs ne connaissaient pas le nom des propriétaires des immeubles qu'ils louaient. Toutefois, la publicité ainsi que les ententes entre les vacanciers et l'appelante n'ont pas été produites. Il semblerait que ces ententes fonctionnaient sur le mode réservation et facturation.
Analyse et conclusion
[22] L'article 1851 du Code civil du Québec (le « Code » ) se lit ainsi :
Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps.
Le bail est à durée fixe ou indéterminée.
[23] Un bail procure la jouissance d'un bien immeuble pendant un certain temps moyennant un loyer.
[24] Le contrat de service se définit ainsi à l'article 2098 du Code :
Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer.
[25] Le contrat de service est celui par lequel une personne s'engage envers une autre personne à fournir un service moyennant un prix que cette personne s'oblige à lui verser.
[26] Sommes-nous en présence d'un contrat de bail ou d'un contrat de service en ce qui concerne la relation juridique entre les propriétaires et l'appelante?
[27] L'avocat de l'appelante fait valoir qu'il y a jouissance du bien et que l'appelante a un loyer à payer. Selon lui, il s'agit d'une situation similaire à certains baux commerciaux où le prix est en fonction du volume brut des ventes.
[28] L'avocat n'a pas produit d'exemples de ces baux. Je crois qu'on y aurait vu la description d'un droit d'occuper certains lieux bien définis et pour les durées déterminées à l'entente, moyennant un prix à payer sur des bases périodiques.
[29] Dans le cas qui nous occupe, il faut bien constater qu'il n'y a pas jouissance des lieux pendant un certain temps par le prétendu locataire, l'appelante. Il n'y a pas non plus de loyer à payer par cette dernière aux propriétaires sur une base périodique. À mon sens, prétendre qu'il y avait un bail entre l'appelante et les propriétaires, c'est affirmer le contraire de la réalité.
[30] La relation juridique qui existe entre l'appelante et les propriétaires est à l'évidence même un contrat de service.
[31] Ce que la preuve a révélé c'est que le propriétaire avait accepté de confier à l'appelante le soin de louer sa propriété moyennant une rémunération pour ce service de location. La jouissance du bien immeuble était accordée aux vacanciers et non à l'appelante. L'appelante avait comme tâche de trouver des locataires.
[32] Quand la propriété était louée, le propriétaire recevait de l'appelante le montant de la location de sa propriété, moins le montant de la rémunération prévue à l'entente pour les services de l'appelante soit une commission.
[33] Que les propriétaires et les vacanciers n'aient pas connu le nom des uns et des autres n'a pas d'importance. Ce qui importe c'est que le propriétaire savait quand sa propriété était louée.
[34] Une commission était alors payée par le propriétaire à l'appelante, car c'est par l'entremise de cette dernière que la propriété avait été louée.
[35] Il s'agit de la part de l'appelante d'une fourniture d'un service de location. Comme l'appelante est une inscrite, elle aurait dû percevoir la taxe sur la fourniture de ce service aux propriétaires de biens immeubles locatifs.
[36] L'appel est en conséquence rejeté avec dépens.
Signé à Ottawa, Canada, ce 13e jour d'avril 2007.
« Louise Lamarre Proulx »
Juge Lamarre Proulx
N º DU DOSSIER DE LA COUR : 2005-3569(GST)G
INTITULÉ DE LA CAUSE : LOCATION TOURISME ESTRIE INC. c. SA MAJESTÉ LA REINE
LIEU DE L'AUDIENCE : Montréal (Québec)
DATE DE L'AUDIENCE : le 19 mars 2007
MOTIFS DU JUGEMENT PAR : L'honorable juge Louise Lamarre Proulx
DATE DU JUGEMENT : le 13 avril 2007
COMPARUTIONS :
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Avocat de l'appelante : |
Me Serge Fournier |
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Avocate de l'intimée : |
Me Brigitte Landry |
Cabinet : Brouillette Charpentier Fortin
Montréal (Québec)
Pour l'intimée : John H. Sims, c.r.
Sous-procureur général du Canada
Ottawa, Canada