Jugements de la Cour canadienne de l'impôt

Dossier : 2018-895(GST)I

ENTRE :

CRYSTAL LOUNSBURY,

appelante,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

Appel entendu le 23 janvier 2019, à London (Ontario)

Observations supplémentaires reçues le 5 et le 6 mars 2019.

Devant : L’honorable juge suppléant Gaston Jorré

Comparutions :

Pour l’appelante :	Me Murray Hill
Avocat de l’intimée :	Me Chris Eccles

JUGEMENT

Pour les motifs du jugement ci-joints, l’appel de la cotisation établie en application de la partie IX de la Loi sur la taxe d’accise, dont l’avis est daté du 18 août 2017, est rejeté, sans dépens.

Signé à Ottawa (Ontario), ce 10^e jour de mai 2019.

« Gaston Jorré »

Référence : 2019 CCI 109

Date : 20190510

Dossier : 2018-895(GST)I

ENTRE :

CRYSTAL LOUNSBURY,

appelante,

et

SA MAJESTÉ LA REINE,

intimée.

[TRADUCTION FRANÇAISE OFFICIELLE]

MOTIFS DU JUGEMENT

Le juge suppléant Jorré

[1]  L’appelante demande le remboursement pour habitation neuve du gouvernement fédéral et de la province de l’Ontario. L’intimée est d’avis que l’appelante n’est pas admissible à ce remboursement, et ce, pour deux raisons : premièrement, la demande n’a pas été présentée en temps opportun et deuxièmement, la nouvelle maison n’a pas été construite en vue de servir de résidence habituelle à l’appelante.

[2]  Le quantum n’est pas contesté et l’avocat de l’intimée a déclaré au début de l’audience qu’il ne ferait pas suite aux arguments subsidiaires présentés au paragraphe 20 de la réponse à l’avis d’appel. Ces arguments subsidiaires auraient soulevé la question de la juste valeur marchande de la maison et du montant de TPS payé par l’appelante.

[3]  Les parties pertinentes de la loi fédérale se trouvent à l’alinéa 256(2)a) et au sous-alinéa 256(2)a)(iii) de la Loi sur la taxe d’accise (la « Loi »). Aux fins du présent appel, les sections pertinentes sont les suivantes :

(2) Remboursement — habitation construite par soi-même

(a) le particulier, lui-même (...) construit un immeuble d’habitation (...) pour qu’il lui serve de résidence habituelle

(...)

(3) Demande de remboursement Les remboursements (...) ne sont versés que si le particulier en fait la demande au plus tard :

(a) à la date qui suit de deux ans le premier en date des jours suivants :

(i) (...)

(ii) (...)

(iii) le jour où la construction (...) [est] achevé[e] en grande partie;

(...)

[4]  Aucun élément ne renvoie à une disposition précise du régime de remboursement de l’Ontario.

[5]  Le mari de l’appelante est copropriétaire de la nouvelle maison et a été le seul témoin à l’audience. Il a utilisé une ligne du temps dactylographiée au soutien de son témoignage. Afin d’avoir un dossier complet, j’ai considéré cette ligne du temps comme étant un aide-mémoire et je l’ai inscrite en pièce A-1, à des fins d’identification seulement.

[6]  Selon l’intimée, la demande de remboursement pour nouvelle habitation présentée par l’appelante a été reçue par le ministre du Revenu national (le « ministre ») le ou vers le 8 juin 2017. La date de réception estampillée sur la copie de la demande déposée en pièce R-1 affiche le 15 juin 2017 et la date de signature de l’appelante sur le formulaire est le 31 mai 2017. En fonction de la preuve qui m’est présentée, la date exacte du dépôt de la demande, qui serait entre le 31 mai 2017 et le 15 juin 2017, n’a aucune incidence.

[7]  Par conséquent, pour déterminer si la demande a été déposée dans le délai prévu de deux ans, il faudra établir si la maison a été en grande partie achevée avant le 31 mai 2015 ou non.

[8]  L’appelante est d’avis que la maison a été achevée en grande partie au mois d’août 2015, soit peu de temps avant qu’elle reçoive le permis d’occupation définitif de la municipalité le 25 septembre 2015.

[9]  La thèse du ministre est que la propriété a été en grande partie achevée le 18 décembre 2013. Subsidiairement, le ministre allègue que la propriété visée a été en grande partie achevée au plus tard le 14 mars 2014. Je ne vois pas bien pourquoi le ministre est d’avis que le 18 décembre 2013 est la date applicable, alors que la date du 14 mars 2014 correspond à la date du premier permis d’occupation, déposé en pièce R-4. Je reviendrai à la pièce R-4 dans un moment.

[10]  La construction de la maison s’est faite sur une longue période puisque l’appelante et son mari ont réalisé une grande partie des travaux eux-mêmes. La construction a commencé en 2008 [1] .

[11]  Lorsqu’ils ont commencé la construction en 2008, l’appelante et son mari vivaient dans un appartement en location à Brampton. Ils travaillaient également à temps plein à Brampton, en Ontario. À ce jour, ils sont toujours locataires du même appartement situé à Brampton. L’appelante travaille encore à Brampton, alors que son mari travaille à Scarborough, en Ontario. Cela lui prend environ une heure pour se rendre de son appartement au travail.

[12]  La nouvelle maison construite par l’appelante et son mari se situe à l’ouest de Brampton, près du lac Huron. Le trajet entre la nouvelle maison et Brampton prend environ 2 h 30.

[13]  Pendant la période de la construction, l’appelante et son mari quittaient généralement Brampton le vendredi soir et revenaient le dimanche soir.

[14]  Avant le 31 mai 2015, soit plus de deux ans avant le dépôt de la demande de remboursement, les travaux suivants avaient été réalisés sur la maison : La structure extérieure complète avait été construite, soit les murs, les fenêtres, les portes et le toit. Le système de chauffage par rayonnement à partir du plancher et l’installation sanitaire avaient également été installés et une salle de bain et la cuisine étaient fonctionnelles [2] . Le garage était également construit, mais n’était pas encore isolé et les cloisons sèches n’étaient pas installées.

[15]  La municipalité a délivré un premier certificat d’occupation le 14 mars 2014 [3] . Le permis d’occupation définitif a été accordé le 25 septembre 2017.

[16]  Le premier permis d’occupation stipule ce qui suit :

[traduction] La PERMISSION est par la présente accordée aux demandeurs précités d’utiliser et d’occuper l’immeuble à l’emplacement précisé ci-dessus, lequel est déclaré par le demandeur avoir été construit conformément à la Loi sur le code du bâtiment, à son règlement et aux ordonnances rendues en application de celle-ci, ainsi qu’à tout règlement administratif et leurs modifications de la municipalité qui régit notamment, en tout ou en partie, la construction, le montage, la modification, l’emplacement et l’emploi des immeubles et :

[On retrouve ensuite trois cases comprenant des énoncés et l’une de ces cases est cochée. La case cochée se lit comme suit.]

x Est partiellement achevé et prêt pour l’occupation résidentielle conformément au CBO [4] . Section C – partie 1, article 1.3.3.4.

[17]  Le formulaire comprend également une case « commentaires » qui précise que la construction est incomplète et que les éléments suivants sont nécessaires avant qu’un permis d’occupation définitif puisse être délivré : [traduction]

1. Installation des détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone câblés et interconnectés sur chaque étage;

2. Installation d’un appareil permettant la fermeture automatique des portes du garage et de la maison;

3. Installation des garde-corps sur la terrasse du second étage;

4. Installation d’une rampe et des garde-corps pour les escaliers menant au sous-sol;

5. Certificat de l’inspection électrique;

6. Entente de service et d’entretien du réseau d’égouts.

[18]  Avant la délivrance du permis d’occupation du 14 mars 2014, l’appelante et son mari dormaient dans la cabine d’un voilier installé sur une remorque, sur la propriété. Après avoir reçu le certificat, ils ont commencé à dormir dans la nouvelle maison chaque fois qu’ils s’y rendaient.

[19]  J’ai lu l’article 1.3.3.4 de la partie 1 de la section C du Code du bâtiment de l’Ontario tel qu’il était libellé le 14 mars 2014 [5] et je ne constate aucune restriction relative à la structure utilisée comme maison par l’appelante et son mari après l’obtention du premier permis d’occupation.

[20]  Le paragraphe 1.3.3.4(4) de la partie 1 de la section C du Code du bâtiment de l’Ontario prévoit de nombreuses exigences, notamment :

[traduction]

(a) la structure de l’unité d’habitation du bâtiment à occuper est en grande partie achevée et prête à employer conformément à l’usage qui lui est réservé;

(b) l’enveloppe de la coquille, notamment le revêtement, la toiture, les fenêtres, les portes, les assemblages nécessitant un degré de résistance au feu, les cloisons, l’isolation, est pare-vapeur et des pare-air de l’unité d’habitation qui sera occupée est en grande partie achevée;

(...)

(d) l’alimentation électrique nécessaire à l’unité d’habitation qui sera occupée est assurée;

(...)

(f) les composantes de l’immeuble et les systèmes suivants de l’unité d’habitation qui sera habitée sont complets et en état de fonctionnement :

(i) les sorties nécessaires, les accès aux étages, les systèmes d’évacuation, les rampes, les garde-corps, les détecteurs de fumée, les détecteurs de monoxyde de carbone et les zones de séparation comprenant notamment des dispositifs coupe-feu;

(ii) les évacuateurs de fumée et les appareils à fermeture automatique intégrés aux portes entre le garage et l’unité d’habitation ou y étant joint;

(iii) l’eau courante, les dispositifs sanitaires, les éclairages et les systèmes de chauffage; et

(iv) les protections en matière plastique expansée exigées par l’article 9.10.17.10 de la section 8;

(g) les composantes et systèmes suivants du bâtiment sont achevés, en état de fonctionnement et testés pour l’unité d’habitation qui sera occupée :

(i) le réseau d’alimentation en eau;

(ii) les drains et les égouts du bâtiment; et

(iii) le réseau d’évacuation et de ventilation;

(h) les équipements sanitaires de l’unité d’habitation qui sera occupée sont en grande partie achevés et en état de fonctionnement; et

(...)

[21]  La liste des éléments à terminer avant de pouvoir obtenir le permis d’occupation définitif retrouvée à la section « commentaires » du permis d’occupation du 14 mars 2014 était assez modeste.

[22]  L’absence des éléments exigés aux permis du 14 mars 2014 n’empêchait pas l’appelante et son mari de faire un usage normal de la maison.

[23]  Bien que le premier certificat d’occupation n’est pas déterminant en soi, le fait qu’il autorise l’occupation résidentielle, combinée aux éléments mineurs devant être réalisés avant la délivrance du permis définitif, sont des facteurs importants à prendre en considération.

[24]  Selon l’appelante, le premier permis d’occupation ne devrait pas avoir une grande incidence, car l’inspecteur le leur a délivré uniquement parce qu’il savait qu’ils ne vivraient pas dans la maison à temps plein.

[25]  Cette position de l’appelante me pose problème, et ce, pour deux raisons : D’abord, je ne vois rien dans le permis ou dans les dispositions du Code du bâtiment de l’Ontario intégré par renvoi aux présentes qui empêcherait légalement l’appelante de résider dans la maison. Ensuite, bien que la délivrance du permis définitif soit assujettie au respect de certaines exigences, il n’en demeure pas moins que ces exigences sont relativement modestes en comparaison de ce qui a déjà été construit.

[26]  C’est pourquoi, comme je l’ai mentionné, je ne considère pas que le permis est un facteur déterminant, mais qu’il s’agit plutôt d’un élément factuel démontrant que l’état de construction de la maison était très avancé.

[27]  Il faut également examiner les travaux qui devaient encore être exécutés.

[28]  En mars 2014, l’appelante devait terminer les éléments énumérés ci-dessus dans le premier permis d’occupation. Parmi les principaux travaux à réaliser, on retrouvait une partie de l’isolation, l’installation des cloisons sèches dans le garage, la construction de la terrasse et la réalisation de la plus grande partie de l’aménagement paysager de la propriété. En date de l’audience, l’entrée de cour était toujours en gravier [6] .

[29]  Considérant la situation générale, bien qu’il y avait encore des travaux à effectuer, ces travaux étaient très modestes en comparaison de ce qui avait déjà été réalisé. J’ajouterais également que certains de ces éléments ne sont pas nécessaires pour considérer que la maison est achevée [7] . De plus, l’appelante et son mari étaient manifestement en mesure de vivre dans la maison depuis la fin du mois de mars 2014.

[30]  Je conclus que la nouvelle maison était donc en grande partie achevée avant le 31 mai 2015 [8] .

[31]  Je dois par ailleurs examiner un élément précis de cette question. L’appelante affirme que l’Agence du revenu du Canada les a avisés qu’ils bénéficiaient d’un délai de deux ans de la date du permis d’occupation pour demander le remboursement. Que l’Agence du revenu du Canada ait fait ou non cette déclaration ne modifie pas la Loi et mon obligation est d’appliquer la Loi en fonction des critères d’achèvement qu’elle prévoit et en tenant compte des éléments de preuve qui me sont présentés.

[32]  Le ministre pourrait toutefois tenir compte des conseils qui ont ou n’ont pas été donnés s’il reçoit une demande de prorogation des délais conformément à l’alinéa 256(3)b) de la Loi sur la taxe d’accise. La Cour ne peut toutefois pas intervenir à ce niveau [9] .

[33]  Examinons maintenant la deuxième question : la maison a-t-elle été construite pour être la « résidence habituelle » de l’appelante? Je note que la définition de « résidence habituelle » aux termes de la TPS n’est pas la même que celle s’appliquant à l’impôt sur le revenu.

[34]  Le critère établit par la Loi est que l’appelante doit avoir construit la maison pour « [qu’elle leur] serve de résidence habituelle ». Il est généralement admis que pour établir l’intention, il faut non seulement examiner l’intention déclarée mais également les circonstances factuelles entourant la situation.

[35]  En l’espèce, le critère doit être appliqué dans un contexte où, même après que la maison ait été en grande partie achevée, l’appelante et son mari possédait deux résidences : la maison qu’ils ont construite et l’appartement qu’ils louent.

[36]  Il est possible de déceler plusieurs indices dans ces circonstances factuelles aidant à déterminer si une maison constitue la résidence habituelle d’une personne. Il n’existe pas de liste prédéterminée des indices pertinents et il n’y a pas de poids particulier à accorder à certains indices.

[37]  Par exemple, dans la décision Sozio c. La Reine [10] , le juge Bocock fait une énumération de certains indices pouvant être pertinents :

• a) la démarcation du lieu de résidence habituelle indiquée par un changement d’adresse;

• b) la relocalisation d’une quantité suffisante d’effets personnels à la propriété concernée par le remboursement;

• c) en l’absence d’occupation de la résidence, existe-t-il une preuve forte d’entrave à l’occupation;

• d) la souscription d’une assurance du propriétaire occupant par opposition à une assurance de résidence secondaire ou de résidence donnée en location;

• e) la mise en possession de la résidence habituelle précédente à un tiers;

• f) s’il y a occupation double, alors la propriété concernée par le remboursement doit être occupée plus fréquemment, être mieux adaptée aux lieux tiers comme le lieu de travail, comporter davantage de commodités pratiques et convenir davantage aux besoins du contribuable.

[38]  Il faut également prendre en considération qu’il est possible qu’une maison soit construite pour constituer une habitation habituelle, mais qu’elle ne le devienne pas dès l’achèvement de la construction. L’intention au moment de la construction doit être qu’elle le devienne dans un délai raisonnable (voir la décision du juge Wood, tel était alors son titre, dans Solanko c. La Reine [11] .

[39]  À partir du début du mois d’octobre 2015, pour l’appelante et son mari, la nouvelle maison près du lac Huron était leur résidence habituelle.

[40]  L’appelante et son mari ont changé leurs adresses de permis de conduire et de leur carte d’assurance maladie par l’adresse de la nouvelle maison dans la seconde moitié de 2015. Ils ont également commencé à voter lors des élections dans la circonscription électorale de la nouvelle maison aux élections fédérales de 2015.

[41]  La nouvelle maison est plus grande que l’appartement qu’ils louaient et louent toujours. Ils ont meublé en partie la maison avec des meubles qu’ils avaient entreposés par le passé.

[42]  En ce qui concerne le temps passé à la nouvelle maison, ils ont gardé le même horaire lorsque la construction a été achevée que celui qu’ils avaient auparavant. L’appelante et son mari quittent généralement Brampton vers la nouvelle maison le vendredi soir et reviennent le dimanche [12] .

[43]  Cette façon de faire était toujours actuelle au moment de l’audience et continuera jusqu’à leur retraite, lorsqu’ils vivront à temps plein dans la nouvelle maison.

[44]  L’appelante et son mari n’ont pas de date précise à laquelle ils prévoient prendre leur retraite, mais à l’audience, son mari a déclaré que ce serait dans un futur rapproché, [traduction] « [d]ans les prochaines années ».

[45]  D’une part, l’intention déclarée, le changement d’adresse, l’endroit où l’appelante et son mari votent et la plus grande taille de la maison en comparaison de l’appartement sont tous des indices militant pour établir la résidence habituelle à la nouvelle maison de l’appelante.

[46]  Cependant, l’appartement à Brampton est l’endroit où l’appelante et son mari vivent pendant la plus grande partie de la semaine et se trouve beaucoup plus près du lieu de travail de l’appelante et de celui de son mari. Considérant la distance, il est impossible pour l’appelante et son mari de voyager de la nouvelle maison à leur emploi respectif quotidiennement.

[47]  Le temps passé à chacun des endroits est une considération très importante et doit recevoir un grand poids. À mon avis, ce facteur l’emporte sur les autres indices qui indiquent le contraire. En ce sens, je suis d’accord avec le Juge Bocock dans la décision Sozio, précitée, lorsqu’il déclare :

f)  S’il y a occupation double, alors la propriété concernée par le remboursement doit être occupée plus fréquemment, être mieux adaptée aux lieux tiers comme le lieu de travail, comporter davantage de commodités pratiques et convenir davantage aux besoins du contribuable.

[Non souligné dans l’original.]

[48]  Par conséquent, je conclus qu’au moment où la nouvelle maison est devenue l’une des résidences de l’appelante, il ne s’agissait pas de sa résidence habituelle.

[49]  Cette conclusion est-elle modifiée par le fait que la nouvelle maison deviendra éventuellement la résidence habituelle de l’appelante?

[50]  Vu les faits qui m’ont été présentés, l’appelante et son mari devraient prendre leur retraite environ deux ans après l’audience de la présente affaire, soit six ans et demi après que la maison ait été achevée en grande partie. Selon la décision Solanko, précitée, ce délai est trop long [13] .

[51]  Je suis donc d’accord avec le ministre que la nouvelle maison n’a pas été construite pour constituer la résidence habituelle de l’appelante.

[52]  En conséquence, l’appel est rejeté. Aucuns dépens ne sont adjugés.

Signé à Ottawa (Ontario), ce 10^e jour de mai 2019.

« Gaston Jorré »

RÈGLEMENT DE L’ONTARIO 332/12 – https://www.ontario.ca/laws/regulation/120332/v5

CODE DU BÂTIMENT

Version antérieure pour la période allant du 1^er janvier 2014 au 22 septembre 2014.

[En anglais seulement, traduction]

1.3.3.4 Permis d’occupation — occupation résidentielle de certains bâtiments

(1) Personne n’occupera ou ne sera autorisé à occuper un bâtiment décrit à l’énoncé (3) ou

une partie de celui-ci à moins que le chef du service du bâtiment ou une personne désignée par celui-ci ait délivré un permis autorisant l’occupation du bâtiment ou une partie de celui-ci, conformément à l’énoncé (4).

(2) Le présent article s’applique à l’occupation d’un immeuble existant ou d’une partie de celui-ci ayant fait l’objet d’un agrandissement, d’une modification importante ou de réparation.

(3) L’immeuble prévu à l’énoncé (1) est un immeuble désigné à des fins d’occupation résidentielle si :

(a) sa hauteur maximale est de trois étages et l’étendue de l’immeuble

n’est pas de plus de 600 m²;

(b) n’offre pas d’hébergement aux touristes;

(c) n’a pas d’unités d’habitations superposées; et

(d) n’a pas de moyens d’évacuation communs aux unités d’habitation.

(4) Le chef du service du bâtiment ou une personne désignée par lui délivrera

un permis autorisant l’occupation de l’immeuble décrit à l’énoncé (3) lorsque :

(a) la structure du bâtiment en ce qui a trait à l’unité d’habitation qui sera occupée

est en grande partie achevée et prête à être employée conformément à l’usage qui lui est réservé;

(b) l’enveloppe du bâtiment, comprenant notamment le revêtement, le toit, les fenêtres, les portes, les assemblages nécessitant des degrés de résistance au feu, les cloisons, l’isolation, les pare-vapeurs et les pare-air de l’unité d’habitation qui sera occupée sont en grande partie achevée;

(c) les murs entourant l’unité d’habitation qui sera occupée sont conformes au paragraphe 

9.25.2.3(7) de la section B;

(d) l’alimentation électrique nécessaire à l’unité d’habitation qui sera occupée est assurée;

(e) les voies d’accès au bâtiment obligatoires nécessaires à la lutte contre les incendies sont installées et accessibles;

(f) les composantes de l’immeuble et les systèmes de l’unité d’habitation à occuper suivants sont complets et état de fonctionnement :

(i) les sorties nécessaires, les accès aux étages, les systèmes d’évacuation, les rampes, les gardes-corps, les détecteurs de fumée

les détecteurs de monoxyde de carbone et les zones de séparation comprenant notamment des dispositifs coupe-feu;

(ii) les évacuateurs de fumée et les appareils à fermeture automatique

intégrés aux portes entre le garage et l’unité d’habitation ou y étant joint;

(iii) l’eau courante, les dispositifs sanitaires, les éclairages et les systèmes de chauffage; et

(iv) les protections en matière plastique expansée exigées par l’article 9.10.17.10 de la partie 10.

(g) les composantes et systèmes suivants du bâtiment sont achevés,

en état de fonctionnement et testés pour l’unité d’habitation qui sera occupée :

(i) le réseau d’alimentation en eau;

(ii) les drains et les égouts du bâtiment; et

(iii) le réseau d’évacuation et de ventilation;

(h) les équipements sanitaires de l’unité d’habitation qui sera occupée sont en grande partie achevés et en état de fonctionnement; et

(i) si nécessaire, l’immeuble est conforme à l’article 9.1.1.7 de la section B

à l’égard de l’unité d’habitation qui sera occupée.

(5) lorsqu’un organisme inscrit chargé de l’application du code a été nommé pour exécuter les fonctions décrites à l’alinéa 4.1(4)b) ou 4.1(4)c) de la Loi à l’égard de la construction d’un immeuble décrit à l’énoncé (3), le chef du service du bâtiment ou une personne désignée par lui délivrera le permis prévu à l’énoncé (4) après réception du certificat d’occupation d’un immeuble d’écrit au paragraphe 1.3.3.4(3) de la section C délivré par l’organisme inscrit chargé de l’application du code pour l’immeuble.

 

RÉFÉRENCE :	2019 CCI 109
NO DU DOSSIER DE LA COUR :	2018-895(GST)I
INTITULÉ :	CRYSTAL LOUNSBURY c. SA MAJESTÉ LA REINE
LIEU DE L’AUDIENCE :	London (Ontario)
DATE DE L’AUDIENCE :	Le 23 janvier 2019
OBSERVATIONS SUPPLÉMENTAIRES REÇUES DES PARTIES	Les 5 et 6 mars 2019
MOTIFS DU JUGEMENT :	L’honorable juge suppléant Gaston Jorré
DATE DU JUGEMENT :	Le 10 mai 2019

COMPARUTIONS :

Pour l’appelante :	Me Murray Hill
Avocat de l’intimée :	Me Chris Eccles

AVOCATS INSCRITS AU DOSSIER :

Pour l’appelante :

Nom :	[EN BLANC]
Cabinet :	[EN BLANC]
Pour l’intimée :	Nathalie G. Drouin Sous-procureure générale du Canada Ottawa, Canada